Commission des agents immobiliers à Bali

L'Indonésie est l'un des rares marchés où l'État fixe une fourchette pour la commission des agents. À Bali, la majorité du marché se situe en haut de cette fourchette, et c'est généralement le vendeur qui paie. Voici comment l'argent circule en octobre 2026, et ce que garde un courtier après la part de l'agence et les impôts.

En bref

1. Pour une vente, la commission est réglementée entre 2% et 5% de la valeur de la transaction. Pour une location, entre 5% et 8%.
2. À Bali, l'agent du vendeur facture généralement environ 5%, souvent inclus dans le prix demandé.
3. C'est la partie qui mandate l'agent qui paie. En général, le vendeur.
4. Un contrat écrit avec le client, et avec tout partenaire de co-courtage, est obligatoire.
5. Une agence peut reverser à ses courtiers jusqu'à 70% de la commission.
6. Les agences en règle ajoutent la TVA, à un taux effectif de 11%, sur leur facture de commission.
7. Les paiements doivent passer par le système de paiement indonésien. Les régulateurs ciblent les honoraires versés à l'étranger à des courtiers étrangers sans licence.

La fourchette réglementée

Les règles viennent du règlement du ministre du Commerce 33 de 2025, en vigueur depuis le 5 octobre 2025, qui a remplacé le Permendag 51/2017 (base juridique BPK). Le compte rendu par Bisnis.com du séminaire AREBI de novembre 2025 résume les règles de commission :

Transaction	Fourchette de commission
Achat-vente	2% à 5% de la valeur de la transaction
Location	5% à 8%

Source : Bisnis.com, novembre 2025. SIP Law Firm donne les mêmes fourchettes.

Brighton, à propos de l'ancien règlement, donne des précisions pratiques pour la location : environ 5% du loyer total pour les baux de un à trois ans, et 5% à 8%, négociés, pour les baux plus longs.

Les longs leaseholds de Bali se situent entre les deux catégories. Un bail de 25 ans vendu comme une villa est commercialisé comme une vente, et les agents de Bali y appliquent généralement le taux de vente. Convenez par écrit du taux applicable avant de prendre le mandat.

Ce que facturent réellement les agents à Bali

Global Investments (juin 2026) indique que l'agent du vendeur perçoit généralement 5%, et que dans de nombreuses transactions à Bali, l'acheteur ne paie rien à l'agent car les honoraires sont inclus dans le prix. Un agent de l'acheteur facture soit l'acheteur 2.5% à 5%, soit est payé sur les honoraires du vendeur via un partage. Rumavi (septembre 2026) mentionne aussi une commission d'agent d'environ 5% parmi les frais du vendeur lors de la revente d'une villa en leasehold.

Qui paie

Brighton explique que la commission est payée par la partie qui a mandaté l'intermédiaire, généralement le vendeur. Si un acheteur engage un agent, c'est l'acheteur qui le paie. Si les deux parties paient, elles doivent toutes deux l'accepter par écrit.

Le contrat écrit

Dans le nouveau cadre, une agence de courtage doit conclure des contrats écrits avec ses clients et avec ses partenaires de co-courtage (Bisnis.com, SIP Law Firm). Ce contrat est votre preuve du droit à des honoraires. Il doit préciser :

• Le bien, le prix et le type de droit vendu ou loué.
• Le taux de commission, si la TVA s'ajoute en plus, et quand les honoraires sont dus (généralement à la signature de l'acte ou du bail).
• Si le mandat est exclusif, et pour quelle durée.
• Ce qui se passe si le client vend directement à un acheteur que vous avez présenté.
• Les références de la licence de l'agence P4. Les règles exigent qu'elles figurent sur ses publications.

Co-courtage et partage avec l'agent

Entre agences. Le co-courtage est courant à Bali : une agence détient le mandat et une autre apporte l'acheteur. Chaque partie a besoin d'un contrat de co-courtage écrit. Le partage entre agences n'est pas fixé par la loi. Nos exemples utilisent 50/50, mais convenez du chiffre dans le contrat de co-courtage.

Avec l'agent. Selon le Permendag 33/2025, une agence peut reverser à son personnel expert jusqu'à 70% de la commission (Bisnis.com). En dessous de ce plafond, le split se négocie, et les agences qui fournissent leads, marketing et bureau gardent généralement davantage. Obtenez le vôtre par écrit.

Jamais via des étrangers payés à l'étranger. Le président de l'AREBI Bali a déclaré à Tirto en juillet 2025 que les courtiers étrangers sans licence se font souvent payer à l'étranger et ne paient aucun impôt indonésien, alors que les agences locales enregistrent leurs membres et retiennent l'impôt sur le revenu. Les règles exigent aussi que les transactions passent par le système de paiement national (Bisnis.com).

Exemples chiffrés

1. Vente d'une villa en leasehold à Rp5 milliards, mandat détenu par une seule agence

• Commission à 5% : Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 millions
• TVA sur la commission à 11% effectifs : Rp27.5 millions
• Le vendeur paie à l'agence Rp277.5 millions
• Part de l'agent à 50% : Rp125 millions avant impôt sur le revenu
• Part maximale autorisée à 70% : Rp175 millions

2. La même vente, en co-courtage 50/50

• Agence du mandat : Rp125 millions, plus TVA
• Agence de l'acheteur : Rp125 millions, plus TVA
• Chaque agent avec un split de 50% : Rp62.5 millions

3. Location d'une villa pour un an à Rp600 millions

• À 5% : Rp30 millions
• À 8% : Rp48 millions

4. Vente d'une maison en Hak Pakai à Rp6 milliards à 3%

• Commission : Rp180 millions, plus TVA de Rp19.8 millions
• Le vendeur paie aussi un impôt libératoire de 2.5% sur le transfert, soit Rp150 millions, en plus de la commission (Direction générale des impôts).

Les impôts sur la commission

TVA. L'agence facture la TVA sur sa facture de commission. Selon le PMK 131/2024, le taux de 12% s'applique à 11/12 des honoraires pour les biens et services hors luxe, ce qui donne un taux effectif de 11% (Direction générale des impôts). Brighton confirme que les agences en règle ajoutent 11% de TVA sur la commission.

Impôt sur le revenu de l'agent. Les agences indonésiennes retiennent l'impôt sur le revenu sur ce qu'elles versent à leurs courtiers, comme le note le reportage de Tirto. Le taux dépend de votre statut et de votre revenu total : demandez au service financier de l'agence un détail écrit et gardez votre numéro fiscal (NPWP) à jour.

Les impôts sur la transaction elle-même sont distincts des honoraires : l'impôt libératoire de 2.5% du vendeur sur un transfert, le BPHTB de l'acheteur et l'impôt libératoire de 10% sur les revenus locatifs (Emerhub). Pour la revente d'un leasehold, Rumavi explique que le vendeur paie 10% du prix brut s'il est résident fiscal, ou 20% s'il est non-résident, sauf réduction par une convention fiscale. Connaître ces chiffres vous aide à fixer le prix et à négocier.

Points pratiques à la signature

• Facturez depuis la société de l'agence, jamais depuis votre compte personnel.
• Encaissez la commission à la signature, via le notaire ou par virement sur un compte indonésien.
• Conservez le contrat signé, le contrat de co-courtage et la preuve de présentation du client.
• À partir d'octobre 2026, les courtiers non certifiés s'exposent à des sanctions (AFU). Gardez votre certificat à jour.

À vérifier avant de travailler une affaire

• Un mandat de vente ou de recherche signé, avec le taux, la TVA et la date de paiement.
• Un contrat de co-courtage si une autre agence intervient.
• Les références de la licence de votre agence sur son marketing.
• Votre split, et s'il évolue avec le volume.
• Que le bien est légalement vendable : le bon type de titre, le zonage et les permis de construire.

En Indonésie, la commission est fixée dans une fourchette réglementée, et les règles ont changé en octobre 2025. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucune autorité ni agence.

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