Comment travailler dans l'immobilier en Thaïlande (et ce que les étrangers peuvent légalement faire)

En Thaïlande, l'entrée est facile et les règles sans ambiguïté. Il n'y a ni licence ni examen : un ressortissant thaïlandais peut commencer dans une agence dès la semaine prochaine. Mais le courtage figure sur la liste des métiers fermés aux étrangers : un étranger ne peut ni prendre de mandat, ni faire visiter, ni négocier, ni toucher de commission sur une vente, quelles que soient les habitudes du marché. Voici comment tout s'articule en octobre 2026, et ce qu'un étranger peut légalement faire à la place.

En bref

1. La Thaïlande n'a aucune licence d'État de courtier et aucun examen d'État. Les associations comme TREBA sont volontaires (Themis Partner ; Thaiger).
2. Le courtage ou travail d'agent est le point 19 de la List 1, celle des métiers absolument interdits, dans la notification du ministère du Travail du 1er avril 2020. La seule exception est le courtage dans le commerce ou l'investissement international.
3. En pratique, prendre des mandats, faire visiter, négocier et toucher une commission sur transaction sont réservés aux ressortissants thaïlandais, et les contrôles se sont durcis depuis 2024 (Thaiger, mai 2026).
4. Les étrangers peuvent travailler dans le conseil en vente internationale, le marketing à l'étranger, le développement commercial, les relations investisseurs, l'administration, ou comme dirigeant ou actionnaire dans la limite de 49%, avec un visa Non-B et un permis de travail.
5. L'employeur doit disposer de 2 millions de baht de capital libéré et de 4 salariés thaïlandais par permis étranger, et doit verser au moins 50,000 baht par mois aux ressortissants occidentaux.
6. Une agence à majorité étrangère a besoin d'une Foreign Business Licence, que Leto juge presque impossible à obtenir pour le courtage.
7. Les agents gagnent en général sur une commission de 3% à 5% payée par le vendeur (FazWaz).

Si vous êtes thaïlandais : débuter comme agent

Il n'y a rien à enregistrer à titre individuel. Une agence thaïlandaise est une société à responsabilité limitée ordinaire immatriculée auprès du Department of Business Development, et cette immatriculation est en fait la seule « licence » du secteur (Themis Partner). Vous pouvez rejoindre :

• Un cabinet international à Bangkok, comme CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL ou Cushman & Wakefield.
• Une agence locale à Bangkok, Phuket, Pattaya ou Koh Samui.
• Un portail doté d'une activité d'agence, comme FazWaz ou Lazudi.
• L'équipe commerciale d'un promoteur.

Pour vous démarquer sans licence, misez sur les certifications volontaires :

• TREBA, la Thai Real Estate Broker Association, que Thaiger décrit comme un gage de crédibilité auprès des employeurs.
• REBA-ES, la Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, pour Pattaya et Chonburi.
• CIPS, le titre Certified International Property Specialist de la National Association of Realtors américaine, utile avec les acheteurs étrangers.
• Les certifications de portails, comme la DDproperty Agent Certification.

Si vous êtes étranger : la liste de 2020

La Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage est datée du 1er avril 2020, a été publiée au Journal officiel le 21 avril 2020 et est entrée en vigueur 60 jours plus tard. Elle a remplacé la liste de 1979 de 39 métiers par 40 points répartis en quatre annexes (Nagashima Ohno & Tsunematsu, mai 2020). C'est une notification ministérielle prise en application du Foreign Workers Management Emergency Decree, pas un décret royal.

La List 1 regroupe les métiers totalement fermés. Son point 19 est le courtage ou le travail d'agent, sauf le courtage ou le travail d'agent dans le commerce ou l'investissement international (Acclime, 2024). Khaosod English (juillet 2023) le présente comme les services d'agent et de courtier. Les guides que nous avons utilisés l'interprètent comme couvrant le travail de terrain de l'agent immobilier : prendre des mandats, faire visiter, négocier et toucher une commission sur la vente (Thaiger). Ne comptez pas sur l'exception commerce ou investissement pour vendre des condos sans l'avis écrit d'un avocat thaïlandais.

Postes autorisés pour les étrangers

Thaiger et Themis Partner décrivent ce que font réellement les étrangers dans les sociétés immobilières thaïlandaises :

• Consultant ou directeur des ventes internationales, qui travaille avec les acheteurs étrangers pendant que des collègues thaïlandais gèrent les visites, la négociation et les contrats.
• Responsable marketing international et développement commercial.
• Relations investisseurs et conseil.
• Dirigeant ou actionnaire de société, dans la limite étrangère de 49%.
• Marketing et administration.

Le permis doit correspondre au poste. Les missions inscrites sur votre permis de travail doivent correspondre à ce que vous faites (Thaiger). Un permis marketing ne couvre pas les visites du week-end.

Une autre voie. Leto décrit le fait de travailler pour une société étrangère, avec des clients et des paiements hors de Thaïlande, sous un visa Long-Term Resident « Work-from-Thailand Professional ». C'est du travail à distance pour une entreprise à l'étranger, pas un moyen de vendre de l'immobilier thaïlandais sur place.

Visa et permis de travail

Thaiger détaille les exigences de 2026 :

Étape	Détail
Visa Non-Immigrant « B »	À demander dans une ambassade thaïlandaise avant l'arrivée. 2,000 baht en entrée simple, 5,000 baht en entrées multiples
Permis de travail	Environ 7 à 10 jours ouvrés à Bangkok, 1 à 3 jours pour les sociétés BOI via le Single Window
Capital de l'employeur	2 millions de baht libérés
Personnel thaïlandais	4 salariés thaïlandais par permis de travail étranger
Salaire	Au moins 50,000 baht par mois pour les ressortissants occidentaux

La sécurité sociale est plafonnée en 2026 à un salaire mensuel de 17,500 baht, soit au maximum 875 baht par mois de votre part et de celle de votre employeur. L'impôt sur le revenu est progressif de 0% à 35%, et l'impôt forfaitaire LTR de 17% ne s'applique qu'aux secteurs ciblés par le BOI, pas à l'immobilier (Thaiger).

Posséder ou diriger une agence en tant qu'étranger

Le Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) place les activités de courtage ou d'agence dans la List 3, point 11, restreinte pour les sociétés à majorité étrangère. Les exceptions prévues par le texte (valeurs mobilières, achats intragroupe, distribution dans le commerce international avec 100 millions de baht de capital étranger, et d'autres fixées par règlement ministériel) n'incluent pas le courtage immobilier (Siam Legal). Donc :

• Une agence à majorité étrangère a besoin d'une Foreign Business Licence. Leto la juge presque impossible à obtenir en pratique.
• Une promotion BOI ou une FBL peut permettre jusqu'à 100% de capital étranger, et le BOI peut exiger jusqu'à 50 millions de baht de capital (Themis Partner).
• Le montage habituel est jusqu'à 49% de capital étranger, avec 51% détenus par de véritables actionnaires thaïlandais (Leto).

Même propriétaire, un étranger ne peut toujours pas faire le travail de terrain de l'agent.

Les prête-noms sont un risque sérieux en 2026. Le 19 octobre 2026, le Premier ministre a lancé une offensive nationale contre la détention de terrains par prête-noms, visant 13,088 parties suspectes dont 1,550 sociétés, avec des enquêtes prioritaires à boucler d'ici fin décembre 2026 (Thai Examiner). Leto signale aussi des déclarations d'origine du capital exigées par le Department of Business Development depuis le 1er avril 2026. Des actionnaires thaïlandais de façade mettent en danger la société, ses permis et ses clients.

Des contrôles bien réels

Leto, une agence, a publié ces chiffres en 2026. Nous n'avons pas pu les vérifier de façon indépendante :

• Le travailleur : une amende pouvant atteindre 100,000 baht, l'expulsion et une interdiction d'entrée de 1 à 5 ans.
• L'employeur : jusqu'à 400,000 baht par travailleur étranger en situation illégale.
• Descentes : 14 dans des agences de Chonburi en 2025, avec 27 travailleurs étrangers illégaux identifiés, contre 19 à Phuket et 11 à Koh Samui.

Leto indique aussi que de nombreux agents russophones travaillent avec un visa touristique. C'est illégal, même si cela paraît courant.

Comment les agents sont rémunérés

FazWaz situe la commission habituelle sur une vente à 3% à 5%, payée par le vendeur et intégrée au prix demandé, les acheteurs ne payant en général aucun honoraire d'agent. Leto indique 3% à 5% sur les ventes de promoteurs et 2% à 3% sur les reventes. La plupart des agences paient uniquement à la commission. Certains grands réseaux de Bangkok versent un fixe de 15,000 à 25,000 baht par mois plus la commission, et les agents gardent 30% à 40% des honoraires de l'agence en début de carrière, 50% à 60% avec de l'expérience et 70% à 80% pour les meilleurs vendeurs (Leto, à titre indicatif). Le personnel étranger, en raison du salaire plancher, est normalement payé par un salaire plus prime. Voir Commission d'agent immobilier en Thaïlande.

Où se trouve le travail, et les langues

Le REIC a recensé 14,899 lots de condo transférés à des étrangers en 2025, pour 60.92 milliards de baht, avec en tête Bangkok (7,029 lots), Chonburi pour Pattaya (4,164) et Phuket (1,190) (Khaosod English, mars 2026). À Koh Samui, les acheteurs étrangers représentent 85% à 90% des ventes de villas (Samui Property Group, mai 2026).

• Les acheteurs chinois arrivent en tête, concentrés sur Bangkok et Chonburi.
• Les achats russes ont progressé de 75.9% en valeur au premier semestre 2026, concentrés sur Phuket et Chonburi (The Nation, août 2026).
• Les acheteurs du Myanmar étaient deuxièmes en nombre de lots en 2025, surtout à Bangkok.

Le thaï est donc indispensable côté transaction, l'anglais est la langue commune avec les acheteurs internationaux, et le chinois, le russe ou le birman sont un vrai atout.

Comment choisir une agence

• Demandez la raison sociale enregistrée, ses dirigeants et si elle est à majorité thaïlandaise.
• Si vous êtes étranger, demandez si elle dispose de 2 millions de baht de capital et de 4 salariés thaïlandais par permis, et si elle versera au moins 50,000 baht par mois.
• Obtenez votre poste par écrit : quelles tâches sont les vôtres et lesquelles reviennent aux collègues thaïlandais.
• Obtenez votre rémunération par écrit : fixe, part, date de paiement et transactions conclues après votre départ.
• Demandez si elle est membre de TREBA ou de REBA-ES.
• Demandez comment elle gère l'identification des clients et les vérifications d'origine des fonds.

Signaux d'alerte

• Un étranger à qui l'on demande de faire visiter, prendre des mandats ou négocier.
• Un démarrage avec un visa touristique « en attendant le permis ».
• Un permis de travail dont la description de poste ne correspond pas au poste.
• Un « associé thaïlandais » qui détient des parts uniquement sur le papier.
• Une rémunération uniquement à la commission pour une recrue étrangère, sous le salaire plancher.
• Des honoraires payés en espèces ou sur un compte personnel.
• Un discours commercial qui promet des baux de 99 ans ou un quota de 75%, alors qu'aucun des deux n'est devenu loi.

La Thaïlande n'a pas de licence de courtier, et le courtage est fermé aux étrangers selon la liste 2020 du ministère du Travail. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique, fiscal ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni au ministère du Travail, ni au Department of Business Development, ni à TREBA, ni à REBA-ES, ni à aucun organisme public en Thaïlande.

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