Comment fonctionne la vente sur plan (VEFA) en France

La vente sur plan française est l'une des plus protégées d'Europe. La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) plafonne ce que l'acheteur paie à chaque stade de la construction, plafonne le dépôt de réservation et impose une garantie extérieure d'achèvement de l'immeuble. Pour un agent, l'enjeu tient moins au risque juridique qu'aux chiffres : quel dispositif fiscal s'applique à un investisseur, quel loyer sera autorisé, et quand les fonds sont appelés. Voici comment cela fonctionne en octobre 2026.

En bref

1. La VEFA est encadrée par le Code de la construction et de l'habitation (articles L.261-10 et suivants).
2. Le dépôt du contrat de réservation est plafonné à 5% si la vente est signée dans l'année, 2% dans les deux ans, et rien au-delà.
3. Les appels de fonds sont plafonnés par l'article R.261-14 : 35% aux fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement, 5% à la livraison.
4. Toute VEFA de logement exige une garantie financière d'achèvement (GFA), qui doit être extrinsèque (fournie par une banque, un assureur ou une société de caution) pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2015.
5. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. La loi de finances 2026 a créé un nouveau statut du bailleur privé pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028.
6. Comme pour tout logement vendu, l'agent a besoin d'un mandat du promoteur et doit afficher ses honoraires comme l'exigent les règles.

Le contrat de réservation

Une VEFA commence généralement par un contrat de réservation, avant la signature de la vente elle-même devant le notaire. Le Mag Juridique indique les plafonds du dépôt :

Délai avant la signature de la vente	Dépôt maximum
Dans un délai d'1 an	5% du prix
Dans un délai de 2 ans	2%
Plus de 2 ans	Aucun

La source cite l'article R.261-68, alors que la plupart des textes placent ces règles aux articles R.261-28 à R.261-31. Vérifiez l'article avec le notaire avant de le citer.

L'échéancier de paiement

L'article R.261-14 fixe les montants cumulés maximums que le promoteur peut appeler (Le Mag Juridique) :

Étape	Maximum payé au total
Fondations achevées	35%
Mise hors d'eau (hors d'eau)	70%
Achèvement (achèvement)	95%
Remise des clés	100%

Les derniers 5% peuvent être consignés si l'acheteur émet des réserves à la livraison. Les pénalités de retard sont plafonnées à 1% par mois.

Exemple : un appartement de €350,000 à Lyon, réservé 10 mois avant la vente.

Étape	Maximum cumulé	Appelé à ce stade
Dépôt de réservation (5%)	€17,500	€17,500
Fondations (35%)	€122,500	€105,000
Hors d'eau (70%)	€245,000	€122,500
Achèvement (95%)	€332,500	€87,500
Livraison (100%)	€350,000	€17,500

Pour un acheteur qui emprunte, l'échéancier détermine quand la banque débloque les fonds. En octobre 2026, les moyennes des courtiers étaient de 3.66% sur 20 ans et 3.75% sur 25 ans (PAP.fr).

La garantie d'achèvement

La GFA garantit l'achèvement de l'immeuble si le promoteur fait défaut. Homunity explique que, selon l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, elle doit être extrinsèque, c'est-à-dire fournie par une banque, un assureur ou une société de caution, pour tout projet de logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2015. Demandez au promoteur le nom du garant et l'attestation.

Garanties du constructeur. On décrit aussi couramment l'acheteur comme couvert par une garantie de parfait achèvement d'un an, une garantie biennale sur les équipements et la garantie décennale pour les désordres structurels, en vertu du Code civil, avec une assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur. Nous ne les avons pas vérifiées pour ce guide : demandez les attestations au notaire.

Frais pour l'acheteur

Les frais d'acquisition lors d'une première vente d'un logement neuf sont généralement présentés comme bien inférieurs à ceux de l'ancien, où les droits de mutation atteignent 6.31% ou 5.81% selon le département (MesFraisNotaire). Nous n'avons pas vérifié le taux applicable au neuf pour ce guide : demandez une estimation au notaire plutôt que de citer un chiffre.

Rétractation. L'acheteur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours selon l'article L.271-1 du Code (Notaires de France). Demandez au notaire comment il s'applique au contrat de réservation de chaque programme.

Les acheteurs investisseurs

Le Pinel, c'est fini. La réduction d'impôt Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 (Lefebvre Dalloz).

Le statut du bailleur privé. La loi de finances 2026, n° 2026-103 du 19 février 2026, a créé un nouveau régime pour les bailleurs privés, aussi appelé dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026 pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028. Manda résume le texte définitif :

Point	Règle
Engagement	Location nue de longue durée pendant 9 ans
Assiette	Amortissement sur 80% du prix
Appartements neufs en immeuble collectif	3.5%, 4.5% ou 5.5% par an, pour un loyer intermédiaire, social ou très social
Logements anciens avec des travaux d'au moins 30% du prix	3%, 3.5% ou 4% par an
Plafond annuel	€8,000, €10,000 ou €12,000
Limites	Maisons exclues, 2 logements au plus par foyer

Un résumé antérieur de Lefebvre Dalloz, rédigé avant le vote définitif, indiquait un engagement de 12 ans et un seul plafond. Vérifiez le texte définitif sur Légifrance avant de présenter le dispositif à un client, et orientez les investisseurs vers un conseiller fiscal.

Location meublée. Pour les ventes à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, avec des exceptions pour les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements de soins. La loi de finances 2026 a étendu la même règle au nouveau régime du bailleur privé (NBE Avocats). Les investisseurs doivent l'intégrer dès le premier jour.

Énergie. Vos clients investisseurs compareront le neuf avec l'ancien, où les logements classés G ne peuvent plus être loués dans le cadre d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les logements F à partir de 2028 et les logements E à partir de 2034 (Hellio).

Résidences secondaires. Un acheteur qui garde un appartement neuf comme résidence secondaire à Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice subit la majoration de 60% de la taxe d'habitation communale (SeLoger, octobre 2026).

Où en sont les prix

Pour situer ce face à quoi le neuf se positionne, MeilleursAgents estime les appartements anciens au 1er octobre 2026 à €9,630/m² à Paris, €5,245 à Nice, €4,714 à Lyon et €4,448 à Bordeaux. Comparez-les avec la grille de prix du programme, et expliquez tout écart.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le permis de construire et s'il est purgé de tout recours.
• L'attestation de GFA et le nom du garant.
• Le contrat de réservation : un dépôt dans la limite du plafond, la date de signature prévue et les conditions de restitution du dépôt.
• L'échéancier de paiement dans l'acte, dans les limites de l'article R.261-14.
• La date de livraison et les pénalités de retard.
• Les attestations d'assurance.
• Pour les investisseurs, le dispositif fiscal applicable, ses plafonds de loyer et sa durée d'engagement.
• Votre mandat avec le promoteur, vos honoraires et leur date de paiement.

Signaux d'alerte

• Un dépôt supérieur à 5%, ou tout dépôt pour une vente prévue dans plus de deux ans.
• Des appels de fonds en avance sur l'état d'avancement des travaux.
• Pas de GFA extrinsèque pour un programme récent.
• Un argumentaire investisseur qui vend encore du Pinel, ou qui cite les chiffres du bailleur privé sans le texte définitif.
• Des loyers promis supérieurs à ce que permet le dispositif fiscal choisi.
• On vous demande, en tant qu'agent commercial, de percevoir un dépôt.

Les acheteurs en VEFA sont protégés en France par des appels de fonds plafonnés et une garantie d'achèvement extérieure, et les règles fiscales des investisseurs ont changé en 2025 et 2026. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucun promoteur, ni à Notaires de France, ni à la CCI, ni à aucun organisme public en France.

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