Carrières immobilières en Géorgie

Les règles qu'un courtier doit connaître

Organismes publics

Il n'existe pas de régulateur de l'immobilier en Géorgie, le pays du Caucase : aucun organisme public ne délivre de licence aux agents, n'organise d'examen ni ne tient de registre des agents, et la commission des agents n'est pas réglementée (TbilisiExperts, juillet 2026). Les agents ne sont pas des entités assujetties à la loi anti-blanchiment, aucune autorité ne les contrôle donc ; pour couvrir le risque immobilier, c'est l'Agence nationale du Registre public (NAPR) elle-même qui a été désignée entité assujettie (MONEYVAL, décembre 2024). Le Registre public et les Maisons de la Justice enregistrent la propriété, les droits des futurs propriétaires et les entreprises. L'Agence nationale de promotion de l'emploi délivre les permis de travail aux étrangers, le Revenue Service gère le statut fiscal, et la Banque nationale de Géorgie fixe les règles du crédit immobilier. La GNARE, l'Association nationale géorgienne de l'immobilier, fondée en avril 2014, est une association facultative sans aucun pouvoir légal sur la profession.

Licence

Aucune licence n'est nécessaire. La Géorgie n'a ni licence d'État, ni examen, ni registre pour les agents immobiliers (TbilisiExperts, juillet 2026), et aucune loi ni projet de loi sur les agents n'a été trouvé entre 2024 et 2026. Les agents ne sont pas non plus couverts par la loi anti-blanchiment, ce que MONEYVAL a qualifié de lacune modérée en décembre 2024. La crédibilité vient de la GNARE, qui se présente comme le seul partenaire géorgien de la National Association of REALTORS américaine et le seul organisme autorisé à utiliser la marque REALTOR en Géorgie. Elle propose une formation de certification facultative pour les agents, accréditée par le CEPI, à 750 GEL pour les membres et 900 GEL pour les autres, et publie une liste des agents certifiés (GNARE, octobre 2026). Une agence est une entreprise immatriculée ordinaire : un entrepreneur individuel (IE) ou une société à responsabilité limitée (LLC), immatriculée dans une Maison de la Justice ou au Registre public, qui attribue automatiquement un numéro fiscal.

Qui peut travailler

Les Géorgiens peuvent exercer comme agents sans aucune licence. Les étrangers aussi, mais depuis le 1er mars 2026, la plupart des étrangers sans résidence permanente ont besoin d'un permis de travail, appelé droit d'exercer une activité professionnelle, pour un travail rémunéré, une activité freelance ou la gestion d'une entreprise, y compris en indépendant et en IE. Les amendements de juin 2025 aux lois sur la migration de travail et sur les étrangers sont entrés en vigueur par le décret gouvernemental n° 70 du 20 février 2026 : un visa ou une carte de séjour temporaire ne donne plus à lui seul le droit de travailler, et l'ancien enregistrement comme travailleur migrant a été supprimé (Fragomen, novembre 2025 ; Legal.ge, février 2026). Le permis est délivré par l'Agence nationale de promotion de l'emploi via le portail de la migration de travail, en 30 jours calendaires, ou 10 jours ouvrés avec le service accéléré ; les indépendants et les IE font la demande eux-mêmes, avec un business plan ou une preuve d'activité et un entretien vidéo. Legal.ge indique des frais de 200 GEL en standard et 400 GEL en accéléré, tandis qu'un autre cabinet affirme que les frais sont plafonnés à 500 GEL : vérifiez le montant en vigueur. Un employeur doit d'abord publier l'offre sur Worknet pendant 10 jours ouvrés, avec des exemptions comme le statut International Company et les postes payés plus de 15,000 GEL par mois. Les personnes enregistrées comme travailleurs migrants actifs au 1er mars 2026 ont jusqu'au 1er janvier 2027, et les étrangers indépendants déjà en activité sont contrôlés depuis le 1er mai 2026. Travailler sans permis coûte 2,000 GEL par infraction, au travailleur comme à l'employeur, montant doublé puis triplé en cas de récidive (Fragomen ; Legal.ge). Les résidents permanents sont exemptés ; certains cabinets exemptent aussi les titulaires d'un permis de séjour investisseur, mais les sources divergent, alors vérifiez avant de vous y fier. Les ressortissants de nombreux pays peuvent séjourner jusqu'à un an sans visa, et depuis le 1er janvier 2026, ils doivent avoir une assurance médicale de voyage couvrant au moins 30,000 GEL, mais un séjour sans visa ne permet jamais de travailler.

Commission et agences

La commission n'est pas fixée par la loi. En revente, la plupart des agents prennent environ 3 %, négociables et généralement payés par le vendeur (ExpatHub, 2025) ; d'autres sources donnent 2 % à 3 % (GeorgiaExpats, février 2026) ou 2 % à 5 %, parfois partagés entre les deux parties (TbilisiExperts, juillet 2026). Dans le neuf, l'acheteur ne paie généralement rien et c'est le promoteur qui rémunère l'agence, d'où les frais acheteur à 0 % affichés par les agences de Batoumi. En location, le locataire paie généralement 50 % d'un mois de loyer, dans une fourchette de 30 % à 50 % (Madloba, octobre 2026). Aucune source publique ne donne les salaires des agents ni les partages de commission en Géorgie : attendez-vous à une part de la commission en revente, à des honoraires marketing du promoteur sur les ventes off-plan et à des frais sur la gestion locative, et faites mettre votre part par écrit. Le statut fiscal compte. Un IE peut demander au Revenue Service le statut de petite entreprise, taxé à 1 % du chiffre d'affaires jusqu'à 500,000 GEL et 3 % entre 500,000 et 1,000,000 GEL, mais des cabinets d'avocats indiquent que le courtage immobilier est exclu de ce statut (Legalese, juillet 2026 ; Gegidze) : vérifiez auprès d'un comptable avant de vous immatriculer. Les leads viennent des portails myhome.ge (exploité par TNET), ss.ge, korter.ge pour le neuf et place.ge, des groupes Facebook et des canaux Telegram, et à Batoumi des conversations WhatsApp et Telegram avec des acheteurs étrangers, en russe et en anglais.

Acheteurs étrangers

Les étrangers peuvent acheter librement des appartements et d'autres biens non agricoles, aux mêmes conditions que les Géorgiens (GRATA International, septembre 2025). Les terres agricoles sont réservées aux citoyens et entités géorgiens, avec des exceptions comme l'héritage. Un notaire n'est pas nécessaire pour chaque vente : le contrat peut être signé au Registre public ou dans une Maison de la Justice, et les acheteurs à distance utilisent une procuration notariée et apostillée (ExpatHub ; GeorgiaExpats). Depuis le 1er mars 2026, un bien d'une valeur de marché d'au moins 150,000 USD, contre 100,000 USD auparavant, peut justifier un permis de séjour temporaire. Plusieurs biens peuvent être cumulés, la valeur provient d'une évaluation certifiée, et les titulaires actuels continuent de renouveler selon les anciennes règles tant qu'ils conservent le bien (Erickson Immigration Group, février 2026). Un permis de séjour investisseur commence à 300,000 USD, est délivré pour 5 ans et peut mener à la résidence permanente (Legal.ge, octobre 2026). En pratique, les prix sont annoncés en USD et de nombreuses transactions se règlent en USD, mais depuis 2017 les entreprises doivent afficher leurs prix en GEL, sous peine d'amendes de 1,000 GEL puis 5,000 GEL après un avertissement (ISET Policy Institute, février 2017). Les sources divergent sur les règles de règlement d'une transaction immobilière en devises : vérifiez-les auprès de la banque ou d'un avocat.

Fiscalité et frais

Il n'y a ni droits de mutation ni droit de timbre sur un achat (Georgiafy, août 2026 ; GeorgiaExpats, février 2026). Le Registre public facture 150 GEL pour enregistrer un changement de propriétaire en 4 jours ouvrés, 270 GEL en 1 jour ouvré et 350 GEL le jour même (NAPR, octobre 2026) ; d'anciens guides citent encore 50 à 200 GEL. La taxe foncière annuelle des particuliers dépend du revenu du foyer : aucune sous 40,000 GEL par an, puis un taux fixé par la municipalité, indiqué entre environ 0.05 % et 0.2 % entre 40,000 et 100,000 GEL et jusqu'à 1 % au-delà. Les sources divergent sur ces tranches : vérifiez auprès du Revenue Service. Un logement revendu dans les 2 ans suivant l'achat est imposé à 5 % de la plus-value, et pas du tout au-delà de 2 ans ; un bien commercial vendu dans les 2 ans est imposé à 20 % (Gegidze, juin 2024). Les loyers résidentiels sont imposés à 5 % du loyer brut pour un particulier qui s'enregistre à ce régime, sinon à 20 % (Georgiafy).

Off-plan

L'off-plan est la norme. À Tbilissi, les ventes dans le neuf ont atteint 20,961 appartements en 2025, en hausse de 5.2 %, soit près de la moitié des ventes (Galt & Taggart, janvier 2026). L'acheteur signe un contrat de pré-achat et peut être inscrit au Registre public comme futur propriétaire ; la pleine propriété suit l'achèvement et le document attestant que l'immeuble est apte à l'usage (Legal.ge, janvier 2026). Les plans de paiement échelonné des promoteurs durent généralement 2 à 3 ans, surtout en devises, et sont souvent refinancés par un crédit bancaire à la livraison. Ils échappent aux plafonds de mensualités par rapport aux revenus de la Banque nationale, peuvent ne pas apparaître au bureau de crédit, et les apports commencent désormais à 0 % ; un économiste a déclaré à SOVA qu'il n'y existe aucune réglementation (SOVA, octobre 2026). Les acheteurs off-plan peuvent obtenir des remises d'environ 20 % à 30 %, un acompte de 10 % est généralement non remboursable, et certains promoteurs placent les acomptes sous séquestre, beaucoup d'autres non (GeorgiaExpats, 2026). Aucune loi n'impose de séquestre ni de registre des promoteurs : la vérification fait donc partie du travail de l'agent. Contrôlez le permis de construire, les projets achevés du promoteur et un extrait récent du Registre public. Le contrôle de la construction a été faible : l'effondrement d'un immeuble à Batoumi en 2021, qui a fait 9 morts, a été lié à des modifications illégales (OC Media, novembre 2021). Côté crédit, la Banque nationale relèvera le seuil de revenu de son plafond plus strict de 25 % de mensualités par rapport aux revenus de 1,500 à 2,000 GEL le 1er février 2027, puis à 2,500 GEL le 1er septembre 2027 (SOVA, octobre 2026).

Location

Les rendements locatifs sont élevés : environ 8.6 % à Tbilissi fin 2025, avec un loyer moyen de $9.8 le m² par mois (Galt & Taggart), tandis que le rendement brut à Batoumi est passé de 8.8 % à 7.4 % en 2025 (Investor.ge, avril 2026). Les locations de longue durée se trouvent via les portails, les groupes Facebook et les canaux Telegram, et le locataire paie généralement à l'agent 50 % d'un mois de loyer (Madloba, octobre 2026). Les loyers résidentiels sont imposés à 5 % du brut pour un particulier qui s'enregistre à ce régime. Certaines agences tirent l'essentiel de leurs revenus de la gestion locative.

Plateformes

Registre public (NAPR) : enregistrement de la propriété et des futurs propriétaires, frais d'enregistrementMaisons de la Justice : signature des contrats, immatriculation d'un IE ou d'une sociétéAgence nationale de promotion de l'emploi : permis de travail via le portail de la migration de travailWorknet : publication de l'offre avant d'embaucher un étrangerRevenue Service : statut de petite entreprise, taxe foncière et impôt sur les loyersBanque nationale de Géorgie : règles de LTV et de mensualités par rapport aux revenusGNARE : certification facultative des agents, accréditée par le CEPIPortails : myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge