Les règles à suivre au quotidien au Maroc

Sans licence ni autorité de régulation pour les agents, personne ne contrôle vos dossiers chaque semaine. Les règles n’en sont pas plus légères pour autant. Le droit des contrats, le droit de la consommation, la protection des données et la lutte contre le blanchiment s’appliquent tous à vous. Cette leçon les transforme en habitudes quotidiennes.

Mandats et bons de visite

Votre relation avec un client est un contrat ordinaire régi par le Code des obligations et des contrats. Aucune forme n’est imposée, mais sans document écrit, vos honoraires sont difficiles à défendre. Des agents de Rabat ont expliqué au Brief en novembre 2025 que les mandats signés, contrats de prospection et bons de visite manquent souvent, et que c’est ainsi que les agents perdent leurs honoraires quand les clients traitent en direct.

Un bon mandat précise :

1. Les parties, le bien et son numéro de titre foncier s’il en a un.
2. Exclusif ou non, et la durée.
3. La commission : taux ou montant, qui paie, si les taxes sont incluses et quand elle est due.
4. Ce qui se passe si le client achète ou vend avec une personne que vous avez présentée après la fin du mandat.

Ajoutez un bon de visite signé par chaque personne à qui vous faites visiter. C’est votre preuve de présentation.

Il n’existe aucun plafond légal de commission au Maroc. Le taux est celui que le client signe.

Faire une publicité honnête

Nous n’avons trouvé aucune autorisation de publicité pour les annonces immobilières au Maroc, comme celles qu’exigent certains marchés du Golfe. Le droit commun s’applique néanmoins. Challenge (juin 2025) explique que selon la loi 31-08 sur la protection du consommateur, la publicité est interdite lorsqu’elle induit le consommateur en erreur sur des points essentiels comme le prix, les qualités ou l’identité du vendeur. Il évoque des amendes pouvant atteindre MAD 1,000,000 selon les textes applicables, en fonction du cas.

En pratique :

• Affichez le prix réel, la surface réelle et de vraies photos.
• Ne faites jamais de publicité pour un bien sans mandat du propriétaire.
• Ne promettez pas de titre de séjour avec un achat. Le Maroc n’a pas de golden visa.
• Ne promettez pas une date de livraison absente du contrat du promoteur.

Messages de prospection et données clients

Les données des clients sont protégées par la loi 09-08, sous le contrôle de la CNDP. La fiche de la CNDP sur la prospection indique que l’envoi de publicité par voie électronique nécessite le consentement préalable de la personne et une déclaration préalable à la CNDP. L’exception : une personne qui vous a déjà acheté un service similaire. Chaque message doit permettre une désinscription gratuite et simple. Prospecter une personne qui s’y est opposée peut entraîner une amende de MAD 20,000 à 200,000, de la prison, ou les deux.

Constituez donc votre liste de contacts avec des personnes qui ont donné leur accord, et retirez toute personne qui demande d’arrêter.

La lutte contre le blanchiment, au quotidien

Selon la loi 43-05 et l’arrêté 133.23, vous devez :

• Identifier chaque client et le véritable bénéficiaire effectif derrière une société.
• Refuser les clients anonymes et les sociétés écrans.
• Vérifier les noms sur les listes de sanctions.
• Déclarer les transactions suspectes à l’ANRF.
• Contribuer au rapport annuel destiné au ministère de l’Habitat.

La loi 12-18 a ajouté des sanctions disciplinaires en cas de manquement, dont la suspension temporaire (Bladi, 2021). Le blanchiment lui-même est un crime : Hespress indique deux à cinq ans de prison et des amendes de MAD 50,000 à 500,000 pour les personnes physiques.

Les règles de 2026 qui changent vos transactions

• Notaire ou adouls uniquement. Depuis le 16 juillet 2026 (loi 41.25), l’acte de vente, la promesse de vente et le contrat préliminaire de VEFA doivent être des actes authentiques établis par un notaire ou deux adouls. Les avocats ne peuvent plus les rédiger.
• Procurations. Depuis le 1er juin 2026 (loi 31.18), toute procuration utilisée pour vendre ou hypothéquer doit d’abord être enregistrée au tribunal de première instance, sinon la conservation foncière peut refuser l’acte (Al3omk).
• Surtaxe sur les espèces. Depuis le 1er juillet 2026, une vente supérieure à MAD 300,000 entraîne un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % sur toute partie du prix non payée par un moyen traçable et mentionnée dans l’acte (Medias24). Exemple chiffré : MAD 200,000 payés en espèces coûtent MAD 4,000 de plus à l’acheteur.
• Prix déclaré. ReaConsult avertit que l’administration fiscale peut redresser un prix qui paraît trop bas et ajouter des pénalités. N’aidez jamais à dissimuler une partie du prix.

Location

Les baux de longue durée relèvent de la loi 67-12 : bail écrit, dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer et expulsion uniquement sur décision de justice (Global Property Guide). Les locations saisonnières nécessitent une autorisation selon la loi 80-14.

Ce qui attire des ennuis aux agents

Erreur	Conséquence
Pas de mandat signé ni de bon de visite	Le client traite en direct, honoraires perdus
Accepter une partie du prix en espèces	Surtaxe de 2 % pour l’acheteur, exposition au risque de blanchiment pour vous
Procuration non enregistrée	Acte refusé à la conservation foncière
Annonce ou prix trompeur	Amendes selon le droit de la consommation
Envoyer des messages à des personnes désinscrites	Amende de la CNDP de MAD 20,000 à 200,000
Pas de dossier d’identité client	Manquement à la loi 43-05

À retenir

• Le mandat d’abord, les visites ensuite. Toujours par écrit.
• Ne publiez que ce qui est vrai et sous mandat.
• Obtenez le consentement avant d’envoyer des messages marketing.
• Connaissez votre client, refusez les espèces et signalez tout soupçon à l’ANRF.

Ces règles évoluent vite. Vérifiez la source officielle avant d’agir, et entraînez-vous avec les exercices sur les règles au Maroc. Pour les détails sur la commission, lisez La commission de l’agent immobilier au Maroc.