Um negócio no Egito do início ao fim

Um negócio no Egito tem mais etapas do que muitos iniciantes imaginam, principalmente por causa do registro do título. Esta aula mostra os dois tipos de venda e depois coloca números neles.

Quem faz o quê

• Você, o corretor: o contrato de corretagem por escrito, a aproximação das partes, as visitas, a negociação, a verificação dos documentos, o lançamento no seu registro.
• O advogado: verifica a cadeia de títulos e redige ou revisa o contrato de venda. O governo britânico aconselha compradores estrangeiros a usar um advogado independente, nunca um escolhido pela incorporadora ou pelo corretor.
• A incorporadora: nas vendas na planta, a reserva, o contrato, o plano de pagamento e qualquer aprovação de transferência.
• O Departamento de Publicidade Imobiliária (Shahr El Aqary) e os seus cartórios: registro e reconhecimento, sob o Ministério da Justiça.
• A Autoridade Tributária: recebe o imposto de 2.5% sobre a alienação, pago pelo vendedor.

Uma revenda, passo a passo

1. Assine um contrato de corretagem com o vendedor (e com o comprador, se você atuar pelos dois).
2. Verifique o título. A unidade está registrada (o “contrato azul”) ou é detida por uma cadeia de contratos primários? No Egito, é o registro que transfere a propriedade perante terceiros. Uma falha na cadeia pode significar um processo judicial.
3. Divulgue a unidade e qualifique os compradores. Verifique a identidade e os recursos do comprador.
4. Acerte o preço e as condições. Se a unidade ainda está em construção, o preço costuma ser apresentado como o valor já pago mais um ágio (o “over”), e o comprador assume as parcelas restantes com a incorporadora.
5. Assine o contrato de venda. O vendedor deve comparecer pessoalmente ou por procuração. Uma procuração vinda do exterior leva tempo, então comece cedo.
6. Pague pelo banco. Guarde os comprovantes, principalmente para compradores estrangeiros que pagam em moeda estrangeira.
7. Registre ou reconheça em cartório. O registro exige uma medição, a ratificação do Sindicato dos Advogados (1% do valor, com teto de EGP 25,000), uma taxa de registro por área (informada em EGP 500 até 100 m², até EGP 2,000 acima de 300 m²) e os custos do contrato. A Enterprise informou que os custos totais muitas vezes chegavam a EGP 30,000 a 50,000 em 2023.
8. O vendedor paga o imposto sobre a alienação: 2.5% do preço bruto de venda, sem deduções, com ou sem registro do contrato. Desde que a Lei 151 de 2026 entrou em vigor em 29 de julho de 2026, a PwC informa um prazo de pagamento de 60 dias (guias mais antigos falam em 30 dias).

Uma venda na planta, passo a passo

1. Verifique o projeto: histórico da incorporadora, destinação do terreno (muitas vezes pela NUCA), plano geral aprovado e conta bancária do projeto exigida pelo Decreto 2184 de 2022.
2. Reserva. O cliente reserva uma unidade com número específico. Nunca aceite uma “reserva” sem número de unidade nem um pagamento em conta pessoal.
3. Entrada. Um guia para compradores de 2026 fala em 5% a 15%, mas varia conforme o lançamento.
4. Assine o contrato primário (aqd ibtidaei) com a incorporadora. Leia a data de entrega, as cláusulas de atraso, o padrão de acabamento, as taxas de transferência e o depósito de manutenção, cobrado além do preço.
5. Parcelas ao longo do plano, muitas vezes de 7 a 10 anos. Pelo Decreto 2184, a incorporadora tem uma carência de 12 meses para atraso na entrega, e depois de 24 meses de atraso o comprador pode pedir o reembolso.
6. Entrega das chaves, depois o depósito de manutenção vence, e o registro pode vir mais tarde.

A incorporadora paga a comissão da sua imobiliária. Pergunte quando.

Exemplo calculado 1: uma revenda em New Cairo

Um apartamento pronto e registrado é vendido por EGP 8,000,000. O vendedor concordou com uma comissão de 2.5% no seu contrato (taxa de exemplo: a lei não fixa nenhuma).

• Imposto sobre a alienação: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (vendedor)
• Comissão: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (vendedor, por transferência bancária)
• Valor líquido do vendedor antes de outros custos: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Comprador: custos de registro, mais a taxa do Sindicato dos Advogados com teto de EGP 25,000.

Exemplo calculado 2: uma unidade na planta

Uma unidade custa EGP 6,000,000, com 10% de entrada e parcelas trimestrais ao longo de 8 anos (condições de exemplo).

• Entrada: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• Saldo: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Trimestres: 8 x 4 = 32
• Cada parcela: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Se o depósito de manutenção for de 8% (apenas exemplo, confira o contrato): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 a mais.

Mostre sempre ao cliente o total, não apenas o valor mensal. Use a calculadora de comissão para conferir a sua parte.

Taxas e prazos de impostos mudaram em 2026. Verifique a fonte oficial antes de agir.

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