Сделка с недвижимостью в Марокко от начала до конца

В марокканской сделке участвует больше людей, чем ожидают многие новички: вы, нотариус или адулы, налоговая служба, земельный реестр, банк, а для нового жилья ещё и девелопер. Зная порядок шагов, вы спокойно ведёте клиента и рано замечаете проблемы.

Кто за что отвечает

• Вы, агент. Находите покупателя или объект, подписываете поручение и листы показов, ведёте переговоры, собираете документы и следите, чтобы все соблюдали сроки.
• Нотариус или два адула. С 16 июля 2026 года (Закон 41.25) только они могут составлять акт купли-продажи, обещание продажи и предварительный договор off-plan.
• Налоговая служба (DGI). Взимает регистрационную пошлину с покупателя и налог на прибыль от продажи (TPI) с продавца.
• Земельный реестр (conservation foncière, часть ANCFCC). Регистрирует продажу в земельном титуле. Право собственности защищено, когда в титуле указан покупатель.
• Банк. Выдаёт кредит покупателю, а для нерезидентов конвертирует иностранную валюту в дирхамы с подтверждением.
• Девелопер при off-plan: продаёт объект, предоставляет гарантию и сдаёт здание.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Предложение и проверки. Согласуйте цену. Запросите номер титула и свежую справку из земельного реестра. Проверьте личность продавца, ипотеку и обременения. Если объект оформлен по melkia (акт адулов на основе свидетельских показаний), предупредите покупателя: центрального реестра нет, а оформление титула может занять от 12 до 36 месяцев (Lesmre).
2. Обещание продажи (compromis). Подписывается у нотариуса или адулов. В нём указаны цена, задаток, условие о кредите, если есть, и дата окончательного акта.
3. Задаток. Вносится нотариусу. Средства, внесённые нотариусам, хранятся на депозитных счетах в CDG, а не на счёте продавца.
4. Оплата. Покупатель платит банковским переводом или чеком. Нерезидент переводит иностранную валюту через марокканский банк и сохраняет подтверждение: именно оно позволит вывести деньги при будущей продаже (Office des Changes).
5. Окончательный акт. Подписывается у нотариуса. Если кто-то подписывает через представителя, доверенность должна быть заранее зарегистрирована в суде.
6. Пошлины и регистрация. Пошлины покупателя уплачены, и нотариус подаёт продажу в conservation foncière, которая обновляет титул.
7. Налог продавца. Продавец подаёт декларацию и платит TPI в течение 30 дней после продажи.

Продажа off-plan (VEFA) шаг за шагом

Продажи off-plan регулируются Законом 44-00 с поправками Закона 107-12:

1. Договор бронирования, только после получения разрешения на строительство. Покупатель платит 5% и может отказаться в течение месяца.
2. Предварительный договор, допускается после получения разрешения на строительство (ст. 618-5). С июля 2026 года он должен быть нотариальным актом нотариуса или адулов. Покупатель платит 5%. Девелопер должен предоставить банковскую или страховую гарантию на авансы.
3. Начало работ: 10%.
4. Этапы строительства (каркас, отделка, разрешение на заселение): всего 60%, распределение по договорённости.
5. Ключи и окончательный акт: 20%, затем регистрация в земельном реестре.

В 2023 году Finances News сообщил, что многие девелоперы вместо этого продают по менее строгим бронированиям. Если нет номера разрешения, гарантии и нотариуса, прямо скажите покупателю, от какой защиты он отказывается. Смотрите Как работает off-plan (VEFA) в Марокко.

Сборы и налоги

Покупатель:

• Регистрационная пошлина: 4% на построенную недвижимость (минимум MAD 1,000), 5% на незастроенную землю, 3% на подходящее социальное жильё.
• Земельный реестр: 1.5% от цены плюс MAD 100 за титул, минимум MAD 500 (тариф ANCFCC).
• Нотариус: обычно около 1% плюс НДС. Попросите письменную смету.
• Надбавка за наличные: с 1 июля 2026 года дополнительные 2% с любой неотслеживаемой части цены свыше MAD 300,000.

Продавец:

• TPI: 20% от чистой прибыли, но не менее 3% от цены продажи. Основное жильё, в котором продавец жил не менее пяти лет, освобождено, но минимум 3% всё равно применяется к части цены свыше MAD 4 млн.

Вознаграждение агентства: обычно 2–3%, часто 2.5%, платит тот, кто его подписал.

Пример расчёта в MAD

Цифры для примера: квартира с титулом в Касабланке продаётся за MAD 2,000,000. Продавец купил её за MAD 1,500,000, это не его основное жильё, а чистая облагаемая прибыль после разрешённых расходов составляет MAD 400,000. Продавец подписал поручение на 2.5%.

Позиция	Расчёт	MAD
Регистрационная пошлина (покупатель)	4% x 2,000,000	80,000
Земельный реестр (покупатель)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Нотариус (покупатель)	около 1% плюс НДС	около 22,000–24,000
Справки и прочие расходы (покупатель)	резерв	около 2,000
Итого для покупателя сверх цены		около 134,000–136,000
Вознаграждение агентства (продавец)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (продавец)	большее из 20% x 400,000 = 80,000 и 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
Продавец получает	2,000,000 минус 50,000 минус 80,000	1,870,000

Расходы покупателя составляют около 6.7–6.8% от цены, что соответствует оценке ReaConsult на 2026 год. Если у продавца есть ипотека, она тоже погашается из 1,870,000.

Главное

• Нотариус или адулы составляют все ключевые акты. Вы готовите пакет документов и двигаете дело вперёд.
• Вторичный рынок: проверки, compromis, задаток у нотариуса, оплата через банк, окончательный акт, земельный реестр.
• Off-plan: сначала разрешение, затем 5, 5, 10, 60 и 20, с гарантией.
• Покупатели платят около 6.5–7% сверх цены. Продавцы платят TPI в течение 30 дней.

Отработайте цифры в тренировке по деньгам в Марокко и тренировке по off-plan. Для иностранных покупателей прочитайте Покупка недвижимости в Марокко иностранцем.