Acheter un bien en Géorgie en tant qu'étranger

La Géorgie, le pays de Tbilissi et Batoumi, est l'un des endroits au monde où il est le plus simple pour un étranger d'acheter un appartement. Les appartements s'achètent aux mêmes conditions qu'un Géorgien, il n'y a pas de droits de mutation, et le Registre public peut enregistrer une vente le jour même. Les questions des acheteurs étrangers portent sur la terre, la devise, le risque off-plan et la résidence. Voici ce qu'un agent doit savoir expliquer en octobre 2026.

En bref

1. Les étrangers peuvent acheter librement des appartements et des biens non agricoles (GRATA International, septembre 2025).
2. Les terres agricoles sont réservées aux citoyens et entités géorgiens, avec d'étroites exceptions.
3. La propriété est enregistrée auprès de l'Agence nationale du Registre public (NAPR), pour 150 GEL en 4 jours ouvrés, 270 GEL en 1 jour ou 350 GEL le jour même.
4. Il n'y a ni droits de mutation ni droit de timbre (Georgiafy ; GeorgiaExpats).
5. Une revente résidentielle dans les 2 ans est imposée à 5 % de la plus-value, et après 2 ans à 0 % (Gegidze).
6. Les prix sont annoncés en USD, mais les annonces doivent afficher le GEL (ISET Policy Institute).
7. Un bien de 150,000 USD ou plus peut justifier une résidence temporaire depuis le 1er mars 2026, mais il ne donne pas le droit de travailler.

Ce que les étrangers peuvent posséder

• Appartements, maisons et biens commerciaux sur des terrains non agricoles : librement, aux mêmes conditions que les locaux (GRATA International).
• Terres agricoles : réservées par la Constitution et la loi sur la propriété des terres agricoles aux citoyens et entités géorgiens. Les exceptions sont l'héritage et les plans d'investissement approuvés par le gouvernement pour les sociétés géorgiennes à capitaux étrangers (GRATA).

Ce que cela signifie pour les agents. Avant de faire visiter une maison avec terrain ou une parcelle hors d'une ville, vérifiez la catégorie du terrain au registre. Un acheteur étranger ne peut pas simplement acheter des terres agricoles.

Comment se déroule un achat

1. Vérification au registre. Obtenez l'extrait du NAPR et confirmez que le vendeur est bien le propriétaire enregistré.
2. Acompte ou réservation, avec une clause écrite sur le remboursement.
3. Contrat de vente, qui peut être signé au NAPR ou à la Maison de la Justice. Un notaire n'est pas obligatoire pour chaque vente (ExpatHub ; GeorgiaExpats).
4. Les acheteurs à distance signent généralement via une procuration notariée et apostillée.
5. L'enregistrement au NAPR fait de l'acheteur le propriétaire.

Frais d'enregistrement (napr.gov.ge, consulté en octobre 2026) :

Service	Frais	Heure
Standard	150 GEL	4 jours ouvrés
Rapide	270 GEL	1 jour ouvré
Le jour même	350 GEL	Le jour même

Certains guides citent encore 50 à 200 GEL. Utilisez la page officielle.

Devise : prix en USD, annonces en GEL

• Depuis juillet 2017, les entreprises doivent afficher leurs prix en GEL. Les sanctions commencent par un avertissement, puis 1,000 GEL, puis 5,000 GEL (ISET Policy Institute, février 2017).
• En pratique, l'immobilier est annoncé et souvent réglé en USD. GeorgiaExpats (2026) indique que la plupart des transactions à Tbilissi sont annoncées et réglées en dollars. ExpatHub précise que le GEL est la seule monnaie légale et que les contrats mentionnent un équivalent en USD.

Les sources se contredisent sur le règlement en devises aujourd'hui : laissez l'avocat et la banque de l'acheteur décider de la façon dont le contrat indique le prix et dont l'argent circule.

Impôts pour les propriétaires étrangers

Impôt	Règle	Source
Droits de mutation ou droit de timbre	Aucun	Georgiafy ; GeorgiaExpats
Enregistrement	Frais du NAPR à partir de 150 GEL	napr.gov.ge
Plus-value sur une revente résidentielle	5 % en cas de vente dans les 2 ans, 0 % au-delà de 2 ans	Gegidze ; ExpatHub
Plus-value sur une revente commerciale	20 % en cas de vente dans les 2 ans	Gegidze
Revenus locatifs	5 % du loyer brut pour un particulier qui s'enregistre ou opte pour ce régime, sinon 20 %	Georgiafy ; Gegidze
Taxe foncière annuelle	Exonération si le revenu du foyer est inférieur à 40,000 GEL, puis hausse avec le revenu jusqu'à 1 %, fixée par la municipalité	Georgiafy ; ExpatHub

Les sources donnent des tranches de taxe foncière différentes : dites aux acheteurs de vérifier auprès du Revenue Service.

Exemple chiffré : un appartement à Batoumi, détenu par un investisseur

Un acheteur étranger paie 90,000 USD un appartement clés en main, le loue et le revend 3 ans plus tard pour 100,000 USD. Nous indiquons les montants en USD pour simplifier. En réalité, les impôts sont calculés en lari.

Élément	Montant
Droits de mutation à l'achat	0
Frais du NAPR, standard	150 GEL
Loyer : 600 USD par mois pendant 12 mois, enregistré à 5 %	7,200 x 5 % = 360 USD par an
Impôt sur la plus-value, bien détenu plus de 2 ans	0

Si l'acheteur avait vendu dans les 2 ans, la plus-value de 10,000 USD aurait été imposée à 5 % : 500 USD. Le montant du loyer est une hypothèse pour l'exemple.

Achats off-plan

La plupart des appartements neufs se vendent sur plan. Un acheteur peut être inscrit au NAPR comme futur propriétaire au titre du contrat de pré-achat du promoteur, et la pleine propriété suit l'achèvement et le document d'aptitude à l'usage (Legal.ge, octobre 2026). Il n'existe pas de loi sur le séquestre ni de registre des promoteurs, et les acomptes sont souvent non remboursables. Voir Comment fonctionne l'off-plan en Géorgie.

La résidence par l'immobilier

• Résidence temporaire par l'immobilier : depuis le 1er mars 2026, à partir de 150,000 USD de valeur de marché, contre 100,000 USD auparavant. La valeur est établie par une évaluation certifiée, et plusieurs biens peuvent être cumulés. Les titulaires actuels peuvent continuer à renouveler selon les anciennes règles tant qu'ils conservent le bien (Erickson Immigration Group, février 2026).
• Résidence investisseur : à partir de 300,000 USD, pouvant inclure de l'immobilier évalué par un auditeur. Délivrée pour 5 ans, puis convertible en résidence permanente (Legal.ge, octobre 2026).

Aucune des deux n'est un permis de travail. Depuis le 1er mars 2026, les étrangers ont besoin d'un permis de travail distinct pour travailler, y compris en indépendant (Legal.ge, février 2026). L'exemption des titulaires d'une résidence investisseur reste débattue entre cabinets d'avocats.

Où achètent les étrangers

• Batoumi : les étrangers ont acheté 52 % des appartements en 2025, dont les Israéliens 13 % du total. Le prix moyen clés en main était de 1,865 USD le m², plus de 3,000 USD dans le Vieux Batoumi et moins de 1,500 USD en périphérie. Le rendement brut était de 7.4 % (Investor.ge, avril 2026). En août 2026, les acheteurs étrangers représentaient de nouveau 52 % (Business Media Georgia).
• Tbilissi : environ 90 % des acheteurs sont géorgiens, puis 4 % d'Israéliens et 2 % de Russes (Colliers, via Commersant, décembre 2025). Le prix moyen du neuf en white frame était de 1,373 USD le m² en décembre 2025, d'environ 1,038 USD à Gldani à 2,781 USD à Vake, avec un rendement brut de 8.6 % (Galt & Taggart).

Ce qu'un agent doit dire dès le premier jour

• « Vous pouvez posséder cet appartement en pleine propriété, comme un Géorgien. »
• « Il n'y a pas de droits de mutation. L'enregistrement coûte de 150 à 350 GEL selon le délai. »
• « Si vous revendez dans les deux ans, vous payez 5 % sur la plus-value. »
• « Le prix est en dollars, mais l'annonce doit afficher le lari. »
• « La résidence exige 150,000 USD selon une évaluation, et elle ne vous permet pas de travailler ici. »
• « Sur plan, lisez la clause d'acompte avec un avocat avant de payer. »

La Géorgie permet aux étrangers d'acheter librement des appartements, restreint les terres agricoles et ne prélève pas de droits de mutation. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique, fiscal ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni au NAPR ni à aucun organisme public en Géorgie.

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