Сделка от начала до конца на Кипре

Кипрская сделка проходит через несколько рук: вас, юриста покупателя, часто банк, Налоговый департамент и Департамент земель и межевания (DLS), то есть Земельный реестр. Ваша ценность в том, чтобы знать порядок действий, следить за сроками всех участников и не допустить, чтобы кого-то удивили НДС или сборы за переоформление. Этот урок проходит по перепродаже, а затем разбирает две сделки в евро.

Кто за что отвечает

• Вы, агент или ассистент: агентский договор, маркетинг, показы, предложение, идентификация клиента, координация.
• Юрист покупателя: проверяет титул и разрешения, составляет или проверяет договор купли-продажи, депонирует его в DLS.
• Банк: оценивает объект и одобряет кредит.
• Налоговый департамент: НДС, заявление на пониженную ставку 5% и налоговая справка продавца.
• DLS: хранит депонированный договор, затем регистрирует переоформление и взимает сбор за переоформление.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Агентский договор. Письменный, с вашим вознаграждением и НДС (урок 4).
2. Предложение и бронирование. Многие продавцы берут залог за бронирование, чтобы прекратить показы. Особого правового регулирования для этого мы не нашли. Danos & Associates (июнь 2026) советуют проверить, у кого хранятся деньги, возвращаются ли они, сколько действует бронирование и что будет, если проверки юриста выявят проблемы.
3. Идентификация. Идентифицируйте обе стороны и любого бенефициарного владельца до движения денег (урок 4).
4. Проверки. Юрист заказывает справку о проверке DLS, проверяет ипотеки, меморандумы, запреты, доступ, разрешения на планировку и строительство и сертификат одобрения.
5. Договор купли-продажи. В нём указываются цена, этапы оплаты, передача владения, обременения, гарантии, последствия неисполнения и дата переоформления.
6. Депонирование в DLS. См. ниже.
7. Одобрение ипотеки. Банк одобряет кредит до завершения сделки.
8. Разрешение для покупателя из страны вне ЕС. DLS требует разрешение по Cap. 109, если покупатель является иностранцем. Danos & Associates отмечают, что заявление обычно подаётся после подписания договора.
9. Переоформление в DLS. Обе стороны подают документы, покупатель платит сбор за переоформление, титул переходит к нему.
10. Ваше вознаграждение. По статье 20 оно подлежит выплате при заключении договора купли-продажи, если вы не договорились об ином.

Гербового сбора больше нет

До 2025 года договор купли-продажи облагался гербовым сбором до депонирования. EY сообщает, что закон о гербовом сборе отменён с 1 января 2026 года в рамках налоговой реформы, принятой 31 декабря 2025 года. Договор, подписанный в 2026 году, гербовым сбором не облагается. В некоторых старых брошюрах DLS гербовый сбор ещё упоминается, а документы, подписанные до 2026 года, могут подпадать под старые правила.

Депонируйте договор в DLS

Это этап, который лучше всего защищает покупателя. По закону Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 подписанный договор нужно депонировать в районном земельном управлении в течение шести месяцев после подписания. DLS рекомендует делать это немедленно. После депонирования:

• Никакой другой договор купли-продажи на тот же объект депонировать нельзя.
• Договор создаёт обременение на объекте, очерёдность которого определяется датой депонирования.
• Если продавец не исполняет обязательства, покупатель может просить суд обязать его к переоформлению (исполнение в натуре) или к выплате компенсации.
• Если есть более ранняя ипотека, покупатель может выплатить свою долю долга напрямую кредитору и обратиться в суд, если кредитор откажется освободить объект.

Если срок пропущен, как поясняют Kleanthous & Platis (август 2026), договор остаётся действительным между сторонами, но покупатель теряет защиту от третьих лиц, а исполнение в натуре становится делом усмотрения суда. Суд может разрешить позднее депонирование. DLS добавляет, что сборы за переоформление вырастают на 10%, если договор не был депонирован в течение шести месяцев.

НДС или сборы за переоформление

Сделка с недвижимостью облагается либо НДС, либо сборами за переоформление, но не тем и другим в полном объёме.

Новостройки облагаются НДС. Стандартная ставка 19%. Ставка 5% применяется к основному жилью покупателя по правилам 2023 года: 5% на первые 130 кв. м, если их стоимость не превышает €350,000, для жилья площадью до 190 кв. м и сделок до €475,000 (урок 5). GK Law Firm отмечает, что покупатель подаёт заявление онлайн через Tax For All после подписания и до вступления во владение.

Сборы за переоформление (DLS, PwC, август 2026):

Стоимость	Ставка
До €85,000	3%
от €85,001 до €170,000	5%
Более €170,000	8%

• Сбор за переоформление не взимается, если по той же продаже был начислен НДС (DLS требует справку департамента НДС).
• Скидка 50%, если покупка не облагается НДС, что относится к большинству перепродаж.
• Сбор рассчитывается от цены или от рыночной стоимости, если директор DLS сочтёт заявленную цену слишком низкой.

Продавец может быть обязан заплатить налог на прирост капитала по ставке 20%. С 1 января 2026 года пожизненные льготы выросли до €150,000 для основного жилья (при соблюдении условий) и до €30,000 для прочих продаж (PwC). Перед переоформлением продавцу нужна налоговая справка (форма N313).

Пример 1: квартира на вторичном рынке в Ларнаке

Покупатель платит €250,000 за квартиру на вторичном рынке без НДС, с ипотекой, как за основное жильё. В вашем агентском договоре указано 3% плюс НДС, платит продавец.

Позиция	Расчёт	Сумма
Сбор за переоформление до скидки	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Сбор за переоформление после скидки 50%	13,200 x 50%	€6,600
Гербовый сбор	Отменён в 2026 году	€0
Собственные средства при кредите 80% от стоимости	250,000 x 20%	€50,000
Вознаграждение агентства, платит продавец	250,000 x 3%	€7,500
НДС на гонорар	7,500 x 19%	€1,425
Платёж вашего агентства Совету	250,000 x 2/10,000	€50

Как складывается сбор: €2,550 с первых €85,000, €4,250 со следующих €85,000 и €6,400 с последних €80,000.

Цифра 80% взята из лимита Центрального банка Кипра для основного жилья (70% для прочей недвижимости), о котором было объявлено в 2021 году. Проверьте актуальное предложение банка и добавьте его собственные комиссии и сбор 1% за регистрацию ипотеки, указанный PwC.

Пример 2: новая квартира в Лимассоле

Покупатель платит €300,000 за новую квартиру площадью 110 кв. м у девелопера как за основное жильё. GK Law Firm использует тот же пример.

Позиция	Ставка 5% (основное жильё)	Ставка 19%
VAT	€15,000	€57,000
Сбор за переоформление	€0 (начислен НДС)	€0 (начислен НДС)

Именно из-за этой разницы в €42,000 вы спрашиваете о планах покупателя в первый же день. Если покупатель продаст или сдаст квартиру в течение 10 лет, он должен в течение 30 дней сообщить об этом Налоговому департаменту и вернуть разницу за оставшиеся годы.

Титулы собственности и переоформление

Если отдельный титул собственности уже существует, переоформление может пройти вскоре после проверок. Стороны подают в районное земельное управление декларацию о переоформлении (форма N270), налоговую справку продавца N313, справки муниципалитета, канализационной и водной служб, копии удостоверений личности и согласие залогодержателя, если объект в ипотеке. Затем DLS назначает дату.

Если титула ещё нет, что часто бывает с новым жильём и офф-план, защитой покупателя служит депонированный договор, пока девелопер не получит сертификат одобрения здания и отдельные титулы. По данным Министерства внутренних дел за 2024 год, было подано 21,495 заявлений от «покупателей в ловушке» по закону 2015 года, а титулы переоформлены в 11,158 случаях. Спрашивайте каждого девелопера, не заложена ли земля и когда ожидаются титулы.

Офф-план и новостройки

При покупке офф-план договор устанавливает поэтапные платежи. Убедитесь, что юрист покупателя:

• Сразу депонирует договор в DLS.
• Проверяет разрешения на планировку и строительство.
• Подтверждает, что девелопер подал в DLS коэффициент стоимости квартиры, который определяет долю покупателя в любой ипотеке на землю.
• Вовремя подаёт заявление на НДС 5%, если покупатель имеет на это право.

Налоги, сборы и правила кредитования меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь с обучением по продажам.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.