Les règles à suivre au quotidien en France

En France, les règles applicables aux agents sont précises, et elles sont contrôlées. Lorsque la DGCCRF, l'autorité de protection des consommateurs, a enquêté sur 2,175 établissements d'agences en 2019, elle a relevé des anomalies dans 64% d'entre eux et prononcé 1,706 avertissements, 1,765 injonctions et 114 procès-verbaux pénaux. La plupart des problèmes venaient des mandats et de l'affichage des honoraires. Cette leçon transforme les règles en habitudes quotidiennes.

1. Pas de mandat, pas de négociation

Vous ne pouvez pas négocier un bien pour un client tant qu'un mandat écrit n'est pas signé. La DGCCRF liste ce qu'il doit indiquer clairement :

• Les parties et le bien.
• La durée.
• Les honoraires et la partie qui les paie, vendeur ou acquéreur.
• S'il est exclusif ou simple.
• Comment il peut être résilié.

Le mandat est signé au nom du titulaire de la carte, pas au vôtre, et vos pouvoirs sont fixés par votre attestation d'habilitation (leçon 2). La DGCCRF considère un mandat incomplet ou irrégulier comme une pratique trompeuse.

Signé hors de l'agence ? Lorsqu'un mandat est signé au domicile du client ou à distance, le droit de la consommation impose que le client reçoive un formulaire de rétractation. Demandez à votre agence sa version hors établissement et utilisez-la à chaque fois.

2. Tenir le registre des mandats

Chaque agence doit tenir un registre des mandats, qui liste tous les mandats par ordre chronologique. La DGCCRF a trouvé des registres tenus sur feuilles volantes ou au crayon. Les deux sont irréguliers. Avant de publier une annonce, vérifiez que son mandat est signé et enregistré.

3. Les mandats exclusifs

Un mandat exclusif a plus de valeur pour vous, c'est pourquoi les règles sont strictes.

• L'irrévocabilité est limitée à trois mois (décret 72-678, article 78, tel que résumé par Le Blog de L'Immobilier, octobre 2026).
• Après ces trois mois, le vendeur peut généralement y mettre fin avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec accusé de réception. Vérifiez la clause exacte dans le modèle de votre agence.
• Il n'existe pas de durée légale minimale ou maximale, mais le mandat doit l'indiquer.
• Selon la loi ALUR, pour un vendeur particulier, l'agence doit rappeler au vendeur son droit de résiliation avant la reconduction tacite du mandat.

Ce que la DGCCRF qualifie de trompeur ou d'illicite :

• Présenter un mandat simple comme exclusif.
• Se prévaloir d'une clause d'exclusivité expirée.
• Une clause qui oblige le vendeur à payer des honoraires lorsqu'il trouve lui-même l'acheteur.
• Facturer des honoraires sans vente effective.

4. Afficher vos honoraires, correctement

L'arrêté du 10 janvier 2017 fixe la manière dont les agences informent les consommateurs, et la DGCCRF l'explique :

• Honoraires affichés TTC (toutes taxes comprises).
• Indiquer qui paie : vendeur ou acquéreur.
• Affichés en vitrine, à l'intérieur de l'agence et sur le site web, faciles à trouver et à jour.
• Depuis le 1er avril 2022 (arrêté du 26 janvier 2022), le barème doit indiquer un taux maximum.
• Un barème « uniquement sur devis », ou qui n'indique que la part de l'acquéreur, n'est pas conforme.

Dans les annonces, lorsque l'acquéreur paie les honoraires, le prix est généralement indiqué honoraires inclus et honoraires exclus, avec les honoraires en pourcentage du prix hors honoraires. Vérifiez le modèle de votre agence au regard de l'arrêté, car nous n'avons pas vérifié ce détail pour ce cours.

Pourquoi « qui paie » compte pour les clients. Agence Immobilière France estime qu'environ 70% des mandats de vente mettent les honoraires à la charge du vendeur. Lorsque l'acquéreur paie, les droits de mutation sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui les réduit légèrement (leçon 6). Expliquez les deux options au vendeur avant de signer.

5. Connaître les règles énergétiques

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) décide désormais si un logement peut être loué. Selon la loi Climat et résilience, telle que résumée par Hellio :

Classe DPE	Interdit pour les nouveaux baux et les renouvellements
G	Depuis le 1er janvier 2025
F	À partir de 2028
E	À partir de 2034

Les interdictions s'appliquent aussi aux meublés de tourisme. Indiquez à chaque acheteur investisseur la classe DPE et ce qu'elle implique pour la location.

Un changement en 2026. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour l'électricité dans le DPE est passé de 2.3 à 1.9. LocService a relayé une projection selon laquelle environ 850,000 logements chauffés à l'électricité sortiraient des classes F et G. Les propriétaires disposant d'un DPE récent peuvent télécharger une attestation mise à jour auprès de l'ADEME. Vérifiez avant de dire à un vendeur que son logement n'est pas louable.

6. Les locations de courte durée

De nombreux acheteurs investisseurs sur la Côte d'Azur et à Paris posent des questions sur la location saisonnière. La loi Le Meur de novembre 2024 a changé les règles (Optimhome) :

• Au régime fiscal micro-BIC, les meublés de tourisme non classés bénéficient d'un abattement de 30% dans la limite de €15,000 de recettes (classés : 50% dans la limite de €77,700).
• Les maires peuvent plafonner la location d'une résidence principale à 90 jours par an, au lieu de 120, et fixer des quotas.
• Un numéro d'enregistrement est exigé dans presque toutes les communes.

Ne promettez jamais un revenu de location saisonnière. Orientez l'acheteur vers les règles de la mairie et vers un conseiller fiscal.

7. Connaître votre client et protéger les données

Vous manipulerez des pièces d'identité, des justificatifs de fonds et des informations familiales. Demandez à votre agence sa procédure écrite d'identification des clients et appliquez-la à chaque dossier. N'envoyez jamais de copies de pièces d'identité dans des groupes de discussion ouverts, et ne conservez que ce dont la vente a besoin.

Ce qui met les agents en difficulté

Pratique	Risque
Négocier sans mandat signé et enregistré	Pratique trompeuse aux yeux de la DGCCRF
Travailler sans attestation d'habilitation	Exercice illégal pour vous et pour le titulaire de la carte
Honoraires non affichés TTC, sans la partie qui paie ni maximum	Avertissement ou injonction de la DGCCRF
Un mandat simple présenté comme exclusif	Pratique trompeuse
Une clause d'honoraires lorsque le vendeur vend seul	Clause illicite
Recevoir un dépôt de garantie en tant qu'agent commercial	Manquement à votre statut
Ignorer la classe DPE avec un investisseur	Un acheteur qui ne peut pas louer le logement

Vos habitudes quotidiennes

• Aucune annonce sans mandat signé et inscrit au registre.
• Aucun mandat hors établissement sans formulaire de rétractation.
• Les honoraires dans chaque annonce, TTC, avec la partie qui paie.
• La classe DPE vérifiée sur chaque dossier.
• Jamais d'argent entre vos mains.

Ces règles évoluent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation relation client.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique.