Connaître le marché portugais : villes, côtes, îles et acheteurs

Le Portugal n'est pas un marché unique. Un appartement dans les Avenidas Novas à Lisbonne, une villa près de Quinta do Lago et un appartement neuf à Funchal attirent des acheteurs différents, à des prix différents, pour des raisons différentes. C'est la connaissance de ces différences qui donne confiance à vos clients.

Vue d’ensemble

L'INE, l'institut national de la statistique, a recensé 160,467 ventes de logements sur les 12 mois jusqu'à mars 2026, à un prix médian national de €2,168 par m², en hausse de 17.5% en un an. Son indice des prix des logements progressait encore de 16.5% sur un an au 2e trimestre 2026 (ComparaJá, septembre 2026). Les prix affichés sont plus élevés : idealista situait le Portugal à €3,228 par m² en septembre 2026.

Prix médians INE sur les 12 mois jusqu'à mars 2026 :

Quartier	Prix médian au m²	Remarque
Lisbonne (ville)	€5,082	+15.2% en un an
Cascais	€4,687	€5,000 au seul 1er trimestre 2026
Porto (ville)	€3,510	+16.7% en un an
Région de l'Algarve	€3,240	Loulé à €4,091
Région de Madère	€2,578	Funchal à €3,601 au 1er trimestre 2026, +23%
Portugal	€2,168

Précisez toujours si vous citez des prix de vente (INE) ou des prix affichés (portails). Les clients le remarquent.

Qui achète

Les données de l'INE reprises par ECO montrent que les étrangers ont réalisé 27.6% des achats de logements familiaux en 2025, et le Rapport sur la stabilité financière du Banco de Portugal l'estimait à 28%. Les principales nationalités étaient le Brésil (9,808 achats), l'Angola (4,145) et la France (3,765). La plupart des acheteurs étrangers vivent déjà au Portugal : 34,838 y avaient leur résidence fiscale, contre 6,248 non-résidents, un nombre en baisse de 14.1%.

Les acheteurs étrangers paient plus cher. ECO donne des prix moyens d'environ €512,600 pour les acheteurs britanniques et €479,400 pour les acheteurs américains en 2025, contre €234,100 pour les acheteurs résidant au Portugal. À Lisbonne, l'INE situait la médiane des acheteurs ayant une adresse fiscale à l'étranger à €6,325 par m², contre €5,000 pour les acheteurs nationaux.

Lisbonne et Porto

Lisbonne est la ville la plus chère, avec le plus large vivier d'acheteurs internationaux, de travailleurs à distance et d'investisseurs. Cascais et Oeiras, à l'ouest de la ville, sont des marchés familiaux et haut de gamme. Porto est moins cher et progresse vite : selon l'INE, les acheteurs étrangers y payaient environ 17% de plus que les nationaux dans l'aire métropolitaine de Porto au 1er trimestre 2026.

Algarve

L'Algarve est une côte de style de vie et de résidences secondaires. Le prix affiché par idealista pour la région en septembre 2026 était de €4,216 par m². Dans le « Triangle d'or » haut de gamme autour de Quinta do Lago et Vale do Lobo, Engel & Völkers indiquait en juillet 2026 qu'environ 80% de ses acheteurs étaient étrangers, avec en tête les acheteurs britanniques et irlandais, puis allemands, belges et néerlandais. À Vilamoura, les acheteurs étrangers représentaient environ 75%. Ce sont les chiffres d'une seule agence, pas des statistiques officielles.

Madère

Le prix affiché à Madère a atteint €3,767 par m² en septembre 2026 (idealista). Le rapport de marché 2025 d'idealista, repris par DNOTICIAS.PT, montrait que les étrangers représentaient 32.4% des recherches d'achat à Funchal, le taux le plus élevé de toutes les capitales de district. Il s'agit de demande, pas d'achats conclus.

Les changements de règles que tout agent doit connaître

Golden visa. La loi 56/2023 du 6 octobre 2023 a mis fin aux nouvelles demandes de résidence par investissement fondées sur l'immobilier : achat de biens, transferts de capitaux liés et fonds immobiliers (PwC). Les titres déjà accordés peuvent encore être renouvelés. Bright!Tax recense les principales voies restantes en 2026, comme €500,000 dans un fonds éligible qui n'est pas un fonds immobilier. Ne vendez pas un logement comme un visa.

Du NHR à l'IFICI. Les nouveaux arrivants posent désormais des questions sur l'IFICI, introduit début 2024 (PLMJ). Les personnes ayant déjà bénéficié de l'ancien régime des résidents non habituels (NHR) ne peuvent pas en bénéficier. Nous n'avons pas confirmé sur une page officielle comment le NHR s'est fermé aux nouveaux entrants : orientez les cas transitoires vers un conseiller fiscal. L'IFICI impose les revenus éligibles à 20% pendant 10 ans, pour les personnes qui n'étaient pas résidentes fiscales au cours des cinq années précédentes (dépliant des Finanças, mars 2025). Il vise la recherche, l'innovation et les emplois hautement qualifiés. PLMJ note que l'activité immobilière ne fait pas partie des secteurs éligibles : la plupart des agents n'y auront pas droit, mais certains de vos acheteurs, peut-être.

Alojamento Local (locations de vacances). Le décret-loi 76/2024 a levé le gel national des nouveaux enregistrements, donné plus de pouvoir aux mairies et supprimé la contribution extraordinaire sur l'AL (Turismo de Portugal). Chaque ville fixe désormais ses propres limites. À Lisbonne, un règlement en vigueur depuis le 6 décembre 2025 interdit les nouveaux enregistrements dans les paroisses où l'AL atteint 10% des logements, comme Santa Maria Maior et Misericórdia, et exige l'accord de la mairie entre 5% et 10% (GuestReady). Vérifiez toujours l'adresse avant qu'un investisseur n'achète pour de la location de vacances.

Les acheteurs non résidents paient plus d'IMT. Depuis fin mai 2026, en vertu du décret-loi 97/2026, les acheteurs de logements qui ne sont pas résidents fiscaux au Portugal paient un droit de mutation forfaitaire de 7.5%, sans tranches (Financial Options, ECO). Des remboursements sont possibles si l'acheteur devient résident dans les deux ans, ou loue à un loyer modéré dans les conditions de la leçon 6.

Vente sur plan et constructions neuves

Le même décret-loi a ramené la TVA sur la construction de logements à 6% pour les projets lancés entre le 25 septembre 2025 et fin 2029, pour les logements vendus jusqu'à €660,982 comme résidence principale ou loués jusqu'à €2,300 par mois (ECO). Un acheteur qui n'emménage pas dans les six mois s'expose à une majoration d'IMT de 10%. Vérifiez si une construction neuve a bénéficié du taux réduit avant de conseiller un investisseur.

Comment connaître votre secteur

1. Choisissez un secteur et apprenez ses rues, ses écoles, ses transports et ses nouveaux projets.
2. Suivez les chiffres de l'INE, d'idealista et du Banco de Portugal, et citez toujours votre source.
3. Apprenez les principales nationalités d'acheteurs et leurs langues.
4. Demandez à chaque promoteur quel taux de TVA et quelle licence s'appliquent à son projet.

Les prix et les règles évoluent vite : vérifiez la source officielle avant d'agir. Consultez la page marchés pour voir ce que couvre CloserPass.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil en investissement.