Um negócio imobiliário em Dubai do início ao fim

Um negócio em Dubai segue um caminho claro. Quando você conhece cada etapa, pode dizer ao cliente o que vem a seguir, e é isso que faz ele confiar em você.

Quem faz o quê

• Você, o corretor: encontra e qualifica as partes, cuida dos formulários da RERA, coordena as etapas.
• O trustee office: um escritório de registro que representa o Dubai Land Department (DLD) e processa a venda com contratos eletrônicos. Não há notário em uma revenda padrão em Dubai.
• A incorporadora: emite o certificado de não objeção (NOC) em uma revenda e vende diretamente nos imóveis na planta.
• O banco: avalia o imóvel e paga o vendedor na transferência quando o comprador tem financiamento.
• O DLD: registra a venda e emite a escritura (title deed).
• Um conveyancer (opcional): muitos compradores usam um para cuidar dos documentos e guardar o cheque do depósito.

Uma revenda, passo a passo

1. Form A. O vendedor assina um contrato de marketing com a sua imobiliária. Você obtém uma autorização no Trakheesi e anuncia.
2. Form B. O comprador assina com o corretor dele (às vezes da mesma imobiliária).
3. Visitas e proposta. Acerte o preço e as condições. Se houver duas imobiliárias envolvidas, assine primeiro o Form I.
4. Form F (MOU). Comprador e vendedor assinam o contrato de venda. O comprador geralmente entrega um cheque de depósito de garantia de 10% em nome do vendedor, guardado até a transferência.
5. Financiamento, se houver. O banco avalia o imóvel e emite uma oferta final.
6. NOC da incorporadora. O DLD lista um e-NOC da incorporadora como documento obrigatório. Ele confirma que não há taxas de condomínio em atraso. Geralmente é o vendedor quem solicita e paga.
7. Transferência no trustee office. As duas partes, ou os seus representantes, assinam. As taxas são pagas e o vendedor recebe o preço.
8. Escritura. O DLD emite uma escritura eletrônica em nome do comprador.

Uma venda na planta, passo a passo

1. Verifique o projeto. No app Dubai REST, você pode ver a situação do projeto e a sua conta escrow. Pela Lei nº 8 de 2007, uma incorporadora precisa da aprovação do DLD e de uma conta escrow do projeto antes de vender na planta.
2. Formulário de reserva. Ele reserva a unidade e registra o preço e as principais condições. O comprador paga um valor de reserva.
3. SPA. O contrato de compra e venda com a incorporadora, incluindo o plano de pagamento.
4. Registro no Oqood. A incorporadora registra a venda no Oqood, o registro provisório do DLD. A taxa é de 4% do preço, geralmente paga na reserva por meio da incorporadora (Bayut).
5. Parcelas. Os pagamentos vão para a conta escrow daquele projeto específico.
6. Entrega das chaves. Na conclusão, o registro no Oqood é substituído por uma escritura do DLD.

Três pontos a explicar aos compradores:

• A comissão nos imóveis na planta é paga pela incorporadora, muitas vezes entre 2% e 8% (Bayut).
• Revender antes da conclusão exige o NOC da incorporadora, e as incorporadoras geralmente exigem uma parte mínima paga, muitas vezes de 30% a 40%, conforme o SPA (Binghatti).
• Os financiamentos de imóveis na planta são limitados pelo Banco Central a 50% do valor (LTV).

As taxas em uma revenda

• Taxa de transferência do DLD: 4% do preço. A Resolução do Conselho Executivo nº 30 de 2013 diz que ela é dividida igualmente, salvo acordo em contrário, mas na prática o comprador costuma pagá-la toda. Escreva a divisão no Form F.
• Trustee office: AED 4,000 mais IVA quando o preço é de AED 500,000 ou mais, AED 2,000 mais IVA abaixo disso (haus & haus).
• Comissão da imobiliária: cerca de 2% mais 5% de IVA, acordada no Form A ou B.
• Registro da hipoteca: 0.25% do valor do empréstimo, não do preço.

Exemplo calculado: um apartamento de AED 2,000,000, comprador à vista

Item	Cálculo	Valor (AED)
Taxa de transferência do DLD	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + 5% de IVA	4,200
Comissão da imobiliária	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% de IVA	42,000
Escritura e taxas administrativas	Como no exemplo da Property Finder	580
Custos totais de compra		126,780

Isso representa cerca de 6.3% além do preço. Se o comprador fizer um financiamento de 80% (o máximo para o primeiro imóvel de um expatriado até AED 5 milhões), acrescente 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 pelo registro da hipoteca, mais pequenas taxas.

Mostre esta tabela ao seu cliente na primeira reunião. Os compradores detestam surpresas no trustee office.

Pratique com imóveis na planta e dinheiro e cálculos.

Taxas e procedimentos mudam. Verifique a fonte oficial (as páginas de taxas do DLD e o seu trustee office) antes de agir. Esta aula não é aconselhamento jurídico nem financeiro.