Comment fonctionne l'off-plan en Thaïlande

En Thaïlande, la plupart des condos neufs sont vendus avant d'être construits. La principale protection de l'acheteur n'est pas une garantie bancaire mais un contrat : depuis 2008, le Condominium Act impose aux promoteurs un contrat type, et toute clause qui s'en écarte est nulle. Le séquestre existe, mais seulement si les deux parties le choisissent. En 2026, le plus gros risque commercial est l'offre excédentaire, surtout à Phuket et Pattaya. Votre rôle d'agent est de vérifier le contrat, le promoteur et le circuit de l'argent avant que l'acheteur ne paie.

En bref

1. Le contrat de condo d'un promoteur doit suivre le contrat type du ministère de l'Intérieur selon la section 6/2 du Condominium Act. Les clauses non conformes sont nulles, et l'amende est de 100,000 baht (section 63).
2. Le contrat doit fixer une date de transfert avec un préavis de 30 jours, limiter tout arrêt de chantier à un an, et prévoir une garantie de 5 ans pour les défauts de structure et de 2 ans pour le reste.
3. L'acheteur peut céder le contrat sans frais, et un retard de livraison coûte au promoteur au moins 0.01% par jour, plafonné à 10%.
4. Le séquestre est facultatif selon l'Escrow Act B.E. 2551 (2008). La plupart des acheteurs paient le promoteur directement, par étapes.
5. Des frais de réservation bloquent en général le lot. Leur remboursement dépend de la clause.
6. Les acheteurs étrangers ont besoin de place dans le quota de 49% et doivent envoyer l'argent depuis l'étranger en devises, avec un formulaire FET à partir de USD 50,000.
7. Les promoteurs paient les agents 3% à 5%, et 5% à 7% sur certains accords exclusifs (Leto, mai 2026).

Le contrat type

La section 6/2 a été ajoutée au Condominium Act en 2008. Siam Legal explique qu'elle impose aux contrats de vente de condo de suivre le contrat type du ministère de l'Intérieur, et que les clauses non conformes sont nulles. La section 63 fixe une amende de 100,000 baht en cas de manquement. Les obligations qui comptent le plus pour un acheteur :

Obligation	Ce que le contrat doit prévoir
Date de transfert	Une date précise, avec un préavis de 30 jours à l'acheteur
Construction	Un arrêt de un an au maximum
Défauts	5 ans pour la structure, 2 ans pour le reste
Cession	L'acheteur peut céder le contrat à une autre personne sans frais
Retard de livraison	Une pénalité d'au moins 0.01% par jour, plafonnée à 10% du prix

Si le contrat d'un promoteur s'écarte de ces termes, l'avocat de l'acheteur doit l'examiner avant la signature.

Le séquestre est un choix, pas une règle

Thailand Law Online explique que l'Escrow Act B.E. 2551 (2008) ne s'applique que si l'acheteur et le vendeur conviennent de recourir à un agent de séquestre agréé. Aucune loi n'oblige un promoteur à utiliser un séquestre. En pratique, la plupart des acheteurs paient le promoteur directement, par étapes. Ne présentez jamais un programme comme « protégé par séquestre » sauf si le contrat et les documents de l'agent de séquestre le disent.

Réservation et paiements échelonnés

Thailand Law Online décrit le déroulé habituel :

1. Des frais de réservation pour bloquer le lot avant le contrat de vente.
2. Un acompte contractuel à la signature.
3. Des échéances pendant la construction.
4. Le solde au transfert, au Department of Lands.

Les contrats de réservation varient. Avant que l'acheteur ne paie, lisez la clause de remboursement : ce qui se passe si l'acheteur se retire, si le promoteur modifie le lot ou si le quota est atteint.

Exemple chiffré

Ces chiffres sont uniquement indicatifs. Le contrat fait foi.

Un condo neuf à 4,300,000 baht, proche de la moyenne des acheteurs étrangers au premier semestre 2026, 4.3 millions de baht et 43.9 m² (The Nation, septembre 2026), acheté par un acheteur étranger.

Étape	Paiement	Versé à ce jour
Réservation	50,000 baht	50,000 baht
Acompte contractuel	380,000 baht	430,000 baht
Échéances de construction	860,000 baht	1,290,000 baht
Solde au transfert	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Si l'immeuble est livré avec 100 jours de retard, la pénalité au taux minimum est de 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 baht. Le plafond de 10% est de 430,000 baht.

Au transfert (Storm Real Estate Phuket, septembre 2026), en supposant que la valeur d'expertise égale le prix : les frais de transfert de 2% s'élèvent à 86,000 baht, partagés selon le contrat. Le promoteur, qui exerce dans l'immobilier, paie une SBT de 3.3%, soit 141,900 baht, et une retenue à la source de 1% en tant que société. Un acheteur thaïlandais d'un logement jusqu'à 7 millions de baht ne paierait que 0.01% de frais de transfert jusqu'au 30 juin 2027. Les étrangers paient la totalité des 2%.

Acheteurs étrangers : quota et argent

• Le quota de 49%. Un étranger ne peut posséder un lot en pleine propriété que si la surface détenue par des étrangers reste dans la limite de 49% de la surface vendable de l'immeuble. Demandez au promoteur, par écrit, combien de quota étranger il reste avant la réservation de l'acheteur (Bektu, juin 2026).
• Le formulaire FET. Pour enregistrer le lot au nom d'un étranger, l'argent doit arriver de l'étranger, en devises, et la banque destinataire délivre un formulaire FET, en général pour les virements de USD 50,000 ou plus (Storm Real Estate Phuket). Chaque échéance doit suivre le même circuit.
• Pas de baux de 99 ans, pas de quota de 75%. Les deux ont été proposés en 2024 et ne sont pas devenus loi (Bektu).
• Des contrôles supplémentaires fin 2026. Depuis le 19 octobre 2026, les achats au-delà de 2 millions de baht font l'objet de contrôles supplémentaires dans le cadre de la lutte contre les prête-noms (Thai Examiner).

Villas et maisons sur plan

Un étranger ne peut pas posséder le terrain d'une villa. Les villas off-plan sont en général vendues avec un bail enregistré de 30 ans maximum. Les clauses de renouvellement du type 30+30+30 sont des promesses contractuelles, et les tribunaux n'appliquent en général que la première période enregistrée (Bektu). Le contrat type de la section 6/2 couvre les ventes de condos : un contrat de villa demande donc son propre examen attentif.

Où se trouve l'offre neuve

• Phuket. Krungsri Research (août 2026) fait état de lancements en baisse de 52.6% à 7,205 lots et de ventes en baisse de 61.1% en 2025, avec 14,008 lots invendus pour 193.7 milliards de baht. Le taux d'écoulement des villas est tombé à 1.8% par mois, soit environ 50 mois de stock, pour un prix moyen de villa de 44.8 millions de baht. Prévisions pour 2026 : lancements en baisse de 4.2%, ventes en baisse de 7.3%.
• Pattaya. Pattaya Mail (février 2026) décrit une offre excédentaire structurelle, surtout à Jomtien et sur le front de mer sud, avec des promoteurs qui proposent des remises et des conditions de paiement souples. Les acheteurs du Myanmar constituent la principale demande nouvelle.
• Koh Samui. Un marché du neuf de 2,882 lots dans 117 programmes pour 30.3 milliards de baht, 52% de condos et 48% de villas (Samui Property Group, mai 2026, principalement d'après des données C9 Hotelworks de juin 2025).

L'offre excédentaire donne aux acheteurs une marge de négociation, et rend les finances du promoteur plus importantes. Un programme qui se vend lentement est un programme qui risque de finir en retard.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le contrat suit le contrat type, avec date de transfert, garantie des défauts et pénalités.
• Si un séquestre est proposé, et les coordonnées de l'agent de séquestre le cas échéant.
• La clause de réservation : montant, conditions de remboursement, date limite pour le contrat de vente.
• L'échéancier de paiement et le compte qui reçoit chaque paiement.
• Le quota étranger restant dans l'immeuble, par écrit.
• Les programmes achevés du promoteur, et si leurs acheteurs ont reçu leur lot à temps.
• Qui paie les frais de transfert à la livraison.
• Pour les villas, les conditions du bail et ce qui est enregistré.

Signaux d'alerte

• Un contrat qui ne correspond pas au contrat type, ou un promoteur qui refuse de le montrer avant paiement.
• « Protégé par séquestre » dans la communication commerciale sans aucun accord de séquestre.
• Une réservation non remboursable sans date limite claire.
• Une promesse de baux de 99 ans, d'un quota de 75% ou d'un 30+30+30 garanti.
• Des paiements demandés en baht depuis un compte thaïlandais pour un acheteur étranger en pleine propriété.
• Un prête-nom thaïlandais ou une société de façade proposés pour détenir un terrain.
• Des rendements locatifs garantis sans explication sur qui les paie.

En Thaïlande, les ventes off-plan reposent sur le contrat type de condo plus que sur une loi de garantie, et le séquestre est facultatif. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucun promoteur, aucune banque, aucun agent de séquestre ni aucun organisme public en Thaïlande.

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