Acheter un bien à Bali en tant qu'étranger

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain à Bali en pleine propriété. Ils peuvent néanmoins détenir un bien pendant des décennies, via un bail, un droit d'usage ou une société. La structure détermine ce que l'acheteur peut faire de la villa, combien de temps il la garde et ce qui se passe en cas de problème. Voici ce qu'un courtier doit expliquer en octobre 2026.

En bref

1. Le Hak Milik, la pleine propriété indonésienne, est réservé aux citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent pas le détenir.
2. La plupart des acheteurs étrangers à Bali passent par un leasehold (Hak Sewa), généralement de 25 à 30 ans avec des options de prolongation.
3. Un étranger titulaire d'un titre de séjour peut détenir une maison en Hak Pakai, le droit d'usage. À Bali, la maison doit coûter au moins Rp5 milliards, ou Rp2 milliards pour un appartement.
4. Les investisseurs qui loueront à titre commercial passent souvent par une PT PMA, une société à capitaux étrangers qui peut détenir un Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Les montages avec prête-nom, où un Indonésien détient le titre pour le compte d'un étranger, sont nuls devant les tribunaux. Le prête-nom est considéré comme le propriétaire.
6. Les acheteurs paient le BPHTB (jusqu'à 5%) sur un transfert. Les vendeurs paient un impôt libératoire de 2.5% sur un transfert, et les bailleurs paient 10% sur les revenus locatifs.
7. Vérifiez le zonage avant toute chose. Depuis septembre 2025, Bali a stoppé les nouvelles villas et les nouveaux hôtels sur les terres agricoles productives.

Pourquoi il n'y a pas de pleine propriété pour les étrangers

La loi agraire fondamentale de 1960 (UUPA) ne permet qu'aux citoyens indonésiens de détenir un Hak Milik. Hukumonline cite les articles 21(1) et 26(2) de cette loi, qui l'interdisent aux ressortissants étrangers. Ce que peuvent détenir les étrangers domiciliés en Indonésie, c'est un Hak Pakai (droit d'usage) et un Hak Sewa untuk Bangunan (droit de louer un terrain pour y construire), selon les articles 41, 42 et 45 de la même loi et le règlement gouvernemental 18 de 2021 (PP 18/2021).

Option 1 : le leasehold (Hak Sewa)

C'est la structure la plus courante à Bali. L'étranger loue le terrain, et souvent la villa qui s'y trouve, à un propriétaire indonésien qui conserve le titre Hak Milik.

• Emerhub (juin 2026) indique que les baux durent généralement 25 à 30 ans avec des options de prolongation, et que les prolongations peuvent porter la durée totale à environ 80 ans.
• Le bail doit être écrit et notarié par un notaire indonésien agréé.
• À l'échéance, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf si une prolongation a été convenue. Demandez une clause de prolongation écrite avec le prix ou la formule fixés dès maintenant.
• Global Investments note que le bail est généralement payé en une seule fois : vérifiez donc qu'aucun loyer foncier ne reste dû.
• Aucun titre de séjour n'est nécessaire pour un leasehold, selon Neginski.

Fiscalité des baux. Le bailleur paie un impôt libératoire de 10% du loyer brut (Emerhub). Lorsqu'un preneur revend ensuite la durée restante, Rumavi explique que la cession est imposée comme un revenu locatif, et non comme un transfert immobilier : 10% pour les résidents fiscaux indonésiens, et 20% pour les non-résidents, sauf réduction par une convention fiscale, sur le prix brut, même en cas de perte.

Option 2 : le Hak Pakai pour un logement

Un étranger titulaire d'un document d'immigration peut posséder une maison ou un appartement en Hak Pakai. Hukumonline expose les règles du PP 18/2021 et du règlement 18/2021 du ministre de l'ATR/BPN :

• Les maisons doivent relever de la catégorie luxe, dans la limite d'une parcelle par personne ou par famille, et le terrain ne peut pas dépasser 2,000 m². Le ministère peut autoriser davantage si l'investissement apporte des bénéfices économiques ou sociaux.
• Le Hak Pakai sur un terrain public dure jusqu'à 30 ans, prolongeable de 20 ans et renouvelable de 30 ans. Sur un terrain en Hak Milik, il est accordé par acte PPAT pour 30 ans maximum et peut être renouvelé par un nouvel acte.
• En cas d'achat d'une maison en Hak Milik ou en HGB, le droit est converti en Hak Pakai.
• Les héritiers étrangers peuvent hériter, à condition de détenir des documents d'immigration.

Prix minimums à Bali selon le Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline) :

Type de bien	Prix minimum à Bali
Maison (rumah tapak)	Rp5 milliards
Appartement (sarusun)	Rp2 milliards

Pour les membres de la diaspora indonésienne, le minimum est de 75% de ces montants.

Hukumonline n'a trouvé aucune sanction spécifique pour un achat en dessous du minimum, mais le bureau foncier n'enregistrera pas un droit qui ne respecte pas les règles : considérez ce seuil comme un plancher absolu.

Un titre de séjour longue durée est le moyen habituel de remplir la condition. Le visa second home, lancé à Bali en octobre 2022, permet des séjours de cinq à dix ans pour les demandeurs qui justifient d'au moins Rp2 milliards de fonds (Tempo).

Option 3 : une PT PMA détenant un HGB

Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un Hak Guna Bangunan, le droit de construire. Neginski décrit le HGB comme accordé pour 30 ans, prolongé de 20 ans et renouvelé de 30 ans, chaque étape nécessitant une demande formelle. Cette voie convient aux investisseurs qui loueront la villa à titre commercial.

• Infiniti indique que le règlement BKPM 5/2025 a abaissé le capital libéré minimum des nouvelles PT PMA à Rp2.5 milliards, tandis que l'investissement déclaré doit toujours dépasser Rp10 milliards.
• La société a besoin des bons codes KBLI, d'un numéro fiscal, de déclarations fiscales mensuelles et d'un bureau.
• En février 2026, le ministère de l'Investissement a signalé l'usage abusif du code immobilier KBLI 68111 pour la location courte durée de villas, les actionnaires prête-noms et les bureaux virtuels à Bali, et a proposé des contrôles plus stricts (Bali Villa Realty).

Une PT PMA est une véritable entreprise avec des frais de fonctionnement. Ce n'est pas un raccourci vers la pleine propriété.

Les montages avec prête-nom : pourquoi ils échouent

Un montage avec prête-nom place le Hak Milik au nom d'un Indonésien, tandis que des accords parallèles donnent le contrôle à l'étranger. Hukumonline rapporte qu'un juge de la Cour suprême les décrit comme un contournement de la loi qui ne respecte pas l'exigence de « cause licite » du Code civil : ils sont donc nuls. La Cour suprême a annulé de tels accords dans plusieurs affaires et reconnaît le prête-nom comme propriétaire légal, libre de vendre ou d'hypothéquer. L'étranger peut tout au plus poursuivre le prête-nom en dommages et intérêts.

Hukumonline note aussi que la loi sur l'investissement de 2007 interdit les accords stipulant que des actions sont détenues pour le compte d'autrui, si bien que les actionnaires prête-noms d'une PT PMA présentent le même risque. En février 2026, le ministère de l'Investissement a cité les actionnaires prête-noms parmi les abus qu'il veut faire cesser à Bali (Bali Villa Realty). Un courtier qui organise un montage avec prête-nom expose l'acheteur à tout perdre.

Impôts et frais lors d'un achat

Frais	Qui paie en général	Taux	Source
BPHTB (droit d'acquisition)	Acheteur	Jusqu'à 5% de la valeur au-delà d'un abattement d'au moins Rp80 millions	Hukumonline
PPh libératoire sur le transfert	Vendeur	2.5% de la valeur brute	Direction générale des impôts
TVA sur le neuf acheté à un promoteur	Acheteur	12% affichés, environ 11% effectifs sur les biens hors luxe, 12% sur le luxe	DJP, Global Investments
Notaire et PPAT	Généralement partagés	Jusqu'à 1%, souvent 0.5% à 1%	Global Investments
Avocat indépendant	Acheteur	Rp20 millions à Rp60 millions	Global Investments

Exemple chiffré : maison en Hak Pakai à Rp5 milliards

• BPHTB : (Rp5,000,000,000 moins un abattement de Rp80,000,000) × 5% = Rp246 millions
• PPh du vendeur : Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 millions
• Notaire et PPAT à 0.75% : Rp37.5 millions

L'abattement varie selon la régence : le notaire confirme le chiffre exact. Global Investments note que le BPHTB sur les baux peut être calculé différemment : demandez au notaire quelle base s'applique.

L'incitation TVA 2026. Selon le PMK 90/2025, l'État prend en charge la TVA sur les premiers Rp2 milliards d'une maison ou d'un appartement neuf, prêt à habiter, d'un prix maximal de Rp5 milliards, pour les livraisons de janvier à décembre 2026 (Katadata). Le rapport ne précise pas si les acheteurs étrangers sont éligibles : vérifiez auprès du conseiller fiscal du promoteur.

Due diligence

• Titre. Obtenez une copie du certificat foncier, généralement un SHM pour un Hak Milik, et faites-le vérifier par l'avocat auprès du bureau foncier BPN : charges, litiges et propriétaire enregistré.
• Le signataire. Assurez-vous que la personne qui signe est propriétaire du terrain, et que chaque copropriétaire ou héritier donne son accord.
• Zonage. Voir la section suivante.
• Permis de construire. Vérifiez l'existence d'un PBG (ou d'un ancien IMB) et d'un certificat de conformité SLF.
• L'acte. Les transferts de droits fonciers ne peuvent être enregistrés qu'avec un acte établi par un PPAT habilité, selon le PP 24/1997 (Hukumonline). Un PPJB est un avant-contrat et ne transfère pas à lui seul la propriété.
• Licences de location. Si l'acheteur compte louer la villa, vérifiez les licences et l'enregistrement fiscal pour l'hébergement touristique.
• La communauté locale. CNA Indonesia (février 2026) indique que les investisseurs doivent aussi s'entendre avec le banjar et le village coutumier, sinon l'activité peut être perturbée même avec tous les permis en main.

Le zonage et l'arrêt de 2025 sur les terres agricoles

Les plans d'aménagement de Bali divisent les terrains en zones. Bali Exception décrit les zones vertes comme des terres agricoles où la construction est très restreinte, jaunes pour l'habitat, roses pour le tourisme, rouges pour le commerce et orange pour l'usage mixte. La carte Gistaru du ministère de l'ATR/BPN montre le zonage dans toute l'Indonésie, et Badung a sa propre application. Neginski indique qu'un HGB pour une PT PMA n'est en général possible qu'en zone touristique, commerciale ou mixte.

En septembre 2025, après des inondations qui ont touché six des huit régences de Bali, le gouverneur Wayan Koster a annoncé que Bali adopterait un règlement régional interdisant la conversion de terres agricoles productives en villas, hôtels et restaurants. Les logements ne seraient autorisés que pour les propriétaires qui y habitent (The Jakarta Post). TravelMole a rapporté que les projets déjà en construction n'étaient pas concernés et qu'aucune date de fin n'avait été fixée. Tirto a rapporté en juillet 2025 que le gouverneur avait déjà signé une instruction interdisant les permis pour des installations touristiques sur des terres agricoles productives, et ordonné la démolition de 48 constructions sans licence sur la plage de Bingin.

Nous n'avons pas pu confirmer en octobre 2026 que le règlement régional définitif avait été adopté. Considérez toute parcelle en zone verte, ou sur des rizières, comme inconstructible pour une villa tant qu'un service d'urbanisme n'a pas confirmé le contraire par écrit.

Ce qu'un courtier doit expliquer

• Que l'acheteur ne sera pas pleinement propriétaire du terrain, et quel droit il obtient.
• Combien de temps dure le droit, comment il est prolongé, et ce que cela coûte.
• Que les montages avec prête-nom sont nuls.
• Les impôts à l'achat, sur les revenus locatifs et lors d'une revente.
• Que le zonage et les permis de construire déterminent si la villa peut être construite et louée.
• Que l'acheteur doit mandater un avocat indépendant, distinct du notaire du vendeur.

Les règles foncières et fiscales indonésiennes changent souvent, et les règles de zonage de Bali ont changé en 2025. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucune autorité ni agence.

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