Une vente immobilière à Dubaï du début à la fin

Une vente à Dubaï suit un parcours clair. Quand vous connaissez chaque étape, vous pouvez dire à votre client ce qui se passe ensuite, et c’est ce qui lui inspire confiance.

Qui fait quoi

• Vous, le courtier : trouvez et qualifiez les parties, gérez les formulaires RERA, coordonnez les étapes.
• Le trustee office : un bureau d’enregistrement qui représente le Dubai Land Department (DLD) et traite la vente avec des contrats électroniques. Il n’y a pas de notaire dans une revente classique à Dubaï.
• Le promoteur : délivre le certificat de non-objection (NOC) pour une revente, et vend directement en sur plan.
• La banque : évalue le bien et paie le vendeur au moment du transfert lorsque l’acheteur a un prêt immobilier.
• Le DLD : enregistre la vente et délivre le titre de propriété.
• Un conveyancer (facultatif) : beaucoup d’acheteurs en font appel à un pour gérer les documents et conserver le chèque de dépôt de garantie.

Une revente, étape par étape

1. Formulaire A. Le vendeur signe un contrat de commercialisation avec votre agence. Vous obtenez une autorisation Trakheesi et publiez l’annonce.
2. Formulaire B. L’acheteur signe avec son courtier (parfois la même agence).
3. Visites et offre. Convenez du prix et des conditions. Si deux agences sont impliquées, signez d’abord le formulaire I.
4. Formulaire F (MOU). L’acheteur et le vendeur signent le contrat de vente. L’acheteur remet généralement un chèque de dépôt de garantie de 10 % au nom du vendeur, conservé jusqu’au transfert.
5. Prêt immobilier, le cas échéant. La banque évalue le bien et émet une offre définitive.
6. NOC du promoteur. Le DLD exige un e-NOC du promoteur parmi les documents requis. Il confirme l’absence de charges impayées. C’est généralement le vendeur qui le demande et le paie.
7. Transfert au trustee office. Les deux parties, ou leurs représentants, signent. Les frais sont payés, le vendeur reçoit le prix.
8. Titre de propriété. Le DLD délivre un titre de propriété électronique au nom de l’acheteur.

Une vente sur plan, étape par étape

1. Vérifiez le projet. Dans l’application Dubai REST, vous pouvez voir le statut du projet et son compte séquestre. Selon la loi n° 8 de 2007, un promoteur doit obtenir l’approbation du DLD et disposer d’un compte séquestre pour le projet avant de vendre sur plan.
2. Formulaire de réservation. Il bloque le logement et indique le prix et les principales conditions. L’acheteur verse un montant de réservation.
3. SPA. Le contrat de vente et d’achat avec le promoteur, incluant le plan de paiement.
4. Enregistrement Oqood. Le promoteur enregistre la vente dans l’Oqood, le registre provisoire du DLD. Les frais sont de 4 % du prix, généralement payés à la réservation via le promoteur (Bayut).
5. Échéances. Les paiements vont sur le compte séquestre du projet concerné.
6. Livraison. À l’achèvement, l’inscription Oqood est remplacée par un titre de propriété du DLD.

Trois points à expliquer aux acheteurs :

• La commission sur le sur plan est payée par le promoteur, souvent entre 2 % et 8 % (Bayut).
• Revendre avant l’achèvement nécessite le NOC du promoteur, et les promoteurs exigent généralement qu’une part minimale ait été payée, souvent 30 % à 40 %, comme indiqué dans le SPA (Binghatti).
• Les prêts immobiliers sur plan sont plafonnés par la Banque centrale à 50 % de la valeur.

Les frais d’une revente

• Droit de mutation du DLD : 4 % du prix. La résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013 prévoit qu’il est partagé à parts égales sauf accord contraire, mais en pratique l’acheteur le paie généralement en totalité. Inscrivez la répartition dans le formulaire F.
• Trustee office : AED 4,000 plus TVA lorsque le prix est de AED 500,000 ou plus, AED 2,000 plus TVA en dessous (haus & haus).
• Commission d’agence : environ 2 % plus 5 % de TVA, convenue dans le formulaire A ou B.
• Inscription de l’hypothèque : 0,25 % du montant du prêt, pas du prix.

Exemple chiffré : un appartement à AED 2,000,000, acheteur au comptant

Élément	Calcul	Montant (AED )
Droit de mutation du DLD	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + 5 % de TVA	4,200
Commission de l'agence	2 % x 2,000,000 = 40,000, + 5 % de TVA	42,000
Titre de propriété et frais administratifs	Comme dans l’exemple de Property Finder	580
Total des frais d’achat		126,780

Cela représente environ 6,3 % en plus du prix. Si l’acheteur prend un prêt de 80 % (le maximum pour le premier logement d’un expatrié jusqu’à AED 5 millions), ajoutez 0,25 % x 1,600,000 = AED 4,000 pour l’inscription de l’hypothèque, plus quelques petits frais.

Montrez ce tableau à votre client dès le premier rendez-vous. Les acheteurs détestent les surprises au trustee office.

Entraînez-vous avec le sur plan et argent et calculs.

Les frais et les procédures changent. Vérifiez la source officielle (pages tarifaires du DLD et votre trustee office) avant d’agir. Cette leçon n’est pas un conseil juridique ou financier.