Comment fonctionne l'off-plan au Portugal

Acheter sur plan, avant qu'un immeuble soit terminé ou même commencé, est une voie courante vers le neuf à Lisbonne, à Porto et en Algarve. Mais le Portugal n'a pas de loi générale obligeant les promoteurs à garantir les acomptes de l'acheteur, comme le fait l'Espagne. La protection de l'acheteur est celle que crée son contrat. Votre rôle de courtier est de vous assurer que le contrat, la licence et toute garantie sont en place avant que l'argent ne circule.

En bref

1. Les ventes sur plan se signent par un CPCV (compromis de vente) avant l'acte définitif.
2. Le CPCV doit être écrit, avec des signatures certifiées en présence des parties, et la personne qui certifie doit confirmer l'existence d'un permis de construire ou d'utilisation.
3. Le sinal (acompte) n'a pas de montant légal. Sur plan, des acomptes de 10% à 30% sont courants.
4. Il n'existe aucune garantie légale générale sur les acomptes. Négociez une garantie bancaire ou une caution d'assurance.
5. Si le promoteur devient insolvable avant la remise des clés, l'acheteur n'est qu'un créancier ordinaire.
6. Liez chaque paiement à une étape de construction, et l'acte au permis d'utilisation.
7. À partir du 1er juillet 2026, la TVA sur la construction de logements neufs passe de 23% à 6% pour les logements éligibles, au titre du décret-loi 97/2026.
8. L'acheteur paie toujours l'IMT et le droit de timbre à l'acte, et l'immobilier ne donne aucun golden visa.

Le cadre légal

Le CPCV est régi par le Code civil. Le guide de Literacia Financeira d'octobre 2026 en détaille les règles :

• Le contrat doit être écrit et signé par les deux parties.
• Les signatures doivent être certifiées en présence des parties par un notaire, un avocat, un solicitador ou un autre organisme habilité. Une clause qui y renonce est sans effet.
• La personne qui certifie doit confirmer l'existence d'un permis d'utilisation ou de construire. La réforme Simplex de 2024 a supprimé la vérification du permis à l'acte, mais pas pour le CPCV.
• Sans certification, le contrat est invalide, et seul l'acheteur peut s'en prévaloir, sauf s'il est à l'origine du vice.

Pour une vente sur plan, cela signifie pas de CPCV sans permis de construire. Si un promoteur demande de l'argent avant d'en détenir un, le certificateur n'a rien à confirmer.

Le sinal et la défaillance

• La loi ne fixe aucun montant. Toute somme versée par l'acheteur à la signature est présumée être un sinal, sauf disposition contraire du contrat.
• Si l'acheteur se retire, le sinal est perdu.
• Si le promoteur est défaillant, l'acheteur peut réclamer le double du sinal, ou demander à un tribunal l'exécution forcée (une décision ordonnant la vente). On ne peut pas renoncer à ce droit dans un CPCV immobilier.
• Aucune autre indemnité n'est due sauf si le contrat la prévoit. Literacia Financeira cite les frais de crédit et d'estimation comme éléments à y inscrire.

Pas de garantie légale : négociez-en une

Le Portugal n'a aucune loi générale obligeant les promoteurs à garantir les paiements sur plan. Si le promoteur devient insolvable avant la remise des clés, l'acheteur n'est qu'un créancier ordinaire, sans droit particulier sur le lot. The Portugal News conseillait en mai 2026 aux acheteurs de vérifier que des garanties bancaires ou une assurance protègent leurs paiements si le projet n'est pas achevé.

Demandez :

• Une garantie bancaire ou une caution d'assurance au nom de l'acheteur, couvrant l'acompte et chaque échéance.
• Des paiements liés aux étapes de construction, définies dans le contrat, plutôt qu'à de simples dates de calendrier.
• Une date de livraison, un délai de grâce limité et des pénalités de retard. The Portugal News note que « les retards de construction ne sont pas rares ».
• Un droit de résiliation avec restitution de toutes les sommes versées, si la livraison dépasse une date butoir.

Enregistrer la promesse

Un CPCV ordinaire n'engage le promoteur que personnellement. S'il vend le même lot à quelqu'un d'autre, l'acheteur obtient le double du sinal, pas le logement. Literacia Financeira explique qu'un CPCV peut recevoir un effet réel : il est signé par acte ou document authentifié avec une déclaration expresse, puis enregistré au registre foncier. Un acheteur ultérieur reprend alors le bien grevé de la promesse. Cela coûte plus cher, et Literacia Financeira estime que c'est surtout utile en cas de délais longs, travaux inachevés, vendeur endetté ou sinal important, ce qui correspond à la plupart des ventes sur plan.

Les clés avant l'acte

La remise des clés avec le CPCV est assimilée fiscalement à un transfert : l'IMT devient alors exigible. Elle donne aussi à l'acheteur un droit de rétention : si le vendeur est défaillant, l'acheteur peut rester dans le logement jusqu'à son remboursement, un droit qui, selon Literacia Financeira, prime sur l'hypothèque de la banque du vendeur. Ne laissez pas un accès anticipé se produire par accident.

L'échéancier de paiement

Il n'existe pas d'échéancier légal. The Portugal News décrivait le déroulement habituel en mai 2026 :

1. Réservation : un petit acompte retire le lot du marché.
2. CPCV : un acompte plus important, souvent 10% à 30% du prix, avec l'échéancier, la date d'achèvement et les pénalités de retard dans le contrat.
3. Paiements échelonnés liés aux étapes de construction.
4. Acte : le solde est payé une fois l'immeuble achevé, et la propriété est transférée.

Exemple chiffré

Ces chiffres sont purement indicatifs. Ce sont le contrat et l'éventuelle garantie qui font foi.

Appartement à Lisbonne, €500,000, acheté par un acheteur qui y vivra.

Étape	Paiement	Versé à ce jour	La garantie doit couvrir au moins
Réservation	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (jusqu'à 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Structure terminée (jusqu'à 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Acte	€350,000	€500,000	Fin de la garantie

À l'acte, l'acheteur paie aussi le droit de timbre de 0.8% (€4,000) et l'IMT, qui à ce prix relève de la tranche marginale de 8% pour une résidence principale en 2026 (PwC). Si l'acheteur est non résident, l'IMT est un forfait de 7.5% (€37,500) depuis le 25 mai 2026, sauf exception. Si l'acheteur verse €150,000 avant l'acte sans garantie et que le promoteur fait défaut, cette somme devient une créance ordinaire dans l'insolvabilité.

Permis d'utilisation, dossier technique et réception des travaux

• Licença de utilização. Le permis d'utilisation de la mairie confirme que l'immeuble est conforme au projet approuvé et peut être habité. Depuis le décret-loi 10/2024, les nouveaux travaux relèvent d'une déclaration accompagnée de l'attestation du directeur technique, et la mairie délivre un justificatif. Il n'est plus exigé à l'acte, mais faites-en une condition de la livraison et de l'acte. À partir du 1er octobre 2026, l'acte doit indiquer si le bien dispose d'un titre d'urbanisme (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Le promoteur doit établir ce dossier technique, qui décrit les matériaux, les surfaces et les installations, pour les logements autorisés après le 30 mars 2004, et en déposer une copie à la mairie. Il n'est plus exigé à l'acte, mais l'obligation demeure et certaines banques le demandent encore. Demandez-le à la livraison.
• Certificat énergétique. Un immeuble neuf doit en avoir un, qui classe le logement de A+ à F (ComparaJá).
• Réception des travaux. The Portugal News avertit que le logement fini peut différer des plans. Visitez le logement avant l'acte avec les plans et le descriptif, et obtenez une liste signée des défauts avec un délai de réparation.

La fiscalité des logements neufs en 2026

Le décret-loi 97/2026, paquet fiscal logement 2026, abaisse la TVA sur la construction de logements neufs de 23% à 6% à partir du 1er juillet 2026, ou sur option à partir du 1er janvier 2026, lorsqu'ils sont vendus comme résidence principale jusqu'à environ €660,982 ou loués à loyer modéré. Un acheteur qui n'utilise pas ce logement comme résidence principale paie un IMT supplémentaire de 10%. Demandez par écrit au promoteur si le projet applique le taux réduit, et expliquez à l'acheteur ce que cela implique pour l'usage du logement.

Sur chaque achat, l'acheteur paie :

• L'IMT à l'acte, selon les tranches 2026 ou le forfait de 7.5% pour les non-résidents.
• Le droit de timbre de 0.8%, plus 0.6% de tout prêt immobilier de cinq ans ou plus.
• L'acte et l'enregistrement, par exemple €375 comptant ou €700 avec financement chez Casa Pronta (Literacia Financeira, septembre 2026).

Sur le neuf, c'est généralement le promoteur qui paie les honoraires de l'agence, en général 3% à 5%, et l'acheteur ne paie aucuns honoraires de médiation (BoaVenda, septembre 2026).

Lisbonne et l'Algarve

• Lisbonne affichait le prix de vente médian le plus élevé du Portugal au 1er trimestre 2026, €5,292 par m² (INE). Parque das Nações est prisé des familles internationales, et la rive est de Marvila et Beato transforme d'anciens sites industriels en logements neufs.
• L'Algarve a concentré 29.7% des achats de non-résidents et 42.4% de leur valeur en 2025 (INE, repris par idealista). Dans le Golden Triangle, Engel & Völkers estime la part des acheteurs étrangers à environ 80% des achats (repris par Postal, juillet 2026).
• Locations de vacances : depuis le décret-loi 76/2024, les municipalités contrôlent les nouveaux enregistrements d'Alojamento Local et peuvent s'y opposer sous 60 jours, ou 90 dans les zones de limitation. Les paroisses centrales de Lisbonne et le centre historique de Porto sont en zone de limitation. Vérifiez avant de vendre un lot sur la base de son rendement locatif.
• Risque de change : The Portugal News note que les acheteurs dont l'argent n'est pas en euros supportent un risque de change pendant toute la construction.
• Pas de visa : l'immobilier ne donne plus droit au golden visa depuis le 7 octobre 2023.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le permis de construire : numéro, date et parcelle concernée.
• Le certificat du registre foncier pour la parcelle et les éventuelles hypothèques qui la grèvent.
• Les données de la société du promoteur et son historique de projets livrés dans les délais.
• Une garantie bancaire ou une caution d'assurance au nom de l'acheteur pour chaque paiement.
• Le descriptif et les plans annexés au CPCV.
• Les clauses de livraison, délai de grâce, pénalités et résiliation.
• Si le projet applique le taux de TVA de 6%, et les conditions qui l'accompagnent.

Signaux d'alerte

• De l'argent demandé avant l'existence d'un permis de construire.
• Un CPCV signé sans signatures certifiées.
• Aucune garantie, ou la promesse qu'elle viendra « plus tard ».
• Des paiements sur un compte qui n'est pas celui du promoteur, ou à un intermédiaire.
• Des reports illimités de la date de livraison.
• Un acte proposé sans permis d'utilisation ni preuve du titre d'urbanisme.
• Un marketing qui promet un golden visa ou des rendements locatifs garantis.

Au Portugal, les ventes sur plan reposent davantage sur le contrat que sur une loi dédiée, et le paquet fiscal 2026 a modifié la TVA et l'IMT sur les logements neufs. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à l'IMPIC, ni à aucun promoteur, aucune banque ou aucune autorité portugaise.

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