Comment fonctionne l'off-plan à Chypre

La plupart des logements neufs à Chypre sont vendus sur plan, souvent avant même la délivrance du permis de construire. La loi donne à l'acheteur un outil solide, le dépôt du contrat au Land Registry, mais n'oblige pas les promoteurs à garantir les paiements anticipés. Le plus grand risque est à la fin : des milliers d'acheteurs ont tout payé et attendent encore leur titre de propriété. Votre rôle de courtier est de vous assurer que les permis, le contrat et toute mainlevée bancaire sont en place avant que l'argent ne circule. Ce guide ne couvre que les zones sous le contrôle de la République de Chypre.

En bref

1. Les acheteurs off-plan s'engagent généralement sur la base de plans et d'un permis d'urbanisme, et au mieux d'un permis de construire (Connor Legal, septembre 2026).
2. Chaque contrat nécessite un certificat de recherche du Land Registry datant de cinq jours ouvrés au plus.
3. Déposez le contrat signé au Land Registry dans les six mois, pour €50, en vertu de la Law 81(I)/2011.
4. Les garanties bancaires ne sont pas obligatoires. Négociez une garantie bancaire ou une caution adossée à une assurance.
5. Si le terrain est grevé d'une hypothèque du promoteur, obtenez de la banque une déclaration de type A et ne payez que sur le compte désigné.
6. Les paiements sont échelonnés selon l'avancement des travaux. L'achèvement peut prendre 18 à 36 mois.
7. Les titres de propriété séparés ne sont délivrés qu'après le certificat de conformité, l'accord de chaque banque et un dossier de division complet.
8. Les logements neufs paient 19% de TVA, ou 5% pour une résidence principale éligible, et aucun droit de mutation.

Les permis d'abord

Connor Legal notait en septembre 2026 que les acheteurs s'engagent sur la base de plans d'architecte, d'un permis d'urbanisme et, dans le meilleur des cas, d'un permis de construire. Demandez à voir les deux, avec leurs dates et le terrain qu'ils couvrent, et faites-les examiner par l'avocat de l'acheteur, avec le zonage et les éventuelles servitudes. La date du permis de construire compte aussi pour la TVA, car elle détermine quel délai transitoire un projet peut utiliser pour l'ancienne règle des 5%.

Le contrat et le certificat de recherche

• Depuis l'entrée en vigueur de la loi modificative Law 132(I)/2023 le 12 décembre 2023, chaque contrat de vente doit être accompagné d'un certificat de recherche du Land Registry datant de cinq jours ouvrés au plus. Il indique les hypothèques, mentions ou interdictions grevant le terrain.
• Connor Legal recommande que l'avocat vérifie aussi le dossier de société et les litiges du promoteur, les engagements des prêteurs et, dans les projets en copropriété, le régime des parties communes.
• Demandez une attestation écrite que le lot est libre de toute charge ou, à défaut, un engagement ferme et un calendrier pour les lever avant la livraison.

Déposez le contrat

La principale protection de l'acheteur consiste à déposer le contrat signé au Department of Lands and Surveys en vertu de la Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 dans les six mois suivant la signature. Koufettas Law expliquait en octobre 2026 que le dépôt :

• Enregistre l'intérêt de l'acheteur sur le bien.
• Empêche le vendeur de vendre ou d'hypothéquer le lot à quelqu'un d'autre.
• Permet à l'acheteur d'agir en justice pour obtenir le transfert du titre.

Un dépôt tardif nécessite une décision de justice. Les frais sont de €50. Notez l'échéance dans l'agenda le jour de la signature.

Pas de garantie obligatoire : négociez-en une

Les garanties bancaires ne sont pas obligatoires à Chypre. Les avocats conseillent de négocier une garantie bancaire ou une garantie de bonne exécution adossée à une assurance couvrant l'acompte et chaque versement jusqu'à la remise du titre (Connor Legal). Demandez aussi :

• Des paiements liés aux étapes de construction, définis dans le contrat.
• Une date d'achèvement claire, un délai de grâce limité et des pénalités forfaitaires en cas de retard.
• Une date butoir qui donne à l'acheteur le droit de résilier et d'obtenir un remboursement intégral.

Les hypothèques sur le terrain mère

Les promoteurs financent généralement un projet avec un prêt garanti sur l'ensemble du terrain. Koufettas Law avertit que cette hypothèque reste attachée à chaque lot jusqu'à sa mainlevée par la banque : si le promoteur cesse de payer, le titre de l'acheteur peut rester bloqué derrière la créance de la banque. La protection qu'il décrit est une déclaration de type A, signée par la banque et le vendeur, par laquelle la banque s'engage à libérer le lot une fois 95% du prix payés. Les paiements doivent alors aller uniquement sur le compte qui y est désigné.

Koufettas Law signale aussi un nouveau régime d'amendes en vertu de la Law 81(I)/2011, annoncé le 13 février 2026 et applicable à partir du 16 mai 2026, avec des amendes pour les banques de €5,000 à €100,000 selon le montant de l'hypothèque. Si la banque refuse de signer une mainlevée, son conseil est d'arrêter.

L'échéancier de paiement

Il n'existe pas de calendrier légal. Selon Connor Legal, les contrats divisent généralement le prix en versements liés aux étapes de construction, et l'achèvement peut prendre 18 à 36 mois. Un schéma courant comprend une réservation, un versement plus important à la signature, des paiements échelonnés pendant les travaux et le solde à la livraison.

Exemple chiffré

Ces chiffres sont purement indicatifs. Ce sont le contrat, la garantie et la mainlevée de la banque qui décident.

Appartement neuf à Larnaca, €300,000 hors TVA, résidence principale de l'acheteur, 110 m², éligible à la TVA à 5%.

Étape	Paiement (hors TVA)	Versé à ce jour	Ce que la garantie ou la mainlevée doit couvrir
Réservation	€5,000	€5,000	€5,000
Contrat, déposé dans les six mois	€55,000	€60,000	€60,000
Gros œuvre achevé	€90,000	€150,000	€150,000
Finitions achevées	€90,000	€240,000	€240,000
Livraison	€60,000	€300,000	La banque libère le lot à 95% payés

La TVA à 5% ajoute €15,000 au total, contre €57,000 à 19%. L'acheteur ne paie aucun droit de mutation, car la TVA a été payée. Les frais d'avocat sont d'environ 1% hors TVA (INDEX.cy, août 2026). Si l'acheteur a versé €240,000 sans garantie, sans contrat déposé et sans déclaration de type A, et que le promoteur fait défaut, cet argent est en danger.

Certificat de conformité et titres de propriété

Les titres de propriété séparés ne sont délivrés que lorsque trois conditions sont réunies (Koufettas Law, octobre 2026) :

1. Un certificat de conformité pour le bâtiment achevé, délivré par l'autorité de construction en vertu du Cap. 96.
2. L'accord de chaque banque détenant une hypothèque sur le terrain.
3. Un dossier de division complet du promoteur. Depuis le 2 janvier 2024, le Land Registry n'accepte un dossier que lorsque toutes les pièces sont fournies, et vise ensuite à délivrer les titres en trois mois environ.

Les retards surviennent généralement plus tôt : écarts par rapport aux plans approuvés (qui entraînent le refus du certificat), conditions d'urbanisme non remplies, prêts du promoteur impayés ou insolvabilité.

Les acheteurs piégés

Le stock est toujours en cours de résorption. Cyprus Mail a rapporté en juin 2026 que la loi de 2015 qui avait permis de délivrer plus de 11,000 titres a été annulée en juin 2024, et que la Law 110(I)/2025 a rouvert 9,497 demandes gelées pour des contrats déposés au plus tard le 31 décembre 2014, dont 5,417 n'avaient pas encore de titre. Environ 15,000 autres acheteurs dont les bâtiments présentent de graves infractions d'urbanisme ne sont pas couverts. Connor Legal ajoute qu'en vertu de la Law 110(I)/2025, un acheteur qui a tout payé peut demander la mutation avec l'accord écrit des titulaires de charges, et peut saisir le tribunal dans les 45 jours si un créancier refuse.

TVA et autres frais sur les logements neufs

• La TVA à 19% s'applique aux bâtiments neufs et aux terrains à bâtir.
• La TVA à 5% s'applique à la nouvelle résidence principale d'un particulier en vertu de la Law 42(I)/2023, sur les 130 premiers m² et les premiers €350,000, pour des logements jusqu'à 190 m² et €475,000. Vendre ou louer dans les dix ans oblige à rembourser une partie de l'économie.
• Projets plus anciens. Lorsque la demande de permis d'urbanisme a été déposée au plus tard le 31 octobre 2023, l'ancienne règle (5% sur les 200 premiers m², sans plafond de prix) peut encore s'appliquer. En vertu de la Law 109(I)/2026, les demandes doivent être déposées avant le 31 décembre 2026 lorsque le permis de construire est postérieur à 2024 ou toujours en attente (Mondaq, avril 2026). Demandez par écrit au promoteur quelle règle s'applique au projet.
• Aucun droit de mutation sur un bien sur lequel la TVA a été payée, et plus de droit de timbre depuis le 1er janvier 2026.

Qui achète du neuf, et où

Landbank Analytics a recensé 3,594 ventes de logements neufs pour €1.149 milliard au premier semestre 2026, et 1,956 pour €606.4 millions au troisième trimestre, quand 64.8% se sont vendus à moins de €300,000 (CBN ; Cyprus Mail, octobre 2026).

• La ville de Limassol a enregistré 190 ventes de logements neufs au T3 2026, en hausse de 47.3%, à une médiane de €292,500. Germasogeia affiche la plus forte prime pour les maisons neuves de l'île.
• Paphos avait les maisons neuves les plus chères au premier semestre 2026, avec une médiane de €570,000, dont 21.3% au-dessus de €1 million (Cyprus Mail, septembre 2026).
• La ville de Larnaca a enregistré 124 ventes de logements neufs au T3 2026, en hausse de 74.6%, à une médiane de €205,000. L'autorité portuaire a présenté en juillet 2026 un plan de €415 millions pour le port et la marina, avec un schéma directeur attendu d'ici 2029.
• Nicosie est le premier marché du neuf en nombre, même si sa part est passée de 34.5% au T2 à 25% au T3 2026.

Points à aborder avec les acheteurs étrangers :

• Les acheteurs hors UE ont besoin d'un permis COMM 145 et sont normalement limités à un seul logement. Ils peuvent signer et déposer le contrat avant le permis, mais ne peuvent pas obtenir le titre sans lui (Papacleovoulou, septembre 2026).
• Résidence. Le permis Regulation 6(2) exige €300,000 hors TVA dans des logements neufs achetés à un promoteur (GK Law Firm), mais le gouvernement a annoncé le 24 septembre 2026 qu'il allait durcir le dispositif (Cyprus Mail). Ne vendez pas un lot sur une promesse de résidence.
• Les locations de vacances doivent être enregistrées auprès du Deputy Ministry of Tourism avant d'être annoncées (Philippou Law, août 2026).

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le permis d'urbanisme et le permis de construire : numéros, dates et terrain couvert.
• Un certificat de recherche récent pour le terrain, et chaque hypothèque qui le grève.
• Une déclaration de type A lorsque le terrain est hypothéqué, et le compte de paiement désigné.
• Une garantie bancaire ou une caution au nom de l'acheteur pour chaque paiement.
• Le dossier de société du promoteur, ses litiges et ses projets achevés avec titres délivrés.
• Les clauses d'achèvement, de délai de grâce, de pénalité et de date butoir.
• Quelle règle de TVA s'applique, par écrit.
• Que le contrat sera déposé dans les six mois.

Signaux d'alerte

• De l'argent demandé avant l'existence d'un permis d'urbanisme.
• Pas de certificat de recherche, ou un certificat de plus de cinq jours ouvrés.
• Une banque qui refuse de signer une mainlevée pour un terrain hypothéqué.
• Des paiements vers un compte non désigné dans la déclaration de la banque, ou vers un intermédiaire.
• Un promoteur dont les anciens projets comptent des acheteurs toujours sans titre.
• Des prolongations sans fin de la date d'achèvement.
• Un marketing qui promet la résidence, un passeport ou des rendements locatifs garantis.
• Tout projet situé dans le nord de l'île.

À Chypre, les ventes off-plan reposent sur le dépôt du contrat et la mainlevée de la banque plus que sur une loi de garantie, et le retard dans la délivrance des titres n'est pas encore résorbé. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus et ne couvre que les zones sous le contrôle effectif de la République de Chypre. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à l'Estate Agents Registration Council, ni au Department of Lands and Surveys, ni à aucun promoteur, banque ou organisme public à Chypre.

Trouvez des postes et d'autres guides sur Chypre sur CloserPass.