Comment devenir agent immobilier au Portugal

Le Portugal réglemente le courtage immobilier au niveau national, mais la licence est détenue par l'agence, pas par chaque commercial. La plupart des personnes qui vendent des logements au Portugal travaillent comme consultants sous la licence d'une agence, souvent en tant qu'indépendants. Votre nationalité détermine ensuite si, et comment, vous pouvez travailler. Voici comment tout s'articule en octobre 2026.

En bref

1. La médiation ne peut être exercée que par une agence titulaire d'une licence, dans le cadre d'un contrat écrit (loi 15/2013). La licence est délivrée par l'IMPIC et se reconnaît à son numéro AMI.
2. La licence est détenue par une société ou un entrepreneur individuel. Les commerciaux travaillent sous cette licence en tant que consultores imobiliários (consultants immobiliers), sans licence propre.
3. Pour obtenir une licence, il faut une bonne honorabilité commerciale et une assurance responsabilité civile d'au moins €150,000. L'IMPIC facture €100 pour la licence et €265 par an de frais de régulation.
4. Chaque mois de janvier, les titulaires d'une licence doivent prouver à nouveau qu'ils remplissent les conditions et payer la redevance annuelle.
5. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse peuvent travailler librement. Les ressortissants hors UE doivent obtenir le bon visa avant leur départ depuis la loi 61/2025.
6. Chacun a besoin d'un NIF (numéro fiscal) et d'un NISS (numéro de Sécurité sociale). La plupart des consultants travaillent en recibos verdes (indépendants).
7. La rémunération est surtout à la commission : une part des honoraires de l'agence, qu'Ekonomista situait entre 40% et 50% en septembre 2026.

La licence AMI

L'article 3 de la loi 15/2013 prévoit qu'au Portugal, la médiation immobilière ne peut être exercée que par une agence de médiation titulaire d'une licence. Tout prestataire établi au Portugal a besoin d'une licence de l'IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), qu'il s'agisse d'une société ou d'une personne exerçant en son nom propre (empresário em nome individual). La profession l'appelle la licence AMI. La loi elle-même cite encore le prédécesseur de l'IMPIC, l'InCI.

La loi ne fixe que deux conditions :

• L'honorabilité commerciale (idoneidade comercial). Elle se perd, par exemple, après une insolvabilité sans plan homologué par un tribunal, ou lorsqu'un représentant légal a été définitivement condamné à une peine de prison au cours des cinq dernières années pour fraude, abus de confiance, corruption ou blanchiment.
• Une assurance responsabilité civile d'au moins €150,000, ou une garantie financière équivalente.

idealista indiquait en 2013 que la nouvelle loi avait supprimé deux anciennes exigences : des capitaux propres positifs et la preuve d'une situation fiscale et sociale en règle.

Selon la FAQ de l'IMPIC, consultée en octobre 2026 :

• Les frais sont de €100 pour la licence et de €265 pour la redevance annuelle de régulation, calculée au prorata la première année.
• L'IMPIC doit se prononcer sous 20 jours. À défaut, la licence est tacitement accordée.
• Les demandeurs doivent avoir leur domicile ou leur siège dans un pays de l'Espace économique européen. Le critère est le lieu où vous êtes établi, pas votre nationalité.

Doutor Finanças liste les documents qu'un entrepreneur individuel présente à l'IMPIC, dont la déclaration au service des impôts qui ouvre une activité indépendante.

Le contrôle annuel

Une licence n'a pas de date d'expiration, mais elle n'est pas définitive pour autant. Chaque mois de janvier, le titulaire doit payer la redevance annuelle et prouver à nouveau qu'il remplit les conditions : un extrait de casier judiciaire pour chaque représentant légal, une assurance valide et, pour les sociétés, le code du registre du commerce. Pour 2026, l'IMPIC a fixé la date limite de paiement au 20 février 2026. Ne pas payer ou ne pas prouver les conditions entraîne l'annulation de la licence.

Agences d'autres pays de l'EEE

Une agence de médiation déjà titulaire d'une licence dans un autre pays de l'EEE peut s'enregistrer auprès de l'IMPIC pour s'établir au Portugal, ou informer l'IMPIC dans les 60 jours suivant une première prestation occasionnelle.

Consultants et angariadores

La plupart des gens ne demandent jamais de licence. Ekonomista expliquait en septembre 2026 qu'un consultant qui rejoint une agence travaille sous la licence de celle-ci et a besoin d'un contrat de collaboration avec elle. Un auteur invité sur Doutor Finanças estimait en juin 2024 que le Portugal compte entre 40,000 et 60,000 agents, dont la grande majorité travaille ainsi. Il n'existe pas de registre individuel : considérez ce chiffre comme une estimation.

La loi 15/2013 reconnaît deux types de collaborateurs dans une agence titulaire d'une licence :

• Les techniciens de médiation (técnicos de mediação imobiliária), qui exercent la médiation au nom de l'agence. Dans les offres d'emploi, on les appelle généralement consultants.
• Les angariadores, qui aident à préparer et exécuter les contrats de médiation, généralement en rentrant des mandats.

Ni les uns ni les autres n'ont besoin d'une licence AMI. Mais chacun doit porter une carte d'identification délivrée par l'agence, avec son nom, sa photo et les coordonnées de l'agence, et l'agence doit tenir un dossier de leurs contrats. Seuls les représentants légaux de l'agence reçoivent une carte d'identité de l'IMPIC.

Les règles à suivre au quotidien

• Le contrat de médiation avec le client doit être écrit et indiquer le bien, l'affaire recherchée, les honoraires, leurs modalités de paiement, le taux de TVA, la police d'assurance et toute exclusivité. Sans durée fixée, il dure six mois. Voir Commission d'agent immobilier au Portugal.
• Chaque bureau, contrat, annonce et courrier doit indiquer le nom de l'agence et son numéro AMI, et chaque bureau doit disposer d'un livre de réclamations (Livro de Reclamações).
• Au titre de la loi anti-blanchiment 83/2017, l'IMPIC indique que les agences doivent identifier leurs clients, conserver les justificatifs, former leur personnel, déclarer le début de leur activité immobilière à l'IMPIC et remettre des rapports trimestriels sur chaque vente qu'elles traitent et chaque bail dont le loyer atteint €2,500 ou plus par mois.

Exercer la médiation sans agence titulaire d'une licence derrière vous est une infraction au regard de la loi 15/2013. Ne faites jamais visiter un logement pour votre propre compte.

Droit de travailler : UE et hors UE

Citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse. Vous pouvez travailler au Portugal comme salarié ou comme indépendant sans visa de travail. Après trois mois, vous enregistrez votre résidence auprès de la mairie (câmara municipal) de votre lieu de vie. La mairie de Porto précise que le délai est de 30 jours après ces trois premiers mois, et que vous devez apporter votre pièce d'identité ou votre passeport, un justificatif de domicile et une déclaration sur l'honneur attestant que vous remplissez une condition, par exemple travailler au Portugal.

Ressortissants hors UE. Les règles se sont durcies en 2025. Selon M|B Advogados, la loi 61/2025, en vigueur depuis le 23 octobre 2025 :

• A supprimé la procédure de manifestation d'intérêt (manifestação de interesse). Vous ne pouvez plus entrer comme visiteur et régulariser votre situation ensuite.
• Vous oblige à obtenir le bon visa dans votre pays d'origine avant votre départ.
• A remplacé le visa générique de recherche d'emploi par un visa de 120 jours pour travail qualifié.

Les visas de résidence liés au travail comprennent le travail salarié (un contrat de travail) et le travail indépendant. Comme la plupart des consultants sont indépendants, demandez à un avocat en droit de l'immigration quel visa correspond à votre contrat réel. Les titres de séjour sont ensuite traités par l'AIMA, qui a repris cette mission du SEF et dispose en principe de neuf mois pour se prononcer.

Le visa nomade numérique ne convient pas. Il couvre le télétravail pour des employeurs ou des clients hors du Portugal. Vendre des logements pour une agence portugaise n'est pas du télétravail pour un client étranger.

NIF et NISS

• NIF (numéro fiscal) : nécessaire pour signer des contrats, émettre des reçus et payer des impôts. gov.pt indique qu'il est gratuit. Les résidents en font la demande dans un service des impôts (Finanças). Les non-résidents hors UE et EEE passent généralement par un représentant fiscal.
• NISS (numéro de Sécurité sociale) : également gratuit, il se demande en ligne avec votre pièce d'identité et un justificatif de travail, comme un contrat ou votre déclaration d'activité indépendante. Les ressortissants hors UE y ajoutent leur visa et leur autorisation de séjour.

gov.pt ajoute que les étrangers ayant une adresse au Portugal peuvent demander ensemble le NIF, le NISS et le numéro national de santé.

Indépendant ou salarié

Indépendant (recibos verdes). C'est le modèle habituel dans les grands réseaux. Vous déclarez votre activité auprès du service des impôts, puis émettez un reçu électronique (recibo verde) sur le Portal das Finanças pour chaque paiement que l'agence vous verse. Vos revenus sont imposés en catégorie B de l'IRS. Ekonomista et CRN Contabilidade détaillent les règles 2026 de Sécurité sociale :

• Vous payez 21.4% sur un « revenu de référence » égal à 70% de vos revenus de services.
• Vous le déclarez chaque trimestre, au plus tard les 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre.
• Votre affiliation prend normalement effet à partir du 12e mois après le début de l'activité : la première année est donc sans cotisations. Ces mois ne vous ouvrent aucun droit et ne comptent pas pour la retraite.

Salarié. Certaines agences et la plupart des promoteurs recrutent avec un contrat de travail, un salaire, des cotisations sociales payées par l'employeur et une commission en plus. La part par affaire est généralement plus faible.

Voir Commission d'agent immobilier au Portugal pour la TVA, l'IRS et des exemples chiffrés.

Comment les agents sont rémunérés

Aucune loi ne fixe les honoraires d'agence. Ekonomista indiquait en septembre 2026 que les agences facturent généralement 2% à 6% du prix, 5% étant le taux le plus cité dans les grands réseaux, plus 23% de TVA. Les honoraires vont à l'agence, qui vous en reverse une part. Ekonomista situait cette part entre 40% et 50%, selon le modèle. Elle baisse quand une affaire est partagée avec un collègue ou une autre agence : dans un exemple publié par Postal en septembre 2026, un consultant qui a vendu une maison €250,000 à 5% a gardé €3,125 sur des honoraires de €12,500, soit environ 25%.

La page Indeed pour consultor imobiliário, établie à partir de 314 salaires déclarés et mise à jour le 16 octobre 2026, indique une moyenne d'environ €2,890 par mois, la plupart entre €1,079 et €7,739. Ce sont des chiffres déclaratifs d'un site d'emploi, pas des statistiques officielles.

Le volume d'affaires compte plus que le pourcentage. Les chiffres d'ECO pour 2025 attribuent aux cinq plus grands réseaux 24,825 consultants et plus de 140,000 transactions, soit une moyenne d'environ 5.2 transactions par consultant sur l'année. Un débutant fera moins : prévoyez de l'épargne pour plusieurs mois à la commission seule.

Qui recrute

• Réseaux nationaux et franchises. ECO indiquait en mars 2026 qu'en 2025, RE/MAX comptait 11,350 consultants dans 422 agences, Century 21 en comptait 5,086, ERA environ 3,300 et Zome 2,064. KW n'a pas communiqué d'effectif mais a déclaré 14,429 transactions.
• Les agences indépendantes et boutiques, souvent centrées sur une ville, une côte ou une gamme de prix.
• Les équipes commerciales des promoteurs, qui vendent des projets neufs contre un salaire ou une rémunération par lot.

Où se trouve le travail, et les langues

Les données de l'INE reprises par ECO montrent que les étrangers ont réalisé 27.6% des achats de logements familiaux en 2025, en tête les acheteurs venus du Brésil, d'Angola et de France. Chaque marché a sa propre composition :

• Lisbonne : Confidencial Imobiliário a recensé des acheteurs de 64 pays dans la zone de réhabilitation de la ville en 2025, avec en tête les Américains, puis les Brésiliens, Français, Britanniques, Chinois et Allemands (Dinheiro Vivo, mai 2026).
• Algarve : les acheteurs britanniques et irlandais dominent dans le Golden Triangle, avec une forte présence d'Allemands, de Néerlandais et de Belges à Vilamoura (rapport Engel & Völkers, Postal, juillet 2026).
• Porto : selon le même rapport, les Américains, les Français et les Espagnols dominent la demande étrangère.

Donc :

• Le portugais est indispensable pour les actes, les banques, les mairies et la plupart des démarches.
• L'anglais est la langue de travail avec la plupart des acheteurs internationaux.
• Le français, l'allemand, le néerlandais ou l'espagnol sont un vrai atout sur les marchés ci-dessus.

Comment choisir une agence

• Demandez le numéro AMI et vérifiez qu'il figure sur les annonces et les contrats de l'agence.
• Demandez si vous intégrez l'agence en tant qu'indépendant ou salarié, et obtenez par écrit le partage, les objectifs, la date de paiement et le traitement des affaires conclues après votre départ.
• Demandez comment elle gère les contrôles anti-blanchiment et les rapports trimestriels à l'IMPIC.
• Demandez qui paie les portails, les photos et le marketing, et s'il existe des frais de bureau mensuels.
• Demandez votre carte d'identification de l'agence avant de rencontrer des clients.
• Si vous êtes hors UE, assurez-vous avant de commencer que votre visa et votre statut de résident autorisent le contrat que vous allez signer.

Signaux d'alerte

• Une agence qui ne peut pas présenter son numéro AMI, ou dont le numéro ne figure pas sur ses annonces.
• Une demande de faire visiter des logements ou de rentrer des mandats avant d'avoir un contrat signé et une carte d'identification de l'agence.
• Des honoraires payés en espèces ou sur un compte personnel.
• Des contrats de médiation qui omettent les honoraires, le taux de TVA ou la police d'assurance.
• Une recrue hors UE à qui l'on demande de commencer pendant un séjour touristique ou avec un visa nomade numérique.
• Des promesses de revenus bien supérieurs aux fourchettes de ce guide.

Les règles de médiation du Portugal s'appliquent au niveau national, mais les règles d'immigration ont changé en 2025 et la fiscalité évolue chaque année. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique, fiscal ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni à l'IMPIC ni à aucune autorité portugaise.

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