Carrières immobilières au Portugal

Les règles qu'un courtier doit connaître

Organismes publics

Le courtage est réglementé au niveau national par l'IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), l'organisme qui délivre la licence de médiation AMI, tient le registre public des sociétés agréées, perçoit la redevance annuelle de régulation et contrôle les obligations anti-blanchiment des agences au titre de la loi 83/2017. La loi 15/2013 désigne encore son prédécesseur, l'InCI, comme autorité compétente. Autour de lui, l'administration fiscale et douanière (AT, Portal das Finanças) délivre les numéros fiscaux et perçoit l'IMT, le droit de timbre, l'IMI et l'AIMI ; les bureaux du registre foncier (Conservatórias do Registo Predial) et les notaires enregistrent les actes ; l'AIMA gère les titres de séjour des étrangers depuis qu'elle a repris cette mission du SEF ; Turismo de Portugal tient le registre national des locations de courte durée (RNAL) ; et l'INE et le Banco de Portugal publient les principales statistiques de prix et de crédit immobilier

Licence

Au Portugal, la médiation immobilière ne peut être exercée que par une société de médiation titulaire d'une licence et dans le cadre d'un contrat (loi 15/2013, article 3). Tout prestataire établi au Portugal, qu'il s'agisse d'une société ou d'une personne exerçant en nom propre (empresário em nome individual), a besoin d'une licence de l'IMPIC, dont le numéro est appelé AMI. La loi ne fixe que deux conditions : l'honorabilité commerciale (idoneidade comercial) et une assurance responsabilité civile d'au moins EUR 150,000, ou une garantie financière équivalente. L'honorabilité se perd par exemple après une insolvabilité sans plan homologué par un tribunal, ou lorsqu'un représentant légal a fait l'objet, au cours des cinq dernières années, d'une condamnation définitive à une peine de prison pour fraude, abus de confiance, corruption ou blanchiment. En remplaçant l'ancien régime, la loi 15/2013 a supprimé l'exigence de capitaux propres positifs et la preuve d'une situation fiscale et sociale en règle. Les frais de l'IMPIC sont de EUR 100 pour la licence et de EUR 265 pour la redevance annuelle de régulation (au prorata la première année), et il doit statuer dans un délai de 20 jours, faute de quoi l'accord est tacite. Les licences n'ont pas de date d'expiration, mais chaque mois de janvier le titulaire doit payer la redevance annuelle et prouver à nouveau qu'il remplit les conditions (extrait de casier judiciaire de chaque représentant légal, assurance valide et, pour les sociétés, code du registre du commerce) ; pour 2026, la date limite de paiement était le 20 février 2026, et le défaut de paiement ou de preuve entraîne l'annulation. Les sociétés déjà agréées dans un autre pays de l'EEE peuvent s'enregistrer auprès de l'IMPIC pour s'établir au Portugal, ou informer l'IMPIC dans les 60 jours suivant une première prestation occasionnelle.

Qui peut être agent

La licence est détenue par la société, pas par chaque commercial. La loi 15/2013 reconnaît deux catégories de personnel travaillant pour une société agréée : les techniciens de médiation (técnicos de mediação imobiliária), qui exercent la médiation au nom de la société, et les angariadores, qui aident à préparer et exécuter les contrats de médiation. Aucun n'a besoin de sa propre licence AMI, mais chacun doit porter une carte d'identification délivrée par la société avec son nom, sa photo et les coordonnées de la société, et la société doit conserver un dossier de leurs contrats de travail ou de prestation. Seuls les représentants légaux de la société reçoivent une carte d'identité IMPIC. La loi définit une société de médiation par son domicile ou son siège dans un État de l'EEE (une société doit aussi être constituée selon le droit d'un État de l'EEE), et non par la nationalité : un étranger résidant légalement au Portugal peut donc ouvrir une licence d'entrepreneur individuel ou diriger une société agréée. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse peuvent vivre et travailler librement et déclarer leur résidence auprès de la mairie (Câmara Municipal) au bout de trois mois. Les ressortissants hors UE ont besoin d'un titre de séjour autorisant le travail salarié ou indépendant, délivré par l'AIMA. Depuis la loi 61/2025 (en vigueur le 23 octobre 2025), l'ancienne voie consistant à entrer comme visiteur puis se régulariser par une manifestation d'intérêt a disparu : le bon visa doit être obtenu avant le départ, puis l'AIMA dispose en principe de neuf mois pour statuer sur le titre de séjour. Le visa générique de recherche d'emploi a été remplacé par un visa de 120 jours pour le travail qualifié.

Règles du courtage

Le contrat de médiation (contrato de mediação imobiliária) doit être écrit et indiquer le bien et les charges qui le grèvent, l'opération recherchée, les honoraires (fixes ou en pourcentage), leurs modalités de paiement et le taux de TVA, la police d'assurance, l'éventuel angariador impliqué, les éventuels services supplémentaires, ainsi que les conditions d'exclusivité et leurs effets. Faute de durée fixée, le contrat dure six mois ; les contrats types doivent d'abord être validés par l'autorité de la consommation (Direção-Geral do Consumidor) ; et un contrat sans ces mentions est nul, mais seul le client peut s'en prévaloir. Les honoraires sont dus à la conclusion de la transaction ou, si le contrat le prévoit, à la signature du contrat de promesse (CPCV) ; en exclusivité, la société est aussi payée si la transaction échoue par la faute du propriétaire. La loi interdit à une société d'être payée à la fois par son client et par l'autre partie dans la même transaction, et les sommes reçues d'un acheteur avant le CPCV sont détenues en dépôt et doivent être restituées sur demande. En septembre 2026, la commission de vente habituelle était de 4% à 5% plus 23% de TVA (une fourchette globale de 3% à 6%), souvent avec des honoraires minimums d'environ EUR 6,000 hors TVA ; pour les locations, la norme est d'un mois de loyer plus TVA à la charge du bailleur, et dans le neuf c'est généralement le promoteur qui paie (BoaVenda). Chaque bureau, contrat, annonce et courrier doit indiquer le nom de la société et son numéro de licence AMI, et chaque bureau doit disposer d'un livre de réclamations. Selon la loi anti-blanchiment 83/2017 et le règlement IMPIC 603/2021, les sociétés doivent identifier leurs clients, conserver les dossiers, former leur personnel, déclarer le début de leur activité immobilière à l'IMPIC et remettre des déclarations trimestrielles sur chaque vente qu'elles traitent et chaque bail dont le loyer atteint EUR 2,500 ou plus par mois.

Acheteurs étrangers

Le Portugal n'impose aucune restriction de nationalité à l'achat immobilier : résidents et non-résidents achètent aux mêmes conditions, et l'acheteur a besoin d'un numéro fiscal portugais (NIF) ; les personnes vivant hors de l'UE ou de l'EEE doivent désigner un représentant fiscal pour l'obtenir (Global Citizen Solutions, octobre 2026). Le golden visa n'accepte plus l'immobilier : la loi 56/2023 (Mais Habitação) a supprimé les achats immobiliers et le simple transfert de capitaux à partir du 7 octobre 2023. Les voies restantes comprennent EUR 500,000 dans un fonds d'investissement portugais éligible qui n'investit pas dans l'immobilier, un investissement de EUR 500,000 dans une société créant cinq emplois, la création de dix emplois, EUR 500,000 pour la recherche scientifique et EUR 250,000 pour les arts et la culture. La loi organique 1/2026, en vigueur depuis le 19 mai 2026, a porté la durée de résidence nécessaire à la naturalisation de cinq à sept ans pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP et à dix ans pour les autres, les demandes déjà en cours restant soumises à l'ancienne loi. Le régime fiscal des résidents non habituels (NHR) s'est fermé aux nouveaux entrants après 2023 et a été remplacé par l'IFICI, qui offre un taux d'impôt sur le revenu de 20% sur les revenus d'activité portugais éligibles et une exonération de la plupart des revenus étrangers pendant dix ans, mais uniquement pour les personnes qui deviennent résidentes pour exercer des activités éligibles de recherche scientifique ou d'innovation, s'inscrivent au préalable et n'étaient pas résidentes au cours des cinq années précédentes. En 2025, l'INE a recensé 8,471 achats de logements par des acheteurs ayant un domicile fiscal à l'étranger, en baisse de 13.3% et pour la troisième année consécutive, pour une valeur de EUR 3.4 milliards ; les acheteurs basés dans l'UE ont payé en moyenne EUR 335,640 et ceux d'ailleurs EUR 470,277, contre EUR 234,120 pour les résidents.

Fiscalité et frais

L'acheteur paie l'IMT (droit de mutation) et le droit de timbre. Pour 2026, les tranches d'IMT du continent ont été relevées de 2% : pour une résidence principale, le taux est de 0% jusqu'à EUR 106,346, puis de taux marginaux de 2%, 5%, 7% et 8% jusqu'à EUR 660,982, d'un taux unique de 6% jusqu'à EUR 1,150,853 et de 7.5% au-delà ; les résidences secondaires commencent à 1% et suivent les mêmes paliers, tandis que les autres biens urbains paient 6.5% et les terrains ruraux 5% (PwC Tax Guide 2026). Les Açores et Madère fixent leurs propres seuils de tranches. Les acheteurs de 35 ans ou moins qui achètent une première résidence principale ne paient ni IMT ni droit de timbre jusqu'à EUR 330,539, et seulement 8% d'IMT sur la partie au-delà, jusqu'à EUR 660,982. Depuis le 25 mai 2026, le décret-loi 97/2026 applique un IMT forfaitaire de 7.5% aux non-résidents qui achètent un logement ; il ne s'applique pas aux acheteurs qui ont été résidents fiscaux au Portugal auparavant, et il peut être remboursé si l'acheteur devient résident dans les deux ans ou loue le logement à un loyer modéré (jusqu'à EUR 2,300 par mois) dans les six mois et pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années. Le droit de timbre est de 0.8% du prix, plus 0.6% d'un crédit de cinq ans ou plus. Via le service public Casa Pronta, l'acte et l'enregistrement coûtent EUR 375 pour un achat comptant et EUR 700 avec un financement bancaire, tandis que les honoraires d'un notaire privé ou d'un solicitador se situent généralement entre EUR 200 et EUR 500, plus les frais de registre (Literacia Financeira, septembre 2026). Les propriétaires paient chaque année un IMI de 0.3% à 0.45% de la valeur fiscale des biens urbains (fixé par chaque municipalité), et les particuliers détenant des biens résidentiels de plus de EUR 600,000 (EUR 1.2 million pour les couples en imposition commune) paient aussi l'AIMI à 0.7%, puis 1% et 1.5% sur les tranches supérieures ; les sociétés paient 0.4% et les entités situées dans des paradis fiscaux 7.5%.

Off-plan

Les achats sur plan se font par un contrat de promesse de vente (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) avant l'acte définitif. Il doit être écrit, avec les signatures certifiées en présence des parties par un notaire, un avocat, un solicitador ou un bureau du registre, et la personne qui certifie doit confirmer l'existence d'une licence de construction ou d'utilisation. L'acompte (sinal) n'a pas de montant légal ; si l'acheteur se retire, il le perd, et si le vendeur fait défaut, l'acheteur peut réclamer le double de l'acompte ou demander à un tribunal l'exécution forcée, un droit auquel on ne peut pas renoncer dans un CPCV portant sur un bien immobilier (Literacia Financeira, octobre 2026). Le Portugal n'a pas de loi générale obligeant les promoteurs à garantir les paiements sur plan : les acheteurs doivent donc négocier une garantie bancaire ou une caution d'assurance couvrant l'acompte et les échéances, lier les paiements aux étapes de construction et vérifier le registre foncier, le permis de construire et les données de la société du promoteur ; si le promoteur devient insolvable avant la remise des clés, l'acheteur n'est qu'un créancier ordinaire. Les acomptes au CPCV représentent souvent 10% à 30% du prix, le solde étant payé par échéances et à l'acte (The Portugal News, mai 2026). Le décret-loi 97/2026 ramène aussi la TVA sur la construction de logements neufs de 23% à 6% à partir du 1er juillet 2026 (au choix dès le 1er janvier 2026) lorsqu'ils sont vendus comme résidence principale jusqu'à environ EUR 660,982 ou loués à des loyers modérés, et un acheteur qui n'utilise pas un tel logement comme résidence principale paie un supplément d'IMT de 10%.

Location

Les locations de courte durée (alojamento local, AL) doivent être inscrites au registre national RNAL. Mais Habitação (loi 56/2023) avait gelé les nouveaux enregistrements d'AL en appartement, limité les enregistrements à cinq ans et créé une contribution extraordinaire sur l'AL (CEAL) ; le décret-loi 76/2024 du 23 octobre 2024 a annulé ces mesures, rendu les enregistrements de nouveau transmissibles et confié le contrôle aux municipalités, qui peuvent adopter des règlements AL avec des zones de limitation et de croissance durable et s'opposer aux nouveaux enregistrements dans un délai de 60 jours (90 dans les zones de limitation). Les copropriétés ne peuvent plus annuler seules un AL : les propriétaires détenant plus de la moitié des millièmes de l'immeuble peuvent voter une opposition motivée pour troubles répétés, et le maire décide. Lisbonne et Porto appliquent toutes deux des zones de limitation (voir les fiches des villes). Les baux longue durée doivent être écrits et, pour une résidence permanente, durer entre un et 30 ans ; les contrats de plus de trois ans se renouvellent pour la même durée et les plus courts pour trois ans, sauf accord contraire, et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer. Le bailleur peut augmenter le loyer une fois par an selon le coefficient de l'INE avec un préavis écrit de 30 jours : 1.0224 (2.24%) pour 2026 et 1.0256 (2.56%) pour 2027, publié le 1er octobre 2026. Jusqu'à fin 2029, le loyer d'un nouveau contrat pour un logement loué au cours des cinq années précédentes ne peut pas dépasser l'ancien loyer de plus de 2%, sauf exceptions. Les revenus locatifs sont imposés à 25% par défaut (moins pour les contrats longs), et à partir de 2026 à 10% pour les locations d'habitation jusqu'à EUR 2,300 par mois en vertu du décret-loi 97/2026.

Plateformes

IMPIC (licences de médiation AMI, redevance annuelle de régulation, registre public des sociétés agréées)Portail anti-blanchiment de l'IMPIC (déclarations de début d'activité et déclarations trimestrielles de transactions au titre de la loi 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, droit de timbre, IMI, AIMI, caderneta predial, inscription à l'IFICI)Registre foncier (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (guichet unique pour l'acte et l'enregistrement)AIMA (titres de séjour des ressortissants hors UE, successeur du SEF)Mairie (Câmara Municipal) pour les certificats d'enregistrement des citoyens de l'UE, les permis de construire et les règles ALRNAL, le registre national des locations de courte durée (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (validation des contrats de médiation types) et Livro de ReclamaçõesStatistiques des prix des logements de l'INE et données de crédit immobilier du Banco de Portugal