Acheter un bien en France en tant qu'étranger

Sur le papier, la France est l'un des pays d'Europe les plus simples pour un acheteur étranger : pas d'autorisation, pas de quota, pas de condition de résidence. La complexité est ailleurs : dans la procédure du notaire, dans un droit de rétractation de dix jours qui surprend les vendeurs, dans des droits de mutation qui varient selon le département, et dans des taxes locales sur les résidences secondaires qui ont fortement augmenté dans les grandes villes. Voici ce qu'un agent doit expliquer, en octobre 2026.

En bref

1. Les étrangers peuvent acheter un bien en France sans aucune restriction ni autorisation.
2. Un notaire signe l'acte définitif, l'acte authentique, et perçoit les droits de mutation.
3. Après la signature du compromis, l'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité (Notaires de France).
4. Les droits de mutation sur un bien ancien sont de 6.31% dans la plupart des départements, dont Paris, le Rhône et la Gironde, et de 5.81% dans les autres, dont les Alpes-Maritimes (MesFraisNotaire, octobre 2026).
5. Le coût total pour l'acheteur dans l'ancien est d'environ 7.2% à 7.8% du prix, avant les honoraires d'agence si c'est lui qui les paie.
6. Les logements neufs sont vendus en VEFA, avec des appels de fonds plafonnés et une garantie d'achèvement obligatoire.
7. Les résidences secondaires à Paris, Lyon, Bordeaux et Nice supportent une majoration de 60% de la taxe d'habitation communale. Cannes n'en applique aucune.
8. Les vendeurs non résidents paient 19% d'impôt sur la plus-value plus les prélèvements sociaux, avec une exonération totale après 30 ans.

Qui achète, et où

Les étrangers non résidents ont réalisé environ 1.8% des ventes de logements anciens en France métropolitaine en 2022, soit environ 20,000 ventes (MySweetimmo, citant les notaires). La part est bien plus élevée sur la Riviera : une ancienne étude des notaires, sur des données de 2017, attribuait environ 7% des achats dans les Alpes-Maritimes à des étrangers non résidents, contre 0.7% en Île-de-France, Britanniques, Belges et Allemands en tête (Journal de l'Agence). Servez-vous de ces chiffres comme d'un classement, car les données sont anciennes.

Les niveaux de prix varient fortement. Estimations de MeilleursAgents au 1er octobre 2026, pour les appartements : €9,630/m² à Paris, €5,245 à Nice, €4,714 à Lyon et €4,448 à Bordeaux.

Étape 1 : l'offre et le compromis

L'acheteur fait une offre écrite. Une fois qu'elle est acceptée, les deux parties signent un compromis ou une promesse de vente, sous seing privé, à l'agence ou devant un notaire. Il fixe le prix, les conditions, la date de l'acte et l'éventuel dépôt de garantie. L'agence doit détenir un mandat écrit, et ses honoraires doivent être affichés avec la partie qui les paie.

Étape 2 : le délai de rétractation de 10 jours

Notaires de France explique la règle, fixée par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation :

• Elle protège un acheteur non professionnel d'un bien à usage d'habitation.
• Elle dure 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis signé, ou du lendemain de la signature s'il a été signé devant notaire.
• L'acheteur se rétracte par lettre recommandée, sans motif et sans pénalité.
• Tout dépôt de garantie est remboursé sous 21 jours.

Dites aux acheteurs étrangers que cette règle les protège. Dites aux vendeurs que la vente n'est pas acquise tant que les dix jours ne sont pas écoulés.

Étape 3 : le prêt, les vérifications et l'acte

La banque accorde le prêt. Les moyennes des courtiers en octobre 2026 étaient de 3.50% sur 15 ans, 3.66% sur 20 ans et 3.75% sur 25 ans, en hausse (PAP.fr). Le notaire vérifie le titre de propriété et le dossier, puis les parties signent l'acte authentique. Le notaire reçoit les fonds et paie les taxes, et l'acheteur devient propriétaire.

Les frais d'acquisition dans l'ancien

La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever leur part des droits de mutation (DMTO) de 4.50% à 5.00% entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. MesFraisNotaire, vérifié par rapport au tableau de la DGFiP du 1er juin 2026 :

Département	DMTO total
Paris (75), Rhône (69), Gironde (33) et 86 autres départements ayant relevé le taux	6.31% (souvent arrondi à 6.32%)
Alpes-Maritimes (06) et 10 autres départements sans hausse	5.81%
Primo-accédants éligibles dans un département ayant relevé le taux	5.81%

La FAQ du même site est contradictoire sur les Alpes-Maritimes : confirmez auprès du notaire.

En ajoutant les émoluments et débours du notaire, le coût total pour l'acheteur atteint environ 7.2% à 7.8% du prix.

La partie qui paie les honoraires d'agence compte. Environ 70% des mandats les mettent à la charge du vendeur (Agence Immobilière France, à titre indicatif). Lorsque l'acheteur les paie, les droits de mutation sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui les réduit un peu.

Exemples chiffrés

Ces exemples utilisent des prix indicatifs. C'est l'estimation du notaire qui fait foi.

Appartement ancien à Paris, €250,000. Coût total pour l'acheteur dans l'exemple de MesFraisNotaire : 7.81%, soit environ €19,525.

Appartement ancien dans les Alpes-Maritimes, €340,000. Coût total pour l'acheteur dans l'exemple de MesFraisNotaire : 7.19%, soit environ €24,446.

Maison ancienne en Gironde, €400,000 net vendeur, honoraires de €20,000 TTC.

• Le vendeur paie les honoraires, acte à €420,000 : DMTO à 6.31% = €26,502.
• L'acheteur paie les honoraires, acte à €400,000 : DMTO = €25,240, soit une économie d'environ €1,262 de droits.

Le neuf : la VEFA

Les logements neufs sont vendus sur plan en VEFA. Le Mag Juridique présente les plafonds de paiement de l'article R.261-14 du Code : au maximum 35% aux fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement, et les derniers 5% à la livraison. Le dépôt de réservation est plafonné à 5% si la vente est signée dans l'année, 2% dans les deux ans et rien au-delà. Toute VEFA de logement exige une garantie d'achèvement (GFA) d'une banque ou d'un assureur. Voir Comment fonctionne la vente sur plan en France.

Après l'achat

Taxe sur les résidences secondaires. Les communes en zone tendue peuvent majorer de 5% à 60% la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. SeLoger (octobre 2026) cite Paris, Lyon, Bordeaux et Nice au maximum de 60%, parmi 688 communes. Cannes n'en applique aucune. Nous n'avons pas trouvé la position d'Antibes.

IFI. L'impôt sur la fortune immobilière s'applique au-delà de €1.3 million de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, de 0.5% à 1.5%. Les non-résidents ne le paient que sur leurs biens en France (Fondation de France, octobre 2026).

Location. Selon la loi Climat et résilience, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués dans le cadre d'un nouveau bail ou d'un renouvellement depuis le 1er janvier 2025, les logements F à partir de 2028 et les logements E à partir de 2034, y compris les meublés de tourisme (Hellio). Vérifiez le DPE avant toute offre d'un investisseur.

Locations saisonnières. La loi Le Meur a ramené l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30% dans la limite de €15,000 (classés : 50% dans la limite de €77,700), a permis aux maires de plafonner la location de la résidence principale à 90 jours par an et a rendu obligatoire un numéro d'enregistrement dans presque toutes les communes (Optimhome).

Quand le client revend. David Notaires présente les règles applicables aux non-résidents :

• 19% d'impôt sur le revenu sur la plus-value, plus 17.2% de prélèvements sociaux, ou 7.5% pour les vendeurs affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou suisse.
• Une surtaxe de 2% à 6% sur les plus-values supérieures à €50,000.
• Des abattements à partir de la sixième année : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Les ressortissants de l'EEE qui ont été résidents fiscaux français pendant au moins deux ans peuvent exonérer une fois jusqu'à €150,000 de plus-value.
• Une ancienne résidence principale est exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ de France.
• Un représentant fiscal est nécessaire si le vendeur réside hors de l'EEE, que le prix dépasse €150,000 et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.

Pour les locations meublées au régime réel LMNP, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes à partir du 15 février 2025 (NBE Avocats).

Ce qu'un agent doit expliquer

• Aucune autorisation n'est nécessaire, mais c'est le notaire qui pilote la procédure et le calendrier.
• Le droit de rétractation de 10 jours, et à partir de quand il court.
• Les droits de mutation du département, et un coût total d'environ 7% à 8% dans l'ancien.
• Qui paie les honoraires d'agence, et comment cela modifie les taxes.
• La classe DPE et ce qu'elle implique pour la location.
• La majoration sur les résidences secondaires dans la commune, et le seuil de l'IFI.
• Ce que le client paiera lors d'une future revente en tant que non-résident.

La France ne restreint pas les acheteurs étrangers, mais les règles fiscales et locatives ont changé en 2025 et 2026. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à Notaires de France, ni à la CCI, ni à aucun organisme public en France.

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