Comment fonctionne l'off-plan en Géorgie

En Géorgie, l'off-plan n'est pas une niche : c'est ainsi que se vendent la plupart des appartements neufs à Tbilissi et Batoumi. Les promoteurs proposent de longs plans sans intérêts et des acomptes qui peuvent descendre à zéro. Ce que la Géorgie n'offre pas, c'est un filet de sécurité : il n'existe ni loi sur le séquestre ni registre des promoteurs. Cela place l'agent dans une position clé. La protection de l'acheteur, c'est le contrat, le registre et vos vérifications : ce guide vous aide à bien les faire.

En bref

1. L'off-plan est la norme. Les enquêtes auprès des promoteurs montrent des ventes dans le neuf en hausse de 27.3 % à Tbilissi en 2025 (Galt & Taggart, janvier 2026).
2. Un acheteur peut être inscrit au Registre public (NAPR) comme futur propriétaire au titre d'un contrat de pré-achat. La pleine propriété suit l'achèvement et le document d'aptitude à l'usage (Legal.ge, octobre 2026).
3. Les plans de paiement échelonné des promoteurs durent généralement 2 à 3 ans, surtout en devises, et sont exemptés des plafonds de mensualités par rapport aux revenus de la Banque nationale (SOVA, octobre 2026).
4. Les apports commencent désormais à 0 %, et l'acompte habituel de 10 % est généralement non remboursable (SOVA ; GeorgiaExpats).
5. Il n'existe pas de loi sur le séquestre ni de registre des promoteurs (Legal.ge ; SOVA).
6. Batoumi comptait environ 12,400 appartements invendus dans les projets étudiés fin 2025 (Investor.ge, avril 2026).
7. Dans le neuf, le promoteur rémunère généralement l'agence, et l'acheteur ne paie pas d'honoraires (TbilisiExperts).

Comment le droit de l'acheteur est enregistré

Legal.ge (octobre 2026) explique le mécanisme :

• L'acheteur signe le contrat de pré-achat du promoteur.
• L'acheteur peut être inscrit au NAPR comme futur propriétaire du logement.
• Une fois l'immeuble achevé et doté de son document d'aptitude à l'usage, l'acheteur est inscrit comme plein propriétaire.

Assurez-vous que le contrat prévoit l'inscription comme futur propriétaire, et qu'elle est bien faite. Un acheteur inscrit au registre est dans une position bien plus solide que celui qui ne détient qu'un contrat privé. L'enregistrement d'un droit de propriété coûte 150 GEL en 4 jours ouvrés, 270 GEL en un jour ou 350 GEL le jour même (napr.gov.ge).

Comment circule l'argent

SOVA (octobre 2026) et GeorgiaExpats (2026) décrivent les conditions habituelles :

Condition	Ce que disent les sources
Durée du plan	Généralement 2 à 3 ans
Devise	Surtout en devises
Intérêts	Souvent sans intérêts
Acompte	Souvent 10 %, généralement non remboursable
Apport	Désormais dès 0 %
Remise	Environ 20 % à 30 % de moins que les logements achevés
À la livraison	Le solde est souvent refinancé par un crédit bancaire

Pourquoi c'est important. Les plans de paiement échelonné sont exemptés des plafonds de mensualités par rapport aux revenus de la Banque nationale et peuvent ne pas apparaître au bureau de crédit, et un économiste cité par SOVA a déclaré qu'il n'y existe aucune réglementation. Un acheteur peut s'engager au-delà de ses moyens. Demandez-lui comment il paiera le solde, et s'il pourra obtenir un crédit à la livraison.

Les règles du crédit évoluent. En février 2025, la Banque nationale a relevé le plafond de LTV des crédits en GEL à 90 %. Le 30 septembre 2026, elle a annoncé que le seuil de revenu de son plafond plus strict de 25 % de mensualités par rapport aux revenus passera de 1,500 à 2,000 GEL le 1er février 2027 et à 2,500 GEL le 1er septembre 2027 (SOVA). Vérifiez les règles qui s'appliqueront à la date de livraison de l'acheteur, pas celles d'aujourd'hui.

Pas de loi sur le séquestre, pas de registre des promoteurs

Ni Legal.ge ni SOVA n'ont trouvé de loi de 2024 à 2026 imposant un séquestre ou créant un registre des promoteurs. GeorgiaExpats (2026) note que certains promoteurs placent les acomptes sous séquestre, mais beaucoup ne le font pas. Donc :

• Ne qualifiez jamais un acompte de « protégé » sauf si le contrat désigne le compte et les conditions.
• Ne qualifiez jamais une date d'achèvement de « garantie » sauf si le contrat donne à l'acheteur un vrai recours.
• Lisez les clauses de remboursement et de retard avec l'acheteur, ligne par ligne, avant tout versement.

Sécurité des bâtiments

En 2021, un immeuble s'est effondré rue du 26-Mai à Batoumi, faisant neuf morts. OC Media l'a lié à des modifications illégales et a noté que les architectes et les entreprises de construction ne sont pas soumis à licence en Géorgie. Pour les acheteurs off-plan, les permis et les références du promoteur sont donc les principaux signaux de qualité. Demandez les deux.

Un exemple chiffré à Batoumi

Un acheteur étranger réserve un appartement de 45 m² à 1,400 USD le m², proche de la moyenne du neuf d'août 2026 de 1,386 USD le m² (Business Media Georgia), soit 63,000 USD. Les conditions ci-dessous sont une illustration. C'est le contrat qui décide.

Étape	Montant	Remarque
Acompte, 10 %	6,300 USD	Vérifiez s'il est remboursable
24 mensualités	2,362.50 USD chacune	Sans intérêts dans cet exemple
Inscription comme futur propriétaire	frais du NAPR	Demandez une preuve
Achèvement et document d'aptitude à l'usage		Puis inscription comme plein propriétaire
Honoraires d'agent pour l'acheteur	0	Le promoteur rémunère l'agence

L'appartement est sous le seuil de 150,000 USD de la résidence par l'immobilier (Erickson Immigration Group) : ne parlez donc pas de résidence à cet acheteur.

Le stock invendu de Batoumi

Batoumi a vendu 17,478 appartements en 2025, en hausse de 15 %, dont 52 % à des étrangers (Investor.ge, avril 2026). Mais les promoteurs étudiés comptaient environ 12,400 appartements invendus en fin d'année, en hausse d'environ 14 %, et le rendement brut est passé de 8.8 % à 7.4 %. En juin 2026, la moyenne du neuf a bondi de 22.6 % à 1,455 USD le m², en partie tirée par des projets haut de gamme (Eva Estate, citant Colliers).

Pour l'acheteur, l'offre excédentaire signifie une marge de négociation : sur le prix, l'acompte, le plan de paiement et les pénalités de retard. Pour vous, elle impose de comparer les projets et de ne pas pousser un promoteur simplement parce qu'il paie bien.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

1. Terrain et permis. Qui est propriétaire du terrain au registre, et le projet a-t-il son permis de construire ?
2. Références. Quels immeubles le promoteur a-t-il achevés, et les acheteurs ont-ils été inscrits comme propriétaires dans les délais ?
3. Inscription comme futur propriétaire. Le contrat la prévoit-il, et quand ?
4. Acompte et remboursements. L'acompte est-il remboursable, et dans quels cas ?
5. Séquestre. Existe-t-il un compte séquestre, désigné dans le contrat ? Sinon, dites-le à l'acheteur.
6. Retard. Que se passe-t-il si l'achèvement est en retard ?
7. Devise. Le plan est souvent en USD, mais les annonces doivent afficher le GEL (ISET Policy Institute).
8. Votre commission. Quand le promoteur rémunère-t-il l'agence, et l'acheteur sait-il que vous êtes payé par le promoteur ?

Signaux d'alerte

• Un promoteur qui refuse de montrer le titre du terrain ou le permis.
• Pas d'inscription comme futur propriétaire dans le contrat.
• Des rendements locatifs « garantis » sans personne désignée pour les payer.
• Une pression pour verser un acompte non remboursable le jour même.
• Une promesse de résidence sur un logement à moins de 150,000 USD.
• Des paiements sur un compte personnel au lieu de celui de la société du promoteur.

Les ventes off-plan en Géorgie reposent sur le contrat du promoteur et le Registre public, sans loi sur le séquestre ni registre des promoteurs. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique, fiscal ou en investissement. CloserPass n'est affilié à aucun promoteur, aucune banque ni aucun organisme public en Géorgie.

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