Une vente en Arabie saoudite du début à la fin

Les transferts de propriété saoudiens sont désormais presque entièrement numériques. Ils sont donc rapides, mais seulement si chaque étape est prête. Cette leçon suit deux transactions : une revente et une vente sur plan.

Qui fait quoi

• Le courtier signe le contrat de courtage, vérifie la propriété, obtient la licence publicitaire, trouve l’acheteur et coordonne les étapes.
• Le vendeur déclare et paie généralement la taxe sur les transactions immobilières (RETT) auprès de la ZATCA, l’administration fiscale, et inscrit la transaction pour le transfert.
• L’acheteur approuve le transfert sur la plateforme et paie via le système.
• La banque, en cas de financement, gère le transfert et l’inscription de l’hypothèque en une seule étape.
• Les plateformes remplacent une grande partie des anciens documents papier : la Bourse immobilière du ministère de la Justice (SREM) pour ses titres électroniques, et le Registre immobilier de la REGA pour les biens qui y sont inscrits.
• Les notaires existent toujours mais, selon Raghdan, sont désormais moins sollicités. Pour les transactions complexes ou impliquant des étrangers, suggérez au client de faire aussi appel à un avocat.

Une revente, étape par étape

1. Signez et déposez le contrat de courtage. Obtenez une copie du titre de propriété et vérifiez l’identité du propriétaire et toute hypothèque.
2. Faites de la publicité avec une licence pour chaque annonce (leçon 4).
3. Convenez du prix. Si l’acheteur verse des arrhes, elles sont écrites et plafonnées à 5 % du prix.
4. Écrivez qui paie quoi. Le vendeur est légalement redevable de la RETT, mais le contrat peut en transférer tout ou partie à l’acheteur. Convenez par écrit de votre commission et de la TVA éventuelle.
5. Déclarez la transaction auprès de la ZATCA via son service RETT et payez la taxe. Trowers note que toutes les taxes et tous les frais doivent être payés par voie électronique avant la demande de transfert, et que les espèces et les chèques postdatés ne sont pas acceptés. Sans le certificat fiscal, pas de transfert.
6. Régularisez le titre si nécessaire. Un titre papier doit d’abord être converti en titre électronique, ce qui prend jusqu’à 10 jours selon Raghdan.
7. Inscrivez le transfert. Les deux parties se connectent avec Nafath. Sur SREM, le vendeur saisit l’identifiant de l’acheteur, le prix, l’IBAN bancaire et la référence fiscale. Sur le Registre, les étapes sont similaires.
8. L’acheteur approuve et paie. Sur SREM, l’argent passe par un compte intermédiaire et le vendeur est payé après vérification. Sur le Registre, le paiement du vendeur peut prendre jusqu’à trois jours ouvrés.
9. Nouveau titre de propriété. Le titre est établi au nom de l’acheteur, souvent en quelques heures quand tout est prêt.
10. Encaissez votre commission selon votre contrat.

Une vente sur plan, étape par étape

1. Vérifiez le projet sur Wafi. Il doit avoir une licence active du bon type et un promoteur enregistré.
2. Signez un contrat de commercialisation avec le promoteur, et obtenez une licence publicitaire pour chaque annonce.
3. Réservation. Pendant la période de la licence de commercialisation, un promoteur peut prendre une réservation allant jusqu’à 5 % de la valeur du logement, qui va sur le compte séquestre.
4. Contrat de vente. Il doit indiquer une date de livraison et l’échéancier de paiement.
5. Les paiements vont sur le séquestre, sur l’IBAN séquestre du projet, jamais à vous. L’argent ne sort du séquestre que sur ordres signés par le promoteur, le bureau d’études et un expert-comptable agréé.
6. Livraison et titre. À l’achèvement, le logement est livré, et 5 % du coût de construction restent sur le séquestre pendant un an pour couvrir les vices cachés, sauf si une police d’assurance les couvre.

Frais et taxes à expliquer

• RETT : 5 % de la valeur, jamais en dessous de la valeur de marché. Les ventes immobilières sont soumises à la RETT au lieu de la TVA.
• Allègement pour le premier logement : l’État prend en charge la RETT sur les premiers SAR 1 million du premier logement d’un citoyen saoudien éligible.
• Redevance de cession pour les non-Saoudiens : 2 % à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine, 0 % ailleurs (la loi autorise jusqu’à 5 %). Les parties conviennent de qui la paie.
• Frais de transfert du Registre immobilier : Trowers indique SAR 1,600, susceptibles de changer. Vérifiez-les sur la plateforme.
• Commission de courtage : 2,5 % par défaut, payée par la partie qui a signé avec vous. Si votre agence ajoute la TVA à 15 %, inscrivez-le dans le contrat.

Exemple chiffré en riyals

Un non-Saoudien résident achète un appartement à SAR 1,500,000 dans une zone de propriété étrangère de Riyad. Vous n’avez signé qu’avec le vendeur, au taux par défaut. Le contrat prévoit que l’acheteur paie la RETT et la redevance de 2 %.

Élément	Calcul	Montant
RETT (acheteur, selon le contrat)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Redevance non-Saoudien (acheteur)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Frais de transfert du Registre	Chiffre de Trowers	SAR 1,600
Votre commission (vendeur)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

Le coût total pour l’acheteur est de 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, plus les frais du Registre s’il les paie. Le vendeur paie votre commission de SAR 37,500 sur le prix, plus SAR 5,625 de TVA si votre agence l’ajoute (37,500 × 15 %).

Ces frais sont récents et peuvent changer. Vérifiez la source officielle avant d’agir. Faites vous-même les calculs avec le calculateur de commission et entraînez-vous avec les calculs en Arabie saoudite.