Acheter un bien à Chypre en tant qu'étranger

Chypre permet aux étrangers d'acheter, mais les divise en deux groupes. Les citoyens de l'UE et de l'EEE achètent exactement comme les Chypriotes. Tous les autres, y compris les Britanniques depuis le Brexit, ont besoin d'un permis de la District Administration et sont normalement limités à un seul logement. La fiscalité a aussi changé : le droit de timbre a disparu le 1er janvier 2026, et le titre de séjour investisseur va être durci. Voici ce qu'un courtier doit expliquer en octobre 2026. Ce guide ne couvre que les zones sous le contrôle de la République de Chypre.

En bref

1. Les acheteurs de l'UE et de l'EEE n'ont aucune restriction. Les acheteurs hors UE, Britanniques compris, ont besoin d'un permis au titre du Cap. 109, déposé sur le formulaire COMM 145 auprès de la District Administration.
2. Le permis est gratuit, prend généralement deux à trois semaines, et autorise normalement un logement (ou deux unités) par acheteur, un couple comptant pour un seul.
3. Un avocat doit obtenir un certificat de recherche récent, datant de cinq jours ouvrés au plus, avant la signature du contrat.
4. Le contrat signé doit être déposé au Land Registry dans les six mois, pour €50. C'est la principale protection de l'acheteur.
5. Les reventes paient des droits de mutation de 3%, 5% et 8% par tranches, réduits de moitié à des taux effectifs de 1.5%, 2.5% et 4%. Les logements neufs paient à la place 19% de TVA, ou 5% pour une résidence principale éligible.
6. Le droit de timbre a été supprimé au 1er janvier 2026, et il n'y a pas de taxe foncière annuelle.
7. Les investisseurs hors UE peuvent obtenir la résidence permanente à partir de €300,000 hors TVA dans des logements neufs, mais le dispositif est en cours de révision. La citoyenneté par investissement a pris fin en 2020.
8. Les biens situés dans le nord forment un marché distinct et à haut risque. Ne les vendez pas.

Qui achète, et où

Les acheteurs venus de l'étranger ont signé 6,267 des 14,969 contrats de vente déposés sur les neuf premiers mois de 2026, soit 41.9% : 4,173 citoyens hors UE et 2,094 citoyens de l'UE (données DLS, Cyprus Mail, octobre 2026). En 2025, les étrangers ont signé 7,255 des 18,114 contrats (Cyprus Property News, janvier 2026).

• Paphos en dépend le plus : environ 66% de ses contrats au T2 2026 (GK Law Firm, d'après les données de la Banque centrale).
• Larnaca environ 44% et Limassol environ 34%.
• Nicosie seulement 16% environ.

Étape 1 : UE ou hors UE, et le permis Cap. 109

Demandez la nationalité de l'acheteur dès le premier rendez-vous. Pour les acheteurs hors UE, Papacleovoulou a présenté les règles en septembre 2026 :

• Le permis est déposé sur le formulaire COMM 145 auprès de la District Administration du district où se trouve le bien. Il n'y a pas de frais, et un dossier complet prend généralement deux à trois semaines.
• La politique du ministère de l'Intérieur autorise normalement un logement sur un terrain d'environ 4,000 m² au plus, ou jusqu'à deux unités : deux logements, un logement et une boutique de 100 m² au plus, ou un logement et un bureau de 250 m² au plus.
• Un couple compte pour un seul acheteur.
• Une société chypriote contrôlée par des personnes hors UE est soumise à la même règle : passer par une société ne permet donc pas de la contourner.

Koufettas Law précise que l'acheteur peut signer et déposer d'abord le contrat, mais que le titre ne peut être enregistré à son nom qu'une fois le permis accordé. Un client hors UE qui veut un second appartement d'investissement doit être conseillé avant de réserver.

Étape 2 : les vérifications avant la signature

• Certificat de recherche. Depuis l'entrée en vigueur de la Law 132(I)/2023 le 12 décembre 2023, chaque contrat de vente doit être accompagné d'un certificat de recherche du Land Registry datant de cinq jours ouvrés au plus. Il indique le propriétaire et les éventuels hypothèques, mentions ou interdictions grevant le bien.
• Titre de propriété. Vérifiez s'il existe un titre séparé. Beaucoup d'appartements et de maisons reposent encore sur un seul terrain mère, et les titres séparés ne sont délivrés qu'après l'obtention du certificat de conformité du bâtiment et la division du terrain (Koufettas Law, octobre 2026). Si personne ne sait expliquer pourquoi un titre manque, Koufettas Law conseille de renoncer.
• Hypothèques sur le terrain. Le prêt d'un promoteur sur le terrain mère reste attaché à chaque lot jusqu'à sa mainlevée par la banque. Lorsque le terrain est hypothéqué, demandez une déclaration de type A, par laquelle la banque s'engage à libérer le lot une fois 95% du prix versés sur un compte désigné.
• Numéro fiscal. Cyprus Tax Life range les propriétaires non résidents et toute personne percevant des revenus locatifs chypriotes parmi ceux qui ont besoin d'un TIC (Tax Identification Code). Il faut deux à quatre semaines : commencez tôt si le client compte louer le logement.

Étape 3 : contrat, dépôt et mutation

1. Contrat de vente. Rédigé et vérifié par l'avocat de l'acheteur. INDEX.cy estimait les frais d'avocat à environ 1% du prix hors TVA en août 2026.
2. Dépôt. Déposez le contrat signé au Department of Lands and Surveys en vertu de la Law 81(I)/2011 dans les six mois suivant la signature, pour €50. Le dépôt enregistre l'intérêt de l'acheteur, empêche le vendeur de vendre ou d'hypothéquer le lot à quelqu'un d'autre, et permet à l'acheteur d'agir en justice pour obtenir la mutation. Un dépôt tardif nécessite une décision de justice (Koufettas Law, octobre 2026).
3. Mutation. Une fois le prix payé et le titre disponible, le bien est transféré au Land Registry et l'acheteur paie les droits de mutation. La déclaration du vendeur mentionne l'agent et la commission payée.

Frais pour l'acheteur

Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de marché par tranches, et réduits de moitié lorsque la vente n'est pas soumise à la TVA (Philippou Law, mars 2026 ; Cyprus Tax Life, avril 2026) :

Tranche de valeur	Taux plein	Revente (réduit de moitié)
Jusqu'à €85,000	3%	1.5%
€85,001 à €170,000	5%	2.5%
Plus de €170,000	8%	4%
Bien sur lequel la TVA a été payée	Aucun	Aucun

TVA. Les bâtiments neufs et les terrains à bâtir sont soumis à 19% de TVA. En vertu de la Law 42(I)/2023, la nouvelle résidence principale d'un particulier paie 5% sur les 130 premiers m² et les premiers €350,000, à condition que le logement ne dépasse pas 190 m² et que le prix total n'excède pas €475,000. Le vendre ou le louer dans les dix ans oblige à rembourser une partie de l'économie. Les projets dont la demande de permis d'urbanisme a été déposée au plus tard le 31 octobre 2023 peuvent encore bénéficier de l'ancienne règle (5% sur les 200 premiers m², sans plafond de prix), avec des demandes à déposer avant le 31 décembre 2026 lorsque le permis de construire est postérieur à 2024 ou toujours en attente, en vertu de la Law 109(I)/2026 (Mondaq, avril 2026).

Le droit de timbre a disparu. Il pouvait atteindre 0.2% du prix du contrat, plafonné à €20,000, et a été supprimé au 1er janvier 2026 (PwC Cyprus ; EY).

Hypothèque. L'inscription d'une hypothèque coûte 1% du prêt (INDEX.cy).

Exemples chiffrés

Ces exemples utilisent les taux ci-dessus. Un avocat doit les confirmer pour chaque transaction.

Appartement de revente à Larnaca, €250,000, acheteur de l'UE, comptant. Droits de mutation : (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Frais d'avocat à 1% hors TVA : environ €2,975. Dépôt : €50. Total : environ €9,625, soit 3.9% du prix.

Villa de revente à Paphos, €600,000, acheteur britannique, comptant. Droits de mutation : €20,600. Permis COMM 145 : gratuit. Frais d'avocat : environ €7,140. Dépôt : €50. Total : environ €27,790, soit 4.6%.

Appartement neuf à Limassol, €400,000 hors TVA, acheteur hors UE, en investissement. TVA à 19% : €76,000. Droits de mutation : aucun, car la TVA a été payée. Frais d'avocat : environ €4,760. L'acheteur paie environ €480,800 au total.

Maison familiale neuve à Nicosie, €300,000 hors TVA, 120 m², résidence principale de l'acheteur, prêt de €240,000. TVA à 5% : €15,000, contre €57,000 à 19%. Inscription de l'hypothèque : €2,400. Droits de mutation : aucun.

Après l'achat

• Pas de taxe foncière annuelle. La taxe foncière a été supprimée en 2017. Les propriétaires paient des redevances locales pour les ordures, l'assainissement et l'éclairage, généralement entre €90 et €300 par an environ (Philippou Law, mars 2026).
• Revenus locatifs. À partir de 2026, ils ne sont imposés qu'à l'impôt sur le revenu, et plus à la contribution de défense, et le loyer doit être payé par virement, carte ou autre moyen électronique, faute de quoi le locataire ne peut pas le déduire (PwC Cyprus).
• Locations de vacances. Un logement ne peut être annoncé ou loué en courte durée qu'une fois inscrit au registre du Deputy Ministry of Tourism, avec le numéro sur chaque annonce. Louer sans inscription peut entraîner jusqu'à un an de prison, une amende pouvant atteindre €5,000, ou les deux (Philippou Law, août 2026).
• Rendements. L'indice RICS et KPMG du T2 2026 donnait des rendements bruts indicatifs de 5.51% pour les appartements et de 3.01% pour les maisons (Papacleovoulou, septembre 2026).

Quand le client revend. Les vendeurs paient 20% d'impôt sur la plus-value, après indexation sur l'inflation et déduction des frais. La réforme de 2026 a relevé les abattements à vie à €30,000 en général et à €150,000 pour une résidence principale occupée au moins cinq ans (PwC Cyprus). Les vendeurs paient aussi une contribution de 0.4% pour le logement des réfugiés, introduite en 2022.

Résidence et citoyenneté

Résidence permanente (Regulation 6(2)). Depuis le 2 mai 2023, un investisseur hors UE doit investir au moins €300,000 hors TVA dans des logements neufs achetés à un promoteur, payés d'avance et financés depuis l'étranger, et justifier d'un revenu sûr d'au moins €50,000 par an, plus €15,000 pour un conjoint et €10,000 par enfant (Kyprianou, mai 2023 ; GK Law Firm, octobre 2026). Les titulaires ne peuvent pas travailler à Chypre.

Le dispositif est en révision. Le 24 septembre 2026, le vice-ministre de la Migration a indiqué aux députés qu'environ 1,500 permis avaient été délivrés en deux ans, que quelque 12,000 permis accordés depuis 2013 étaient en cours de réexamen, et que le dispositif serait durci avant l'entrée de Chypre dans Schengen (Cyprus Mail). Aucune nouvelle règle n'avait été publiée en octobre 2026. Ne promettez jamais à un client les conditions actuelles.

Pas de passeport. Le programme de citoyenneté par investissement a été supprimé en novembre 2020. En décembre 2025, le Parlement a abrogé le pouvoir du gouvernement d'accorder la citoyenneté aux investisseurs (Cyprus Mail).

Le nord de l'île

Le nord, sous administration chypriote turque depuis 1974, n'est concerné par rien de ce qui précède. Une grande partie de ses terres appartenait à des Chypriotes grecs déplacés, la propriété y est souvent contestée, et un amendement de 2006 au droit pénal de la République fait du commerce de ces biens une infraction passible de sept ans de prison (Koufettas Law, octobre 2026). Les chiffres du district de Famagusta dans les statistiques officielles ne concernent que sa partie contrôlée par le gouvernement. Ne proposez, ne faites visiter et ne prenez aucune commission sur des biens situés dans le nord.

Ce qu'un courtier doit expliquer

• Si l'acheteur est de l'UE ou hors UE, et ce que la règle du logement unique implique pour ses projets.
• Que le certificat de recherche et le statut du titre sont vérifiés avant la signature, et non après.
• Pourquoi le contrat doit être déposé dans les six mois.
• Si le logement paie des droits de mutation ou la TVA, et si le taux de 5% s'applique, dans une estimation écrite.
• Que le droit de timbre ne s'applique plus depuis 2026.
• La règle d'enregistrement des locations de vacances.
• Que le dispositif de résidence évolue et qu'un achat ne donne aucun passeport.

Chypre a modifié sa fiscalité immobilière le 1er janvier 2026, et le dispositif de résidence est en cours de révision. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus et ne couvre que les zones sous le contrôle effectif de la République de Chypre. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique, fiscal ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni à l'Estate Agents Registration Council, ni au Department of Lands and Surveys, ni au Tax Department, ni à aucun organisme public à Chypre.

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