Acheter un bien au Portugal en tant qu'étranger

Le Portugal n'impose aucune restriction de nationalité à l'achat d'un bien. Résidents et non-résidents suivent les mêmes étapes. Ce qui a changé, c'est le coût et la promesse liés à l'achat : l'immobilier ne donne plus accès au golden visa, et depuis mai 2026, la plupart des acheteurs non résidents de logements paient des droits de mutation forfaitaires de 7.5%. Voici ce qu'un courtier doit expliquer en octobre 2026.

En bref

1. Les étrangers peuvent acheter librement. L'acheteur a besoin d'un NIF (numéro fiscal), et les acheteurs vivant hors de l'UE ou de l'EEE doivent désigner un représentant fiscal pour l'obtenir.
2. Un avocat ou un solicitador doit vérifier la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la certidão permanente (extrait du registre foncier) et les licences avant tout acompte.
3. Le déroulement habituel : CPCV (compromis de vente) avec un sinal (acompte), puis l'acte de vente et l'enregistrement.
4. L'acheteur paie l'IMT (droits de mutation) et 0.8% de droit de timbre. Pour une résidence principale, l'IMT commence à 0% jusqu'à €106,346 en 2026.
5. Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient un IMT forfaitaire de 7.5%, avec des possibilités de remboursement.
6. Les propriétaires paient ensuite chaque année l'IMI, et l'AIMI sur le patrimoine résidentiel au-delà de €600,000.
7. Le golden visa n'accepte plus l'immobilier depuis le 7 octobre 2023. Un achat ne donne aucun droit de séjour.
8. Les prêts immobiliers sont plafonnés à 90% de la valeur pour une résidence principale et à 80% pour les autres usages, et les banques sont souvent plus strictes avec les non-résidents.

Qui achète, et où

L'INE a recensé 8,471 achats de logements par des acheteurs domiciliés fiscalement à l'étranger en 2025, pour €3.4 milliards. C'est une baisse de 13.3%, la troisième baisse annuelle consécutive (idealista, mars 2026). Les acheteurs basés dans l'UE ont payé en moyenne €335,640, ceux d'ailleurs €470,277, contre €234,120 pour les résidents.

• L'Algarve a concentré 29.7% des achats de non-résidents en nombre et 42.4% en valeur.
• La Grande Lisboa en a concentré 12.5% en nombre.

À Lisbonne, à Cascais et en Algarve, un courtier incapable de mener ce processus en anglais perd des clients.

Étape 1 : NIF, représentant fiscal et compte bancaire

Le NIF est nécessaire pour signer le CPCV, payer les taxes, signer l'acte et souscrire un prêt. gov.pt indique qu'il est gratuit. Les résidents en font la demande dans un service des impôts. Selon Global Citizen Solutions (octobre 2026), les acheteurs vivant hors de l'UE ou de l'EEE doivent désigner un représentant fiscal au Portugal pour l'obtenir. Lancez la démarche le jour où le client décide d'acheter.

Un compte bancaire portugais simplifie le reste : paiement traçable de l'acompte et du prix, prélèvements pour l'IMI et les charges de copropriété, et éventuel prêt immobilier.

Étape 2 : les vérifications avant l'acompte

Literacia Financeira liste les documents à vérifier avant le CPCV :

• Caderneta predial : la fiche fiscale de l'administration fiscale. Elle indique le numéro d'inscription fiscale, la description et les surfaces, les propriétaires et la valeur fiscale (VPT) sur laquelle l'IMI est calculé. Le propriétaire la télécharge gratuitement sur le Portal das Finanças, et elle est valable 12 mois.
• Certidão permanente : le certificat du registre foncier. Il indique les propriétaires et les éventuels hypothèques, saisies, usufruits ou servitudes, ainsi que les actions en justice. DECO indique un prix de €15 en ligne, pour une validité de six mois. La caderneta et la certidão sont complémentaires : l'une est fiscale, l'autre juridique.
• Licença de utilização : le permis d'utilisation délivré par la mairie. Les logements construits avant le 7 août 1951 ont besoin à la place d'un certificat de la mairie. Depuis 2024, il n'est plus obligatoire de le présenter à l'acte, mais Literacia Financeira conseille d'en faire une condition du CPCV. À partir du 1er octobre 2026, l'acte doit indiquer si le bien dispose d'un titre d'urbanisme, sinon la vente peut être annulée.
• Ficha técnica da habitação : le dossier technique des logements autorisés après le 30 mars 2004.
• Certificat énergétique : obligatoire pour vendre ou louer. ComparaJá précise qu'il est valable dix ans pour les logements et que vendre sans certificat peut entraîner des amendes de €250 à €3,740 pour les particuliers.
• Une attestation de la copropriété indiquant qu'aucune charge n'est due, et la façon dont le vendeur prévoit de lever toute hypothèque existante à l'acte.

Comparez les surfaces et l'agencement avec les documents. Literacia Financeira avertit que des extensions non autorisées peuvent laisser l'acheteur avec un logement que la banque ne financera pas entièrement.

Étape 3 : CPCV, sinal et acte de vente

1. CPCV. Le compromis de vente doit être écrit, avec des signatures certifiées en présence des parties par un notaire, un avocat ou un solicitador, qui doit confirmer l'existence d'un permis d'utilisation ou de construire. Sans cette certification, il est invalide (Literacia Financeira, octobre 2026).
2. Sinal. La loi ne fixe aucun montant ; 10% à 20% est courant. Un acheteur qui se retire le perd. Un vendeur défaillant le rembourse au double, ou l'acheteur peut demander à un tribunal d'ordonner la vente, un droit auquel on ne peut pas renoncer dans un CPCV immobilier.
3. Remettre les clés avant l'acte est une décision, pas une politesse. La remise des clés avec le CPCV est assimilée à un transfert : l'IMT devient alors exigible.
4. Acte et enregistrement. L'IMT et le droit de timbre se paient avant l'acte. L'acte peut être signé devant un notaire, par l'intermédiaire d'un solicitador ou d'un avocat, dans une banque, ou à un guichet public Casa Pronta, qui enregistre aussi l'achat.

Un CPCV ordinaire n'engage le vendeur que personnellement. Si le vendeur vend à quelqu'un d'autre, l'acheteur obtient le double de l'acompte, pas le logement. Pour des délais longs, un acompte important ou un vendeur endetté, Literacia Financeira explique que la promesse peut recevoir un effet réel et être enregistrée, pour un coût plus élevé.

Frais pour l'acheteur

IMT (droits de mutation). Pour 2026, les tranches sur le continent ont augmenté de 2% (PwC Tax Guide 2026) :

Achat	IMT en 2026 (continent)
Résidence principale	0% jusqu'à €106,346, puis taux marginaux de 2%, 5%, 7% et 8% jusqu'à €660,982, un taux unique de 6% jusqu'à €1,150,853, et 7.5% au-delà
Résidence secondaire	Commence à 1%, puis les mêmes paliers
Autres biens urbains	6.5%
Terrain rural	5%
Logement acheté par un non-résident, depuis le 25 mai 2026	Forfait de 7.5%

Remarques :

• Jeunes acheteurs. Les acheteurs de 35 ans ou moins qui achètent une première résidence principale ne paient ni IMT ni droit de timbre jusqu'à €330,539, et seulement 8% d'IMT sur la part au-delà, jusqu'à €660,982 (Doutor Finanças).
• Non-résidents. Le forfait de 7.5% découle du décret-loi 97/2026. idealista indiquait en septembre 2026 qu'il ne s'applique pas aux acheteurs qui étaient auparavant résidents fiscaux au Portugal. Il peut être remboursé si l'acheteur devient résident dans les deux ans, ou s'il loue le logement à un loyer modéré (jusqu'à €2,300 par mois) dans les six mois et pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.
• Les Açores et Madère fixent leurs propres seuils de tranches.

Droit de timbre (Imposto do Selo). 0.8% du prix, plus 0.6% d'un prêt immobilier de cinq ans ou plus.

Acte et enregistrement. Chez Casa Pronta, Literacia Financeira indiquait en septembre 2026 des tarifs fixes de €375 pour un achat comptant et de €700 avec financement bancaire. Les notaires privés ou les solicitadores facturent généralement €200 à €500 plus les frais d'enregistrement. Les avocats fixent librement leurs honoraires : convenez-en par écrit.

Exemples chiffrés

Ces exemples utilisent les taux ci-dessus. Un avocat doit les confirmer pour chaque transaction.

Résidence principale près de Porto, €200,000, acheteur résident au Portugal et de plus de 35 ans, comptant. IMT : €3,542 (l'exemple de Literacia Financeira). Droit de timbre 0.8% : €1,600. Casa Pronta : €375. Total : environ €5,517, soit 2.8% du prix.

Appartement à Lisbonne, €400,000, acheteur non résident, comptant, acte après le 25 mai 2026. IMT 7.5% : €30,000. Droit de timbre 0.8% : €3,200. Casa Pronta : €375. Total : environ €33,575, soit 8.4% du prix, hors avocat.

Villa en Algarve, €800,000, acheteur déjà résident, en résidence principale, avec un prêt de €400,000. IMT au taux unique de 6% : €48,000. Droit de timbre sur le prix : €6,400. Droit de timbre sur le prêt 0.6% : €2,400. Casa Pronta avec financement : €700. Total : environ €57,500.

Les impôts annuels après l'achat

• IMI : la taxe foncière municipale, de 0.3% à 0.45% de la valeur fiscale des biens urbains, fixée par chaque municipalité (PwC).
• AIMI : les particuliers dont le patrimoine résidentiel dépasse €600,000 (€1.2 million pour les couples en déclaration commune) paient 0.7% sur l'excédent, puis 1% et 1.5% sur les tranches supérieures. Les sociétés paient 0.4%, et les entités situées dans des paradis fiscaux 7.5%.
• Les revenus locatifs sont imposés à 25% par défaut, et à partir de 2026 à 10% pour les locations de logements jusqu'à €2,300 par mois, au titre du décret-loi 97/2026.
• Les locations de vacances doivent être enregistrées comme Alojamento Local (location touristique) au registre RNAL. Depuis le décret-loi 76/2024, ce sont les municipalités qui décident, et Lisbonne et Porto appliquent des zones de limitation. Vérifiez avant que le client n'achète dans ce but.

Résidence : le golden visa et l'IFICI

Le golden visa immobilier n'existe plus. La loi 56/2023 (Mais Habitação) a retiré les achats immobiliers du visa investisseur à partir du 7 octobre 2023. Global Citizen Solutions liste les voies restantes en octobre 2026, dont €500,000 dans un fonds éligible qui n'investit pas dans l'immobilier, un investissement dans une société créatrice d'emplois, le financement de la recherche et celui des arts et de la culture. Ne présentez pas l'immobilier comme une voie d'accès à la résidence.

La nationalité prend plus de temps. La loi organique 1/2026, en vigueur depuis le 19 mai 2026, a porté la durée de résidence nécessaire à la naturalisation de cinq à sept ans pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP et à dix ans pour les autres (ASAG).

Le NHR a été remplacé. Le régime de résident non habituel est fermé aux nouveaux entrants depuis 2023. Son successeur, l'IFICI, offre un taux de 20% sur les revenus du travail portugais éligibles et une exonération de la plupart des revenus étrangers pendant dix ans, mais uniquement pour les personnes qui s'installent au Portugal pour un travail éligible de recherche ou d'innovation, s'inscrivent à l'avance et n'étaient pas résidentes au cours des cinq années précédentes (Garrigues). Ce n'est pas un avantage général pour les retraités ou les investisseurs.

Prêts immobiliers

Les plafonds de la Banco de Portugal, tels que résumés par Rankia en août 2026 :

• Quotité de financement : jusqu'à 90% pour une résidence principale et 80% pour les autres usages, sur le plus bas du prix ou de l'estimation.
• Taux d'endettement : le plafond recommandé est passé de 50% à 45% du revenu mensuel net à partir du 1er août 2026.
• Durée : jusqu'à 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins, et 35 ans au-delà.

Les non-résidents sont traités plus strictement. Un guide idealista de mai 2021 indiquait que les banques prêtaient généralement 70% ou 80% aux non-résidents, et que la non-résidence se définit par la résidence fiscale, pas par la nationalité. Vérifiez les conditions actuelles auprès de chaque banque. En pratique, un acheteur non résident d'une résidence secondaire a besoin de 20% à 30% du prix plus les taxes ci-dessus en fonds propres. Dites-le dès le premier rendez-vous.

Ce qu'un courtier doit expliquer

• Le NIF et le représentant fiscal prennent du temps ; commencez tout de suite.
• La caderneta, la certidão permanente et la licence se vérifient avant le CPCV, pas après.
• Ce que le sinal implique pour chaque partie, et pourquoi les clés remises avant l'acte déclenchent l'IMT.
• Le taux d'IMT à la date de l'acte, y compris le taux de 7.5% pour les non-résidents et ses possibilités de remboursement, dans une estimation écrite.
• L'IMI et l'AIMI annuels, et les règles sur les locations de vacances.
• Qu'un achat ne donne aucun visa.

La fiscalité immobilière portugaise a changé en mai 2026 et change à nouveau à chaque budget. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à l'IMPIC, ni à l'administration fiscale, ni à aucune autorité, aucun notaire ou aucune banque au Portugal.

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