Connaître le marché français : Paris, la Côte d'Azur, Lyon et Bordeaux

La France est un seul pays aux marchés très différents. Un appartement haussmannien à Paris, un appartement avec vue mer à Nice, une maison familiale à Lyon et une maison en pierre à Bordeaux attirent des acheteurs différents, à des prix différents, pour des raisons différentes. Connaître ces différences, sources à l'appui, c'est ce qui donne confiance aux clients.

Vue d’ensemble

Le marché se redresse lentement. Environ 949,000 logements anciens ont été vendus sur les 12 mois jusqu'à fin mai 2026, en hausse de 5.7% sur un an, contre un point bas de 832,000 en septembre 2024 et un record de 1,251,000 en août 2021 (MesFraisNotaire, citant Notaires de France, juillet 2026).

Les prix sont stables. L'indice Notaires-INSEE a progressé de 0.1% sur un an au T1 2026 : appartements +0.6%, maisons -0.2%, l'Île-de-France en tête de la hausse.

Crédit immobilier. PAP.fr relevait en octobre 2026 des moyennes de courtiers de 3.50% sur 15 ans, 3.66% sur 20 ans et 3.75% sur 25 ans, avec 3.00% à 3.25% pour les meilleurs profils. Les taux remontaient depuis septembre, et les courtiers anticipaient 3.70% à 4% d'ici fin 2026.

Les prix dans vos quatre marchés

Estimations de MeilleursAgents au 1er octobre 2026, en euros par m² :

Ville	Appartements	Maisons
Paris	9,630	10,059
Nice	5,245	6,365
Lyon	4,714	5,798
Bordeaux	4,448	4,960

Ce sont des estimations de portail. Les chiffres des notaires reposent sur des actes signés et ont quelques mois de décalage. Dites toujours quel type de chiffre vous citez.

Paris. Les Notaires du Grand Paris situaient les appartements anciens à €9,550/m² fin juillet 2026, en baisse de 0.5% sur un an, et les appartements d'Île-de-France à €6,150/m². L'Île-de-France a enregistré 36,810 ventes de mai à juillet 2026, en hausse de 5%. Les avant-contrats indiquaient environ €9,600/m² à Paris en octobre 2026.

Côte d'Azur. Actual-Immo, s'appuyant sur le baromètre SeLoger et MeilleursAgents de septembre 2026, indiquait des prix d'appartements de €6,529/m² à Antibes (+4.9% sur un an), €6,064/m² à Cannes (-1.1%) et €5,219/m² à Nice (-1.4%). Les villas de prestige suivent leur propre logique, rue par rue.

Lyon. Nous n'avons pas trouvé de chiffre récent des notaires pour ce cours. MeilleursAgents indique €4,714/m² pour les appartements.

Bordeaux. Syage Notaires, citant Notaires de France, situait l'appartement ancien médian à €4,240/m² au T3 2025 (-1% sur un an), et la maison médiane à €345,000 (+0.4%).

Qui achète

La plupart des acheteurs résident en France. Les étrangers non résidents ont réalisé environ 1.8% des ventes de logements anciens en France métropolitaine en 2022, soit environ 20,000 ventes (MySweetimmo, citant les notaires).

La situation est très différente sur la Riviera. Une ancienne étude des notaires, fondée sur des données de 2017 et relayée par le Journal de l'Agence, attribuait aux étrangers non résidents environ 7% des achats dans les Alpes-Maritimes, contre 1.6% au niveau national et 0.7% en Île-de-France, avec en tête les Britanniques, puis les Belges et les Allemands. Servez-vous de ces chiffres comme d'un classement, car les données sont anciennes.

Donc :

• Paris : surtout des acheteurs français, avec une niche internationale dans les quartiers de prestige.
• Côte d'Azur : le marché le plus international de ce cours. Les langues y sont payantes.
• Lyon et Bordeaux : surtout des acheteurs locaux et nationaux, des familles et des investisseurs.

La France n'impose aucune restriction aux étrangers qui achètent un bien (leçon 6).

Les taxes sur lesquelles vos clients vous interrogeront

Résidences secondaires. Les communes en zone tendue peuvent majorer de 5% à 60% leur part de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. SeLoger (octobre 2026) recensait 3,689 communes en zone tendue, dont 1,666 appliquant une majoration et 688 au maximum de 60%, parmi lesquelles Paris, Lyon, Bordeaux et Nice. Cannes n'applique aucune majoration. Nous n'avons pas trouvé la position d'Antibes : vérifiez auprès de la mairie.

IFI. L'impôt sur la fortune immobilière s'applique au-delà de €1.3 million de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, à des taux de 0.5% à 1.5%, inchangés en 2026 (Fondation de France). Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens immobiliers en France. Les débats sur son élargissement n'ont pas force de loi.

Revendre plus tard. Les vendeurs non résidents paient l'impôt sur la plus-value à 19% plus les prélèvements sociaux (leçon 6).

Vente sur plan et constructions neuves

Les logements neufs sont vendus en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), avec un échéancier de paiement réglementé et une garantie d'achèvement obligatoire (leçon 6). Deux changements comptent pour les investisseurs :

• Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 (Lefebvre Dalloz).
• Un nouveau statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, est arrivé avec la loi de finances 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026). Manda le résume : pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028, un investisseur qui loue nu pendant neuf ans peut amortir 80% du prix, à 3.5%, 4.5% ou 5.5% par an pour les logements neufs en immeuble collectif (loyer intermédiaire, social ou très social), et à 3%, 3.5% ou 4% pour les logements anciens avec des travaux d'au moins 30% du prix, avec des plafonds annuels de €8,000, €10,000 ou €12,000. Les maisons sont exclues et un foyer peut l'utiliser pour deux logements au plus.

Les détails ont changé pendant le débat budgétaire, et un résumé antérieur donnait d'autres chiffres : vérifiez le texte définitif sur Légifrance avant de le présenter à un client.

Comment connaître votre secteur

1. Choisissez un secteur : un arrondissement, une ville de la Riviera, un quartier de Lyon ou de Bordeaux.
2. Parcourez-le à pied. Apprenez ses écoles, ses transports, ses types d'immeubles et ses programmes neufs.
3. Suivez chaque mois les données des notaires, de MeilleursAgents et des taux de crédit, et citez toujours votre source.
4. Apprenez qui y achète, et dans quelle langue.

Les prix et les règles évoluent vite : vérifiez la source officielle avant d'agir. Voir la page France et les marchés pour ce que couvre CloserPass.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal.