Commission d'agent immobilier au Portugal

Le Portugal ne fixe aucun taux de commission légal. Les honoraires sont ceux que l'agence et son client conviennent par écrit. Mais la loi 15/2013 est stricte sur la rédaction de cet accord, le moment où les honoraires sont dus et qui peut les payer. Voici comment fonctionne la commission en octobre 2026, et ce qu'il vous reste après impôts si vous travaillez comme consultant indépendant.

En bref

1. Il n'existe aucun taux légal ni plafond. BoaVenda situait la commission de vente habituelle entre 4% et 5% en septembre 2026, dans une fourchette de 3% à 6%.
2. 23% de TVA s'ajoutent. Des honoraires de 5% coûtent au vendeur 6.15% du prix.
3. Beaucoup d'agences fixent des honoraires minimums, souvent autour de €6,000 hors TVA.
4. Sur les ventes, c'est généralement le vendeur qui paie. Sur les locations, le propriétaire bailleur paie généralement un mois de loyer hors TVA. Sur le neuf, c'est généralement le promoteur qui paie.
5. Les honoraires doivent figurer dans un contrat de médiation écrit, sinon le contrat peut être nul.
6. Les honoraires sont dus à la conclusion de l'affaire, ou à la signature du CPCV si le contrat le prévoit.
7. Une agence ne peut pas être payée à la fois par son client et par l'autre partie dans la même affaire.
8. La part du consultant est souvent de 40% à 50% des honoraires de l'agence, avant TVA, IRS et Sécurité sociale.

Taux habituels

• BoaVenda (septembre 2026) : 4% à 5% hors TVA est la norme. Les logements très demandés peuvent descendre à environ 3%. Les biens de luxe, complexes ou de niche peuvent atteindre 6%. Le centre de Lisbonne, Porto, Cascais et l'Algarve haut de gamme se concluent souvent entre 3.5% et 5%, tandis que les logements périphériques ou de moindre valeur peuvent aller jusqu'à 5% à 6%.
• Ekonomista (septembre 2026) : 2% à 6%, 5% étant le taux le plus cité dans les grands réseaux.

BoaVenda indique qu'il n'existe aucun barème officiel : chaque agence fixe son propre taux, et il est toujours négociable. Elle a aussi constaté que les contrats exclusifs affichent en général des taux inférieurs de 0.5 à 1 point à ceux des contrats simples.

Honoraires minimums. BoaVenda indique que beaucoup de contrats prévoient un minimum, par exemple €6,000 hors TVA. Sur les logements jusqu'à €100,000, cela porte le taux effectif à 5% à 7%. Les agences à honoraires fixes se positionnent sur ce point, en facturant généralement €6,000 à €9,000 TVA comprise.

L'IVA sur les honoraires

Les honoraires d'agence supportent 23% de TVA. La formule de BoaVenda est simple : prix x taux x 1.23. Pour un devis à « 5% », le vendeur paie 6.15% du prix. La loi 15/2013 impose que le contrat de médiation indique le taux de TVA : écrivez donc « 5% plus TVA à 23% » et donnez au client le total en euros.

Qui paie

• Vente : c'est le vendeur, signataire du contrat de médiation, qui paie.
• Location : généralement un mois de loyer hors TVA, payé par le propriétaire bailleur (BoaVenda).
• Neuf : le promoteur paie généralement 3% à 5%, et l'acheteur ne paie aucuns honoraires de médiation (BoaVenda).

Pas de double rémunération. La loi 15/2013 interdit à une agence de médiation d'être payée à la fois par son client et par l'autre partie dans la même affaire. Si vous agissez pour le vendeur, vous ne pouvez pas aussi facturer l'acheteur.

L'argent de l'acheteur. Toute somme que l'agence reçoit d'un acheteur avant le CPCV est conservée en dépôt et doit être restituée sur demande. Ce ne sont pas vos honoraires.

Le contrat de médiation

Votre contrat avec le vendeur est le contrato de mediação imobiliária (contrat de médiation immobilière). La loi 15/2013 impose qu'il soit écrit et qu'il indique :

• Le bien et les charges qui le grèvent, ainsi que l'affaire recherchée (vente, location, prix).
• Les honoraires, en montant fixe ou en pourcentage, leurs modalités de paiement et le taux de TVA.
• La police d'assurance de l'agence.
• Tout angariador (apporteur de mandats) impliqué et tout service supplémentaire.
• S'il est exclusif, et ce que recouvre l'exclusivité.

Si aucune durée n'est fixée, le contrat dure six mois. Les contrats types doivent d'abord être validés par l'autorité de la consommation, la Direção-Geral do Consumidor. Un contrat auquel il manque les mentions obligatoires est nul, mais seul le client peut s'en prévaloir. Chaque contrat et chaque annonce doivent aussi indiquer le nom de l'agence et son numéro AMI.

BoaVenda conseille des exclusivités de 3 à 6 mois plutôt que 12, avec une clause de sortie si les résultats sont faibles. Attendez-vous à ce que les vendeurs qui l'ont lu le demandent.

Quand les honoraires sont dus

Selon la loi 15/2013, les honoraires sont dus à la conclusion de l'affaire, généralement à l'acte de vente. Si le contrat le prévoit, ils peuvent être dus à la signature du CPCV. En cas d'exclusivité, l'agence est aussi payée si l'affaire échoue par la faute du propriétaire. Rédigez clairement l'élément déclencheur, et rappelez-vous qu'un CPCV peut encore échouer : Literacia Financeira explique qu'un acheteur qui se retire perd l'acompte, et qu'un vendeur défaillant le rembourse au double.

Partages entre agences et avec le consultant

Entre agences. Aucune loi ne fixe la façon dont deux agences partagent les honoraires d'une vente commune. Mettez par écrit le partage, la date de paiement et qui facture qui avant de faire visiter le bien.

Entre l'agence et vous. Ekonomista situait en septembre 2026 la part habituelle du consultant entre 40% et 50% des honoraires de l'agence, selon le modèle. Elle baisse quand une affaire est partagée. Dans l'exemple publié par Postal en septembre 2026, un consultant qui a vendu une maison à €250,000 à 5% a gardé €3,125 sur des honoraires de €12,500, soit environ 25%.

La page Indeed pour consultor imobiliário (314 salaires, mise à jour le 16 octobre 2026) indique une moyenne d'environ €2,890 par mois, la plupart entre €1,079 et €7,739. Ce sont des données déclaratives, pas officielles. Les chiffres d'ECO pour les cinq plus grands réseaux donnent environ 5.2 transactions par consultant en 2025 : quelques affaires suffisent à faire ou défaire votre année.

Exemples chiffrés

Ces exemples utilisent des taux indicatifs. Ce sont votre contrat de médiation et votre accord avec l'agence qui font foi.

Appartement à Lisbonne, €400,000, le vendeur paie 5% hors TVA. Honoraires : 400,000 x 5% = €20,000. TVA : 20,000 x 23% = €4,600. Le vendeur paie €24,600. Avec une part consultant de 45%, vous recevez 20,000 x 45% = €9,000 (avant votre propre TVA, IRS et Sécurité sociale).

Maison vendue €250,000, le vendeur paie 5% hors TVA (l'exemple de Postal). Honoraires : €12,500 plus €2,875 de TVA. Part du consultant dans ce cas : €3,125.

Villa en Algarve, €1,200,000, le vendeur paie 4% hors TVA, partagés 50/50 avec l'agence de l'acheteur. Honoraires : €48,000 plus €11,040 de TVA. Chaque agence reçoit €24,000 hors TVA.

Appartement à Setúbal, €90,000, honoraires minimums de €6,000 hors TVA. Le vendeur paie €6,000 + €1,380 de TVA = €7,380, soit un taux effectif de 6.7% hors TVA.

Location longue durée à Porto, €1,400 par mois, honoraires d'un mois. Le propriétaire bailleur paie €1,400 + €322 de TVA = €1,722.

Impôts et Sécurité sociale pour un consultant indépendant

La plupart des consultants travaillent en recibos verdes (reçus verts, statut d'indépendant) et facturent leur part à l'agence. CRN Contabilidade et Ekonomista détaillent les règles 2026 :

• TVA. Vous facturez 23% sur vos reçus (22% à Madère, 16% aux Açores) et la reversez à l'administration fiscale, moins la TVA sur vos frais professionnels. Les petits revenus peuvent être exonérés au titre de l'article 53 du Code de la TVA si leur chiffre d'affaires de l'année précédente est resté sous €15,000. Le dépasser de plus de 25% met fin immédiatement à l'exonération.
• IRS (impôt sur le revenu). Vos revenus relèvent de la catégorie B. Sous le régime simplifié, l'impôt porte sur une part de vos revenus fixée par un coefficient : 0.75 pour les professions de la liste de l'article 151 et 0.35 pour les autres services, qui peut être réduit les premières années d'activité sous certaines conditions. La retenue à la source est de 23% pour les professions de l'article 151 et de 11.5% pour les autres revenus de catégorie B, en acompte sur votre impôt final. Demandez à un comptable quel code d'activité et quel coefficient s'appliquent à vous.
• Sécurité sociale. Vous payez 21.4% sur un revenu de référence égal à 70% des revenus de services que vous déclarez chaque trimestre. L'affiliation prend normalement effet à partir du 12e mois après le début de l'activité : la première année est donc sans cotisations.

Élément	Règle 2026
TVA sur vos reçus	23% (continent), sauf exonération au titre de l'article 53
Seuil de l'article 53	€15,000 de chiffre d'affaires l'année précédente
Coefficient IRS du régime simplifié	0.75 (liste de l'article 151) ou 0.35 (autres services)
Retenue à la source IRS	23% (liste de l'article 151) ou 11.5% (autres revenus de catégorie B)
Sécurité sociale	21.4% de 70% des revenus de services trimestriels

Sources : CRN Contabilidade (septembre 2026) et Ekonomista (mars 2026).

Exemple. Votre deuxième année, vous recevez €40,000 de parts de commission, plus €9,200 de TVA que vous reversez à l'État. Sécurité sociale : 40,000 x 70% x 21.4% = environ €5,992 pour l'année, payés par trimestre. Votre IRS dépend de votre coefficient et de vos autres revenus : consultez un comptable avant d'émettre votre premier reçu.

Points pratiques à la signature

• Les agences sont soumises à la loi anti-blanchiment 83/2017. Identifiez chaque client, encaissez les honoraires par virement bancaire contre facture, jamais en espèces, et assurez-vous que la vente figure dans le rapport trimestriel de l'agence à l'IMPIC.
• Facturez le vendeur avec un paiement exigible le jour de l'acte de vente, ou à la signature du CPCV si le contrat le prévoit.
• Vérifiez que le produit net de la vente pour le vendeur, après remboursement d'un éventuel prêt, couvre encore vos honoraires.

À vérifier avant de travailler une affaire

• Un contrat de médiation signé avec le taux, le taux de TVA, la police d'assurance, la durée et l'exclusivité.
• Le déclencheur des honoraires : acte de vente ou CPCV.
• Que vous ne facturez pas les deux parties.
• Un accord de partage écrit avec toute autre agence.
• Votre propre accord avec l'agence : part, objectifs, date de paiement et affaires conclues après votre départ.
• Le numéro AMI de l'agence sur le contrat et sur chaque annonce.

Au Portugal, la commission est fixée par le marché, pas par la loi, mais le contrat qui la fixe est réglementé. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à l'IMPIC, ni à aucune autorité, ni à aucune agence.

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