Comment fonctionnent les villas off-plan à Bali

Les villas off-plan représentent une grande partie de ce que voient les acheteurs étrangers à Bali : des rendus sur Instagram, une parcelle à Canggu, Uluwatu ou Ubud, et un plan de paiement étalé sur la construction. L'Indonésie a des règles pour les promoteurs qui prévendent des logements, mais beaucoup de transactions à Bali y échappent car ce sont des leaseholds. Un courtier doit savoir quelles protections s'appliquent, et lesquelles ne s'appliquent pas.

En bref

1. La plupart des villas off-plan vendues aux étrangers à Bali sont des leaseholds ou sont détenues via une PT PMA. Les étrangers ne peuvent pas acheter le terrain en pleine propriété.
2. Quand un promoteur prévend des maisons, le PPJB (avant-contrat de vente) doit être conclu devant notaire, et seulement une fois cinq conditions remplies, dont au moins 20% de construction.
3. Le promoteur a besoin d'un PBG (autorisation de construire) avant de construire, et d'un SLF (certificat de conformité) avant que quiconque puisse utiliser la villa. Le PBG a remplacé l'ancien IMB.
4. Nous n'avons trouvé aucune garantie bancaire obligatoire sur les paiements off-plan pour les villas en leasehold à Bali, contrairement à l'Espagne. La protection de l'acheteur, c'est le contrat, les paiements par étapes et les références du promoteur.
5. Les garanties locatives ne valent que ce que vaut l'opérateur, et depuis 2026 les locations sans licence sont retirées des plateformes de réservation.
6. Le zonage d'abord. Depuis septembre 2025, Bali stoppe les nouvelles villas sur les terres agricoles productives.

Le cadre légal

Le PP 12/2021 sur le logement. Hukumonline explique qu'un PPJB est l'avant-contrat conclu devant notaire avant l'acte définitif. Pour les maisons individuelles, il est signé pendant la construction, et pour les appartements, il peut l'être avant la construction. Selon l'article 22I(5), un promoteur ne peut signer un PPJB qu'une fois certain de :

1. Le statut de la propriété du terrain.
2. Ce qui est vendu.
3. L'autorisation de construire (PBG).
4. Les infrastructures, équipements et réseaux publics.
5. Une construction d'au moins 20%.

Un PPJB ne transfère pas la propriété à lui seul. Le transfert se fait par un acte devant un PPAT (officier foncier), que le bureau foncier enregistre ensuite (Hukumonline, février 2025). Si le promoteur ne respecte pas le PPJB, le recours de l'acheteur est une action civile pour rupture de contrat devant le tribunal de district du siège du promoteur.

L'off-plan en leasehold, c'est différent. Quand un étranger achète une villa off-plan sur un terrain loué, les documents sont généralement un bail notarié du terrain plus un contrat de construction ou de vente pour la villa. Les conditions du PPJB ci-dessus visent les promoteurs qui vendent des maisons et des appartements. Demandez à l'avocat de l'acheteur quelles règles, le cas échéant, protègent les paiements dans la transaction concernée.

Permis de construire : PBG et SLF

Le règlement gouvernemental 16 de 2021 (PP 16/2021) a réorganisé les permis de construire. Hukumonline présente les trois documents :

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) : l'autorisation de construire, modifier ou agrandir un bâtiment, qui doit respecter les normes techniques. Il a remplacé l'IMB, l'ancien permis de construire, qui n'est plus délivré.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) : délivré par le gouvernement régional pour confirmer que le bâtiment est conforme à sa fonction. Il est obligatoire avant que le bâtiment puisse être utilisé. Il est valable 20 ans pour les maisons individuelles et mitoyennes et 5 ans pour les autres bâtiments.
• SBKBG : la preuve de propriété du bâtiment, délivrée avec le SLF via le système SIMBG.

Pour une vente off-plan, le PBG doit exister avant la commercialisation du projet, et le SLF est le document qui prouve que la villa peut être occupée et, avec les bonnes licences d'exploitation, louée.

Un échéancier de paiement type

Les promoteurs fixent leurs propres échéanciers. L'exemple ci-dessous est purement indicatif, pour une villa en leasehold à Rp4 milliards.

Étape	Paiement	Versé à ce jour
Réservation	Rp100 millions	Rp100 millions
Signature du bail et du contrat de construction (jusqu'à 30%)	Rp1.1 milliard	Rp1.2 milliard
Structure terminée (jusqu'à 60%)	Rp1.2 milliard	Rp2.4 milliards
Toiture et finitions (jusqu'à 90%)	Rp1.2 milliard	Rp3.6 milliards
Remise des clés avec le SLF	Rp400 millions	Rp4 milliards

Exemple indicatif, pas une moyenne du marché.

En l'absence de garantie légale, liez chaque paiement à une étape vérifiable, idéalement confirmée par un ingénieur indépendant, et conservez une part significative pour la remise des clés. Payez uniquement sur un compte bancaire indonésien au nom de la société de promotion qui signe le contrat.

Garanties locatives

De nombreux projets promettent un rendement fixe pendant les premières années, souvent via une société de gestion liée au promoteur. Avant qu'un client ne s'y fie :

• Demandez qui paie la garantie, et depuis le compte de quelle société.
• Vérifiez si la garantie figure dans le contrat principal ou dans une lettre annexe.
• Vérifiez que la villa disposera des licences pour louer aux touristes. En février 2026, le gouvernement de Bali a demandé à Airbnb de confirmer que chaque villa listée détient tous les permis et paie ses impôts, et de retirer celles qui ne le font pas (DDTCNews). Emerhub cite la location sans permis commerciaux parmi les principaux risques pour les détenteurs de leasehold.
• Tenez compte de la taxe régionale sur les services hôteliers (PBJT, souvent encore appelée PHR). DDTCNews appliquait un taux de 10% en février 2026.
• Rappelez-vous qu'une garantie payée avec l'argent des nouveaux acheteurs s'arrête quand les ventes s'arrêtent.

En février 2026, le ministère de l'Investissement a aussi signalé l'usage abusif du code d'activité immobilière KBLI 68111 pour la location courte durée de villas par des sociétés à capitaux étrangers à Bali, et a proposé des contrôles plus stricts (Bali Villa Realty). Un projet off-plan vendu sur la base de revenus locatifs a besoin de la bonne société et des bons codes.

L'arrêt sur les terres agricoles et le zonage

Les urbanistes de Bali cherchent à freiner la construction depuis 2024. En septembre 2024, la province a proposé un moratoire de deux ans sur les nouveaux hôtels et boîtes de nuit (The Jakarta Post). En septembre 2025, après des inondations meurtrières, le gouverneur Wayan Koster a annoncé un règlement régional interdisant de convertir des terres agricoles productives en villas, hôtels et restaurants, les logements n'étant autorisés que pour les propriétaires occupants (The Jakarta Post). TravelMole a indiqué que les projets déjà en construction n'étaient pas concernés.

Pour l'off-plan, cela compte doublement. Un projet sur des terres agricoles peut ne pas obtenir son PBG, et un PBG existant peut être réexaminé. En juillet 2025, Tirto a rapporté que le gouverneur avait ordonné la démolition de 48 bâtiments sans licence sur la plage de Bingin. Vérifiez la zone sur la carte Gistaru du ministère ATR/BPN et auprès du service local d'urbanisme. Bali Exception décrit les zones vertes comme des terres agricoles où la construction est fortement limitée.

Taxes sur les constructions neuves

• La TVA s'applique aux constructions neuves achetées auprès d'un promoteur assujetti à la TVA. Selon le PMK 131/2024, le taux affiché est de 12%, mais les biens et services non luxueux sont taxés sur 11/12 du prix, soit un taux effectif de 11%. Les biens de luxe paient les 12% complets (Direction générale des impôts). Global Investments précise que les logements de luxe paient les 12% complets et que les reventes de leasehold entre particuliers sont généralement hors TVA.
• L'incitation TVA 2026. Le PMK 90/2025 prévoit que l'État prenne en charge la TVA sur les premiers Rp2 milliards d'un logement neuf prêt à habiter d'un prix allant jusqu'à Rp5 milliards, livré en 2026 (Katadata). Elle s'applique aux logements achevés, donc la plupart des villas off-plan livrées après 2026 n'en bénéficieront pas.
• Revente ultérieure. Si l'acheteur revend une villa en leasehold, Rumavi explique que la cession est imposée comme un revenu locatif : 10% du prix brut pour les résidents fiscaux, 20% pour les non-résidents sauf si une convention fiscale le réduit.

Voir Acheter un bien à Bali en tant qu'étranger pour les taxes d'acquisition.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le terrain. Une copie du certificat foncier, vérifiée au bureau foncier du BPN, et l'identité du propriétaire foncier indonésien si le projet est en leasehold.
• Le bail. Sa date de début. Un bail de 30 ans commencé avant la construction perd des années pendant que la villa est construite.
• Le zonage confirmé par écrit pour l'usage prévu.
• Le numéro de PBG, puis plus tard le SLF.
• La société. Son NIB et ses codes KBLI sur OSS, son vrai bureau, et s'il s'agit d'une PT PMA avec un vrai capital.
• Les prête-noms. Toute structure où un Indonésien détient le terrain ou des parts « pour » le promoteur ou l'acheteur est nulle devant un tribunal (Hukumonline).
• La communauté. CNA Indonesia rapporte que les projets sans accord avec le banjar local et le village coutumier peuvent faire face à des protestations, même avec des permis.
• Les références. Des projets achevés que l'acheteur peut visiter, avec leurs SLF.

Signaux d'alerte

• Commercialiser un projet sans PBG, ou dire « l'IMB arrive ».
• Des parcelles sur des rizières ou en zone verte.
• Des paiements sur un compte personnel ou à une société à l'étranger.
• Une garantie locative dans une lettre annexe émise par une autre société.
• Un bail dont le compteur démarre avant la construction.
• Un promoteur qui demande à l'acheteur de passer par un prête-nom indonésien.

Les règles de construction et de zonage de Bali ont changé en 2025 et les contrôles sur les locations se sont renforcés en 2026. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucune autorité ni à aucun promoteur.

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