Les règles à suivre au quotidien au Portugal

Les règles applicables aux agents au Portugal tiennent en quelques lois, et l'IMPIC les contrôle. La plupart des problèmes viennent d'un contrat fragile, d'une annonce sans numéro de licence ni classe énergétique, d'un client que personne n'a identifié, ou d'espèces. Cette leçon transforme les règles en habitudes quotidiennes.

1. Signez d'abord le contrat de médiation

Votre contrat avec le propriétaire est le contrato de mediação imobiliária. L'article 16 de la loi 15/2013 impose qu'il soit écrit et qu'il indique :

• Le bien, y compris toutes les charges qui le grèvent (hypothèques, privilèges).
• L'affaire que vous négociez : vente, location, échange, etc.
• Les honoraires, en montant fixe ou en pourcentage, leurs modalités de paiement et le taux de TVA.
• Les références de l'assurance de l'agence.
• Le consultant impliqué, le cas échéant.
• Tout service supplémentaire, détaillé un par un.
• Toute clause d'exclusivité et ce qu'elle implique.

Si aucune durée n'est indiquée, le contrat dure six mois. Un contrat qui enfreint ces règles est nul, et l'agence ne peut pas s'en prévaloir contre le client. La plupart des agences utilisent le modèle officiel de l'arrêté 228/2018, qui, selon idealista, doit comporter des mentions sur la protection des données (Imojuris, idealista).

Quand les honoraires sont-ils dus ? L'article 19 prévoit :

• À la conclusion de l'affaire, en règle générale.
• Au compromis de vente (CPCV), si le contrat de médiation le prévoit.
• En cas d'exclusivité, également lorsque l'affaire échoue par la faute du propriétaire.
• Si votre client est un acheteur ou un locataire, vous ne pouvez percevoir une avance que si le contrat le permet, et vous devez la rembourser si l'affaire ne se fait pas.

Vos obligations envers les clients (article 17) consistent notamment à vérifier que les parties ont la capacité et le droit de signer, à vérifier les charges et caractéristiques du bien, et à informer rapidement les clients de tout ce qui met l'affaire en danger.

2. Gardez des annonces irréprochables

• Numéro de licence. Le nom de l'agence et son numéro AMI sur chaque annonce, publication et fiche de bien (article 13).
• Classe énergétique. DECO PROteste explique que le certificat énergétique est obligatoire dès qu'un logement est mis sur le marché à la vente ou à la location, et qu'une annonce sans la classe énergétique est sanctionnée. Les amendes vont de €250 à €3,740 pour les particuliers et de €2,500 à €44,890 pour les sociétés.
• Aucune promesse de visa. Le golden visa ne couvre plus l'immobilier (leçon 5).

3. Connaître son client (loi 83/2017)

La loi 83/2017 classe toute personne exerçant une activité immobilière, y compris la médiation, comme entité assujettie. L'IMPIC contrôle le secteur au titre du règlement 603/2021. Sa FAQ détaille les obligations :

1. Identifiez chaque client, et le bénéficiaire effectif d'une société, avant d'entamer la relation. En médiation, cela signifie à la signature du contrat de médiation, et toujours avant tout CPCV ou acte. La loi 83/2017 impose aussi des contrôles sur les transactions occasionnelles de €15,000 ou plus, et dès que vous avez un soupçon, quel que soit le montant.
2. Comprenez l'objet de l'affaire et, lorsque le risque l'exige, l'origine des fonds.
3. Conservez les justificatifs de vos contrôles pendant 7 ans.
4. Signalez immédiatement vos soupçons au DCIAP (le département central du ministère public) et à l'UIF (la cellule de renseignement financier de la police judiciaire), sans prévenir le client.
5. Déclarez chaque transaction à l'IMPIC chaque trimestre : T1 avant le 30 juin, T2 avant le 30 septembre, T3 avant le 31 décembre, T4 avant le 31 mars. Les locations sont déclarées lorsque le loyer atteint €2,500 par mois ou plus.
6. Formez le personnel et nommez un responsable de la conformité (RCN). Les nouveaux collaborateurs ayant des tâches LCB-FT sont formés dès leur arrivée.

Les enjeux sont importants. Le résumé 2024 d'Abreu Advogados indique, pour défaut de déclaration, des amendes de €5,000 à €1,000,000 pour une société, et jusqu'à €5 millions pour les manquements généraux, ou le double de l'avantage obtenu s'il est plus élevé. Demandez à votre agence sa procédure écrite et le nom de son RCN.

4. Pas d'espèces au-delà du plafond

L'article 63-E de la Loi générale fiscale interdit de payer ou de recevoir €3,000 ou plus en espèces, ou €10,000 pour les particuliers non résidents n'agissant pas dans le cadre d'une activité professionnelle (Postal, citant le Banco de Portugal, juillet 2026). Fractionner un paiement pour passer sous le plafond est une mauvaise idée. Encaissez vos honoraires par virement bancaire, contre facture ou reçu, à chaque fois.

5. Protégez les données personnelles

Vous collectez des pièces d'identité, des numéros fiscaux, des fiches de paie et des coordonnées bancaires. Le RGPD européen s'applique, et la loi 58/2019 le transpose en droit portugais, avec la CNPD comme autorité de contrôle (Garrigues). En pratique :

• Ne collectez que ce dont la transaction a besoin, et expliquez pourquoi.
• N'envoyez jamais de copies de pièces d'identité dans des groupes de discussion ouverts.
• Supprimez ou archivez les dossiers à la fin de la durée légale de conservation, en gardant à l'esprit les 7 ans pour les dossiers LCB-FT.

6. Maîtrisez les documents du bien

Avant de publier, demandez au propriétaire :

Document	Ce qu'il indique	Où
Caderneta predial	Fiche fiscale : article matriciel, valeur imposable (VPT), surfaces, propriétaires	Portal das Finanças, gratuit en ligne
Certidão permanente	Registre foncier : propriétaire légal, hypothèques, saisies	En ligne, environ €15
Certificado energético	Classe énergétique, valable 10 ans pour les logements	Un expert qualifié reconnu par l'ADENE
Licença de utilização	Le logement peut légalement servir d'habitation	La mairie

Literacia Financeira explique que la caderneta et la certidão sont complémentaires : l'une est fiscale, l'autre juridique.

La licença de utilização a changé. Montepio indique que depuis le 1er janvier 2024, en vertu du décret-loi 10/2024 (le « Simplex urbanístico »), la licence n'est plus exigée lors de l'acte. Elle reste importante. Vérifiez qu'elle existe, que les surfaces réelles correspondent aux documents et que les extensions ou balcons fermés ont été régularisés. Sinon, les banques peuvent refuser de prêter.

Ce qui vaut des amendes aux agents

Pratique	Risque
Exercer la médiation sans agence titulaire d'une licence	Amendes de €5,000 à €30,000 selon la loi 15/2013
Pas de contrat écrit, ou contenu manquant	Contrat nul, honoraires menacés
Annonce sans le numéro AMI	€750 à €5,000 selon la loi 15/2013
Annonce sans la classe énergétique	€250 à €44,890 selon votre statut
Omettre l'identification ou les déclarations à l'IMPIC	Amendes LCB-FT, jusqu'à €1,000,000 pour défaut de déclaration
Espèces de €3,000 ou plus	Amendes fiscales selon la Loi générale fiscale

Vos habitudes quotidiennes

• Pas de mandat sans contrat signé et certificat énergétique.
• Pas d'annonce sans le numéro AMI et la classe énergétique.
• Pas de CPCV sans vérification de l'identité et du bénéficiaire effectif.
• Pas d'espèces.
• Un rappel dans l'agenda pour chaque déclaration trimestrielle à l'IMPIC.

Ces règles évoluent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation relation client.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique.