Comment devenir agent immobilier en Géorgie (le pays)

Ce guide porte sur la Géorgie, le pays, dans le Caucase, avec Tbilissi et Batoumi comme ses deux marchés immobiliers. La Géorgie est l'un des pays les plus ouverts au monde pour débuter comme agent : pas de licence, pas d'examen, pas de régulateur. Mais une chose a changé en 2026. Depuis le 1er mars 2026, un étranger a besoin d'un permis de travail pour travailler, même en freelance ou à la tête d'une entreprise unipersonnelle. Voici comment tout cela s'articule en octobre 2026.

En bref

1. La Géorgie n'a pas de licence d'État pour les agents ni d'autorité de contrôle. Les agents ne sont pas des entités assujetties à la loi anti-blanchiment (MONEYVAL, décembre 2024).
2. Les citoyens géorgiens et les résidents permanents peuvent commencer tout de suite, dans une agence ou avec leur propre entreprise.
3. Les étrangers ont besoin d'un permis de travail, le « droit d'exercer une activité professionnelle », pour un travail rémunéré comme pour une activité indépendante, depuis le 1er mars 2026 (Fragomen ; Legal.ge).
4. L'amende pour travail sans permis est de 2,000 GEL pour le travailleur et pour l'employeur, doublée puis triplée en cas de récidive.
5. Vous pouvez exercer comme salarié, comme entrepreneur individuel (IE) ou via une LLC. Deux cabinets d'avocats indiquent que le courtage est exclu du statut de petite entreprise à 1 %.
6. La GNARE propose une certification facultative, à 750 GEL pour les membres et 900 GEL pour les autres.
7. Les agents gagnent généralement 2 % à 3 % en revente, payés par le vendeur, et dans le neuf c'est le promoteur qui rémunère l'agence.

Pas de licence, pas de régulateur

Aucune des sources que nous avons lues ne décrit de régime de licence ou d'enregistrement pour les agents. Le rapport de MONEYVAL de décembre 2024 indique que les agents ne sont pas désignés comme entités assujetties et qu'il n'existe aucune autorité de contrôle. TbilisiExperts (juillet 2026) note que la commission des agents n'est pas réglementée. Nous n'avons trouvé aucun projet de loi pour changer cela.

La loi anti-blanchiment a été modifiée en 2022, 2023 et 2024, et laisse toujours les agents de côté. C'est l'Agence nationale du Registre public (NAPR), qui enregistre chaque droit de propriété, qui a été désignée entité assujettie. En pratique, le registre pose les questions en fin de transaction : les agences sérieuses vérifient donc leurs clients dès le départ.

Si vous êtes Géorgien

Il n'y a rien à enregistrer en tant qu'agent individuel. Vous pouvez rejoindre :

• Une agence de Tbilissi, comme Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 ou BD Realty, ou un bureau franchisé comme RE/MAX Realty Park.
• Une agence de Batoumi, comme Batumi Residence, Batumi Real Estate ou le bureau de BD Realty à Batoumi.
• L'équipe commerciale d'un promoteur, car une grande partie du marché se vend sur plan.
• Ou créer votre propre entreprise comme IE ou LLC.

Si vous êtes étranger : le permis de travail de 2026

Les amendements adoptés en juin 2025 sont entrés en vigueur par le décret gouvernemental n° 70 du 20 février 2026. Fragomen (novembre 2025) et Legal.ge (février 2026) résument la nouvelle règle :

• La plupart des étrangers sans résidence permanente ont besoin d'un permis de travail pour un travail rémunéré, une activité freelance ou la gestion d'une entreprise, y compris en indépendant et en IE.
• Un visa, un séjour sans visa ou une carte de séjour temporaire ne donne plus à lui seul le droit de travailler.
• L'ancien système d'enregistrement des travailleurs migrants a été supprimé.

Point	Détail
Délivré par	L'Agence nationale de promotion de l'emploi, via le portail de la migration de travail
Délai	30 jours calendaires, ou 10 jours ouvrés en accéléré
Frais	200 GEL en standard et 400 GEL en accéléré (Legal.ge). Nomos Georgia indique des frais plafonnés à 500 GEL
Salariés	L'employeur fait la demande, après avoir publié l'offre sur Worknet pendant 10 jours ouvrés, sauf exemption
Indépendants et IE	Font la demande eux-mêmes, avec un business plan ou une preuve d'activité et un entretien vidéo
Amende	2,000 GEL chacun pour le travailleur et l'employeur, doublée puis triplée en cas de récidive
Transition	Indépendants déjà en activité : contrôles depuis le 1er mai 2026. Travailleurs migrants enregistrés : jusqu'au 1er janvier 2027

Qui est exempté. Les résidents permanents. Legal.ge et AttorneyAtLaw.ge citent aussi les titulaires d'une résidence investisseur, mais pas Nomos Georgia : obtenez un avis écrit avant de vous y fier. Une fois le permis de travail obtenu, vous demandez un permis de séjour pour travail dans les 10 jours si vous êtes déjà en Géorgie (AttorneyAtLaw.ge).

La résidence n'est pas un droit de travailler. La résidence par l'immobilier, désormais à partir de 150,000 USD, ne permet pas à un étranger de travailler. Ne la présentez pas ainsi aux clients, et ne comptez pas dessus pour vous-même.

Salarié, IE ou LLC

• Salarié. Le départ le plus simple. L'agence vous rémunère selon son contrat et, si vous êtes étranger, demande votre permis.
• Entrepreneur individuel. Immatriculé à la Maison de la Justice ou au NAPR, avec un numéro fiscal attribué automatiquement (Legalese, juillet 2026). Courant chez les agents freelance qui travaillent à la commission avec des agences.
• LLC. La structure habituelle d'une agence avec des salariés ou des associés.

Le piège du 1 %. Le statut de petite entreprise géorgien impose les IE à 1 % du chiffre d'affaires jusqu'à 500,000 GEL, et à 3 % sur la part jusqu'à 1,000,000 GEL, au-delà de quoi le statut est perdu (Legalese). Mais Legalese classe le courtage immobilier résidentiel parmi les activités exclues, et Gegidze indique que le courtage immobilier vous exclut du régime. Prévoyez le régime fiscal standard et faites-le confirmer par un comptable.

GNARE

L'Association nationale géorgienne de l'immobilier, fondée en avril 2014, se présente comme le seul partenaire géorgien de la National Association of REALTORS américaine et le seul organisme autorisé à utiliser la marque REALTOR en Géorgie. Elle propose une formation de certification facultative, accréditée par le CEPI, et publie une liste des agents certifiés. Faute de licence d'État, c'est l'une des rares références qu'un employeur ou un client peut vérifier.

Comment les agents sont rémunérés

• Revente : environ 3 %, généralement payés par le vendeur (ExpatHub), ou 2 % à 3 % (GeorgiaExpats, 2026).
• Neuf : généralement 0 % pour l'acheteur, le promoteur rémunérant l'agence (TbilisiExperts).
• Location : généralement 50 % d'un mois de loyer, payés par le locataire (Madloba, octobre 2026).

Nous n'avons trouvé aucune donnée publiée sur les partages de commission ni les salaires des agents en Géorgie. Demandez ses chiffres par écrit à chaque employeur. Voir Commission d'agent immobilier en Géorgie.

Où se trouve le travail

• Tbilissi a vendu 42,388 appartements en 2025, en hausse de 4.3 %, à un prix moyen du neuf en white frame de 1,373 USD le m² en décembre 2025 (Galt & Taggart). La plupart des acheteurs sont géorgiens.
• Batoumi a vendu 17,478 appartements en 2025, en hausse de 15 %, et les étrangers en ont acheté 52 %, dont les Israéliens 13 % du total (Investor.ge, avril 2026).

Les principaux portails sont myhome.ge, ss.ge, korter.ge et place.ge (Stratos, mars 2026). À Batoumi, les agences vendent aux étrangers en russe et en anglais via WhatsApp et Telegram. Le géorgien, l'anglais et le russe sont les langues essentielles. L'hébreu est un plus à Batoumi.

Comment choisir une agence

• Demandez sa dénomination et sa forme juridique, et si elle est membre de la GNARE.
• Si vous êtes étranger, demandez si elle fera la demande de votre permis de travail, et ne commencez pas avant qu'il soit accordé.
• Faites mettre votre statut par écrit : salarié ou freelance, et qui gère les impôts.
• Faites mettre votre rémunération par écrit : votre part sur les mandats, les leads, les ventes de promoteurs et les locations, et quand elle est versée.
• Demandez comment elle vérifie les extraits du Registre public, les promoteurs et les clients.

Signaux d'alerte

• « Commencez maintenant, le permis peut attendre. »
• « Immatriculez-vous comme IE, vous ne payez que 1 % », sans vérification par un comptable.
• Des annonces avec des prix uniquement en USD, alors que la loi exige le GEL.
• Des acomptes off-plan présentés comme « sûrs » sans séquestre dans le contrat.
• Des honoraires payés en espèces ou sur un compte personnel.

La Géorgie n'a pas de licence d'agent, mais les étrangers ont besoin d'un permis de travail depuis le 1er mars 2026. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique, fiscal ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni à la GNARE, ni au NAPR, ni à l'Agence nationale de promotion de l'emploi, ni à aucun organisme public en Géorgie.

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