Acheter un bien en Thaïlande en tant qu'étranger

La Thaïlande permet aux étrangers de posséder un condo en leur nom, en pleine propriété, mais rien d'autre directement. Les terrains leur sont fermés, les maisons s'achètent avec un bail sur le terrain, et un immeuble ne peut appartenir à des étrangers qu'à hauteur de 49%. En 2024, le gouvernement a évoqué des règles plus souples qui ne sont jamais devenues loi, et en octobre 2026 il a pris le chemin inverse, avec une offensive nationale contre la détention par prête-noms. Voici ce qu'un agent doit expliquer en octobre 2026.

En bref

1. Les étrangers peuvent posséder des lots de condo en pleine propriété, dans la limite d'une part étrangère de 49% de la surface vendable de chaque immeuble (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, et une société à plus de 49% étrangère est considérée comme étrangère selon la section 97 du Land Code.
3. Le plus long bail résidentiel enregistré est de 30 ans. Les renouvellements « 30+30+30 » sont des promesses contractuelles.
4. Les propositions de 2024 sur le quota de 75% et le bail de 99 ans ne sont jamais devenues loi.
5. Pour enregistrer un condo en pleine propriété, l'argent doit venir de l'étranger en devises, avec un formulaire FET pour les montants de USD 50,000 ou plus.
6. Coûts du transfert : 2% de frais de transfert, plus soit 3.3% de SBT, soit 0.5% de droit de timbre, plus la retenue à la source, surtout à la charge du vendeur.
7. Les acheteurs ne paient en général aucun honoraire d'agent : c'est le vendeur qui paie (FazWaz).
8. La lutte contre les prête-noms lancée le 19 octobre 2026 ajoute des contrôles sur les achats au-delà de 2 millions de baht.

Qui achète, et où

Le Real Estate Information Center (REIC) a recensé 14,899 lots de condo transférés à des étrangers en 2025, pour 60.92 milliards de baht : 14.7% des lots et 25% de la valeur au niveau national. Bangkok a pris 7,029 lots, Chonburi (Pattaya) 4,164 et Phuket 1,190 (Khaosod English, mars 2026). Au premier semestre 2026, les étrangers ont acheté 6,533 lots pour 28.267 milliards de baht, avec une moyenne de 4.3 millions de baht et 43.9 m² (The Nation, septembre 2026).

• La Chine arrive en tête, puis le Myanmar et la Russie, en nombre de lots en 2025.
• À Phuket, les transferts à des étrangers ont progressé de 18.3% en 2025, mais le stock invendu a atteint 14,008 lots (Krungsri Research, août 2026).
• Pattaya connaît une offre excédentaire structurelle, surtout à Jomtien, et les acheteurs du Myanmar constituent la principale demande nouvelle (Pattaya Mail, février 2026).
• Villas de Koh Samui : des acheteurs étrangers dans 85% à 90% des ventes (Samui Property Group, mai 2026).

Ce qu'un étranger peut posséder

Des condos, en pleine propriété, dans le quota de 49%. La surface détenue par des étrangers ne peut dépasser 49% de la surface vendable totale d'un immeuble. Au-delà, un étranger ne peut que louer un lot (Bektu, juin 2026). Vérifiez le quota restant de l'immeuble avant la réservation de l'acheteur.

Pas de terrain. Un étranger ne peut pas posséder de terrain, pas plus qu'une société à plus de 49% de capital étranger ou à majorité d'actionnaires étrangers (Leto, juin 2026). Pour une villa ou une maison, la structure habituelle est un bail enregistré sur le terrain de 30 ans maximum.

Le bail de 30 ans. Les clauses de renouvellement du type 30+30+30 sont largement mises en avant (Pattaya Mail), mais elles sont contractuelles. Bektu explique que les tribunaux n'appliquent en général que la première période enregistrée de 30 ans. Chiffrez et expliquez la transaction sur 30 ans.

Les propositions de 2024. En juin 2024, le Conseil des ministres a approuvé sur le principe un quota étranger de 75% sur les condos et des baux de 99 ans. Le ministre de l'Intérieur de l'époque, Anutin Charnvirakul, a déclaré que le projet du Land Department n'était pas prêt et que les propriétaires thaïlandais devaient garder la majorité des droits de vote (The Nation, juin 2024). En juin 2026, aucun de ces changements n'avait été adopté (Bektu). La phrase exacte pour les clients : le quota de 49% et la limite de 30 ans pour les baux s'appliquent toujours.

L'offensive d'octobre 2026

Le 19 octobre 2026, le Premier ministre Anutin Charnvirakul, également ministre de l'Intérieur, a lancé une offensive nationale contre la détention de terrains par prête-noms (Thai Examiner, octobre 2026) :

• 13,088 parties suspectes, dont 1,550 sociétés, 2,360 parcelles, environ 14.01 milliards de baht.
• Les gouverneurs doivent boucler les enquêtes prioritaires d'ici fin décembre 2026.
• Des contrôles supplémentaires sur les achats au-delà de 2 millions de baht ou dont la valeur estimée dépasse 5 millions de baht.
• Les conjoints thaïlandais doivent prouver l'origine des fonds.

Leto, une source unique du secteur, ajoute un projet d'amendement à la section 94 du Land Code approuvé par le Conseil des ministres pour confisquer au profit de l'État les terrains détenus par prête-noms (24 février 2026), une circulaire du Department of Lands sur les bénéficiaires effectifs (15 mai 2026), et huit provinces sous contrôle spécial, dont Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai et Chonburi (Pattaya). Vérifiez ces points avec un avocat. Ne proposez jamais un prête-nom thaïlandais ou une société de façade pour détenir un terrain.

Le formulaire FET

Storm Real Estate Phuket (septembre 2026) explique :

• Le formulaire Foreign Exchange Transaction est délivré par la banque thaïlandaise qui reçoit l'argent.
• Il est nécessaire pour enregistrer un condo en pleine propriété au nom d'un étranger, en général pour les virements de USD 50,000 ou plus.
• Les fonds doivent être virés depuis l'étranger, en devises, à l'avance.

Prévenez l'acheteur avant le premier paiement, y compris les frais de réservation.

Frais de l'acheteur et du vendeur

Storm Real Estate Phuket détaille les frais au moment du transfert :

Frais	Taux	Assiette	Qui paie
Frais de transfert	2%	Valeur d'expertise	Négociable, souvent partagé
Specific Business Tax	3.3%	La plus élevée entre la valeur d'expertise et le prix	Le vendeur, s'il a détenu le bien moins de 5 ans ou s'il exerce dans l'immobilier
Droit de timbre	0.5%	La plus élevée entre la valeur d'expertise et le prix	Seulement quand la SBT ne s'applique pas
Retenue à la source	1% pour une société, progressive pour un particulier selon la durée de détention	Selon les règles du Land Office	Vendeur

Un allègement dont les étrangers ne profitent pas. Les frais de transfert et d'hypothèque réduits à 0.01% ne s'appliquent qu'aux ressortissants thaïlandais qui achètent un logement jusqu'à 7 millions de baht, et courent jusqu'au 30 juin 2027.

Les honoraires de l'agent. FazWaz situe la commission habituelle à 3% à 5%, payée par le vendeur et intégrée au prix. Les acheteurs n'en paient en général aucun.

Exemples chiffrés

Ces calculs utilisent les taux ci-dessus et supposent la valeur d'expertise indiquée. Un avocat doit les confirmer pour chaque transaction.

Condo en revente à Bangkok, 5,000,000 baht, expertisé à 4,600,000, détenu 3 ans par le vendeur, frais de transfert partagés 50/50. Frais de transfert : 4,600,000 x 2% = 92,000, soit 46,000 baht pour l'acheteur. Le vendeur paie ses 46,000, une SBT de 5,000,000 x 3.3% = 165,000 baht et la retenue à la source. Pas de droit de timbre. L'acheteur a besoin d'un formulaire FET.

Condo en revente à Pattaya, 2,780,000 baht, expertisé à la même valeur, détenu 8 ans par le vendeur, l'acheteur paie la totalité des frais de transfert. Frais de transfert : 2,780,000 x 2% = 55,600 baht, payés par l'acheteur. Pas de SBT, donc le vendeur paie un droit de timbre de 2,780,000 x 0.5% = 13,900 baht, plus la retenue à la source.

Condo neuf acheté à un promoteur, 3,000,000 baht, expertisé à la même valeur. Un acheteur thaïlandais paierait des frais de transfert de 0.01%, soit 300 baht. Un acheteur étranger paie 2%, soit 60,000 baht, ou la part prévue au contrat du promoteur. Le promoteur paie une SBT de 99,000 baht et 1% de retenue à la source.

Acheter sur plan

Selon la section 6/2 du Condominium Act, le contrat de condo d'un promoteur doit suivre le contrat type du ministère de l'Intérieur, et les clauses non conformes sont nulles. Il doit fixer une date de transfert avec un préavis de 30 jours, prévoit une garantie des défauts de 5 ans pour la structure et de 2 ans pour le reste, et fixe une pénalité de retard de livraison d'au moins 0.01% par jour, plafonnée à 10% (Siam Legal). Le séquestre est facultatif. Voir Comment fonctionne l'off-plan en Thaïlande.

Ce qu'un agent doit expliquer

• Qu'un étranger peut posséder un condo en pleine propriété dans le quota de 49%, et aucun terrain.
• Qu'un bail dure 30 ans, et que les renouvellements ne sont que des promesses.
• Que les baux de 99 ans et un quota de 75% ne sont pas dans la loi.
• Comment l'argent doit arriver, et le formulaire FET.
• Les frais de transfert, la SBT ou le droit de timbre et la retenue à la source, dans une estimation écrite.
• Que la lutte contre les prête-noms implique des contrôles supplémentaires au-delà de 2 millions de baht, et que les prête-noms ne sont jamais une option.

Les règles thaïlandaises sur la propriété étrangère ont été vérifiées à la date indiquée ci-dessus. Les propositions de 2024 ne sont pas devenues loi, et les contrôles contre les prête-noms se sont durcis en octobre 2026. Ce guide fournit des informations générales, pas un conseil juridique, fiscal ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni au Department of Lands, ni au ministère de l'Intérieur, ni à aucun organisme public en Thaïlande.

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