Commission d'agent immobilier à Chypre

À Chypre, la loi fixe bien un taux de commission, mais seulement par défaut : si l'agent et le client n'ont jamais convenu d'une rémunération, l'agent a droit à 3%. En pratique, les honoraires se négocient, généralement entre 3% et 5% hors TVA. Là où la loi est stricte, c'est sur qui peut être payé. Seul un agent inscrit avec une licence valide peut réclamer une rémunération, et seuls les agents agréés peuvent percevoir une commission des clients. Voici comment cela fonctionne en octobre 2026, et ce qu'il reste après impôts pour un agent ou un assistant.

En bref

1. INDEX.cy situait les honoraires habituels entre 3% et 5% du prix en août 2026, généralement payés par le vendeur.
2. 19% de TVA s'ajoutent. Des honoraires de 3% coûtent au vendeur 3.57% du prix.
3. Lorsqu'aucune rémunération n'a été convenue, la Law 71(I)/2010 la fixe à 3% de la valeur de la transaction, payable à la conclusion.
4. Si l'affaire échoue sans faute de l'agent, celui-ci peut tout de même réclamer une rémunération raisonnable pour son temps et ses frais.
5. Tout mandat conclu avec une personne non inscrite ou sans licence est nul, de sorte que la rémunération ne peut pas être réclamée.
6. La déclaration de mutation du vendeur mentionne l'agent et la commission, et l'agent verse au Conseil 2/10,000 de la valeur déclarée dans les 30 jours.
7. Seuls les agents agréés peuvent percevoir une commission des clients. Les assistants sont payés par leur employeur.
8. À partir de 2026, les revenus jusqu'à €22,000 par an sont exonérés d'impôt sur le revenu, et la Social Insurance est de 8.8% pour les salariés et de 16.6% pour les indépendants.

Taux habituels

INDEX.cy indiquait en août 2026 que les agents facturent généralement 3% à 5% du prix plus 19% de TVA, et que c'est normalement le vendeur qui paie. Il n'existe pas de barème officiel, et le taux est négociable. Fixez par écrit le taux, la TVA et le fait générateur.

Ce que dit la loi

La Real Estate Agents Law 71(I)/2010 fixe les règles de rémunération :

• Article 20 : la rémunération par défaut. Si aucune rémunération n'a été convenue, la commission de l'agent est de 3% de la valeur de la transaction, payable à sa conclusion. Si l'affaire n'aboutit pas sans faute de l'agent, celui-ci peut réclamer une rémunération raisonnable pour le temps passé et les frais engagés.
• Article 27 : pas de licence, pas de rémunération. Un mandat, écrit ou oral, conclu avec une personne non inscrite ou sans licence valide est nul. Un courtier qui travaille sans licence ne peut pas réclamer de rémunération en justice, et commet en outre une infraction punie d'une peine pouvant aller jusqu'à 12 mois de prison, d'une amende pouvant atteindre €3,500, ou des deux.
• Transparence. Les agents doivent déclarer par écrit tout intérêt personnel dans le bien, et dire aux acheteurs tout ce qu'ils savent de son état, des charges et des restrictions juridiques ou d'urbanisme.

Comme les 3% par défaut ne s'appliquent qu'en l'absence d'accord, un court accord écrit protège les deux parties : il fixe le taux, la TVA, qui paie, quand la rémunération est due et si le mandat est exclusif.

La déclaration de mutation et la contribution au Conseil

Au Land Registry, la déclaration de mutation du vendeur doit mentionner l'agent et la commission payée. L'agent verse ensuite au Conseil 2/10,000 de la valeur déclarée dans les 30 jours. La commission est donc visible, et elle doit correspondre à votre facture.

Un projet de loi à suivre

Une proposition de loi du député Kostis Efstathiou visant à faire rédiger tous les contrats de vente immobilière par des avocats était de nouveau devant la commission des affaires juridiques du Parlement en mai 2025, après avoir été renvoyée une fois par le précédent président. Le Conseil a demandé son retrait (Cyprus Mail, mai 2025). Vérifiez où elle en est avant de conseiller vos clients sur qui rédige le contrat.

Qui paie

• Vente : généralement le vendeur (INDEX.cy).
• Neuf : le promoteur est le vendeur, donc un agent qui apporte un acheteur est payé par le promoteur. Un promoteur qui vend ce qu'il a construit n'a pas lui-même besoin d'une licence d'agent.
• Location : la loi couvre les baux de plus d'un mois, donc la location relève de l'activité d'agence. Fixez par écrit la rémunération et qui la paie.

Agents, assistants et partages

Entre agences. Aucune loi ne fixe la façon dont deux agents agréés se partagent une commission. Mettez par écrit le partage, la date de paiement et qui facture qui avant de faire visiter le bien. Les deux doivent être inscrits et titulaires d'une licence pour que l'accord soit valable.

Entre l'agent et un assistant. En mars 2025, le ministère du Travail a confirmé que les assistants peuvent être payés à la commission par leur employeur si leur contrat le prévoit, et peuvent travailler à temps partiel, tandis que seuls les agents agréés peuvent recevoir une commission des clients (Cyprus Mail). Un assistant ne doit jamais facturer un client ni recevoir d'espèces de sa part. Une annonce de RE/MAX Cyprus pour des assistants expérimentés à Limassol et Nicosie, non datée et expirée lors de notre vérification en octobre 2026, proposait un fixe de €1,500 par mois plus commission. Prenez-la comme un exemple, pas comme un taux de marché.

Exemples chiffrés

Ces calculs utilisent uniquement des taux d'exemple. C'est votre accord avec le client et votre contrat de travail qui décident.

Appartement de revente à Limassol, €400,000, le vendeur paie 3% hors TVA. Honoraires : 400,000 x 3% = €12,000. TVA : 12,000 x 19% = €2,280. Le vendeur paie €14,280. Contribution au Conseil payée par l'agent : 400,000 x 2/10,000 = €80.

Villa à Paphos, €1,200,000, le vendeur paie 4% hors TVA, partagés 50/50 avec un autre agent agréé. Honoraires : €48,000 plus €9,120 de TVA. Chaque agent reçoit €24,000 hors TVA. Contribution au Conseil sur la valeur déclarée : €240.

Appartement à Nicosie, €200,000, aucune rémunération jamais convenue. Le taux légal par défaut s'applique : 200,000 x 3% = €6,000, payable à la conclusion. C'est la raison de tout mettre par écrit : vous ne pourrez pas réclamer 4% après coup.

Vente qui échoue parce que le permis de l'acheteur est refusé, après des mois de travail. Pas de conclusion, donc pas de commission. En vertu de l'article 20, l'agent peut réclamer une rémunération raisonnable pour son temps et ses frais, à condition que l'échec ne lui soit pas imputable.

Impôts et Social Insurance

Impôt sur le revenu. PwC Cyprus présente les tranches de l'impôt sur le revenu des personnes physiques après la réforme de 2026 :

Revenu imposable annuel	Taux
Jusqu'à €22,000	0%
€22,001 à €32,000	20%
€32,001 à €42,000	25%
€42,001 à €72,000	30%
Plus de €72,000	35%

Social Insurance. Andersen Cyprus a publié les taux 2026 en janvier 2026 : 8.8% pour les salariés et 8.8% pour les employeurs, et 16.6% pour les indépendants, sur des revenus jusqu'à €68,904 par an.

TVA sur les honoraires. Les agents facturent 19% de TVA sur leurs honoraires. Demandez à un comptable à partir de quand vous devez vous immatriculer.

Sources : PwC Cyprus (janvier 2026) et Andersen Cyprus (janvier 2026).

Exemple : un assistant avec salaire et commission. Salaire €1,500 x 12 = €18,000, plus €6,000 de commission versée par l'employeur : €24,000. Impôt sur le revenu : (24,000 - 22,000) x 20% = €400. Social Insurance à 8.8% : €2,112. Votre employeur paie 8.8% de plus en sus.

Exemple : un agent agréé travaillant seul avec €60,000 de bénéfice imposable. Impôt sur le revenu : 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. La Social Insurance à 16.6% serait d'environ €9,960 si votre revenu assurable était égal à votre bénéfice, mais l'assiette des indépendants suit ses propres règles. Consultez un comptable avant la clôture de votre première année.

Points pratiques à la signature

• Les agents sont des entités assujetties à l'AML Law 188(I)/2007. Identifiez et vérifiez chaque client et bénéficiaire effectif, contrôlez l'origine des fonds des clients à risque élevé, et déclarez vos soupçons au MOKAS (Kourtellos & Co, octobre 2026). Encaissez vos honoraires par virement bancaire contre facture, jamais en espèces.
• Vérifiez que la déclaration de mutation indique votre nom et la commission que vous avez facturée, et payez la contribution au Conseil dans les 30 jours.
• Sur les ventes off-plan, vérifiez que la banque du vendeur a signé une mainlevée pour le lot (Koufettas Law, octobre 2026), afin que la vente puisse réellement aboutir.
• Faites renouveler votre licence avant le 31 décembre. Une commission gagnée avec une licence expirée ne peut pas être réclamée.

À vérifier avant de travailler une affaire

• Votre inscription et votre licence sont valides, et les numéros figurent sur l'annonce.
• Un accord écrit avec le taux, la TVA, qui paie, le fait générateur et l'éventuelle exclusivité.
• Un accord de partage écrit avec tout autre agent agréé.
• Si vous êtes assistant, un contrat de travail qui fixe votre commission versée par l'employeur.
• Votre dossier AML pour le client est complet.

À Chypre, la commission se négocie, avec un taux par défaut de 3% prévu par la loi, et seuls les agents agréés peuvent être payés par les clients. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus et ne couvre que les zones sous le contrôle effectif de la République de Chypre. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à l'Estate Agents Registration Council, ni à aucune agence, ni à aucun organisme public à Chypre.

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