Профессия агента по недвижимости в Португалии

Добро пожаловать на курс. За восемь коротких уроков вы узнаете, как начать, работать и расти как агент по недвижимости в Португалии. Этот первый урок о самой профессии: что вы делаете весь день, кто вам платит и как на самом деле выглядит первый год.

Лицензия у агентства, клиент у вас

В Португалии посредничество с недвижимостью является лицензируемой деятельностью. Закон 15/2013 гласит, что компании (или индивидуальному предпринимателю) нужна лицензия IMPIC, государственного института недвижимости и строительства, прежде чем выступать посредником. В отрасли её называют лицензией AMI. Подробно мы разберём её в уроке 3.

Большинство людей, которые показывают жильё, сами такой лицензии не имеют. Они работают как consultores imobiliários по лицензии агентства, к которому присоединились. Как пояснил Ekonomista в сентябре 2026 года, консультанту нужен лишь договор о сотрудничестве с лицензированной компанией. Приглашённый автор Doutor Finanças в 2024 году оценил, что намного больше 95% агентов работают именно так, а их общее число составляет от 40,000 до 60,000 человек. Индивидуального реестра нет, поэтому считайте это оценкой.

Чем на самом деле занимается консультант

При перепродаже вы обычно работаете на продавца. Вы:

1. Получает объект и добивается, чтобы собственник подписал договор посредничества агентства (урок 4).
2. Оцениваете жильё, делаете фото и публикуете его на порталах.
3. Квалифицирует покупателей, организует просмотры и идентифицирует каждого клиента для проверок по противодействию отмыванию денег.
4. Ведёт переговоры по предложению и помогает обеим сторонам дойти до предварительного договора (CPCV) и задатка (sinal).
5. Координирует банк, адвоката или solicitador и купчую, пока ключи не перейдут к покупателю.

В сделках с новостройками или офф-планом вы продаёте для девелопера, часто через запуски проектов и мероприятия для покупателей. При аренде вы находите и проверяете арендаторов для арендодателя.

Кто нанимает

Вы встретите три основных типа работодателей:

• Национальные сети и франшизы, где большинство консультантов самозанятые и работают под общим брендом.
• Независимые и бутик-агентства, часто сильные в одном городе, на одном побережье или в одном ценовом сегменте.
• Девелоперы и их отделы продаж, которые продают новые проекты.

Сети большие. Как сообщил ECO в марте 2026 года, в 2025 году у RE/MAX было 11,350 консультантов в 422 агентствах, у Century 21 5,086 консультантов, у ERA около 3,300, у Zome 2,064. KW (Keller Williams) не назвала численность, но сообщила о 14,429 сделках. Вместе у пяти крупнейших сетей было 24,825 консультантов и более 140,000 закрытых сделок.

Иностранные покупатели важны. Данные INE, опубликованные ECO, показывают, что в 2025 году на иностранцев пришлось 27.6% покупок жилья семьями, впереди покупатели из Бразилии, Анголы и Франции. Языки дают реальное преимущество.

Как вам платят

Никакой закон не устанавливает гонорар. Закон 15/2013 лишь требует, чтобы в договоре посредничества были указаны гонорар агентства, порядок оплаты и ставка НДС. Как сообщил Ekonomista в сентябре 2026 года, агентства обычно берут от 2% до 6% от цены, при этом в крупных сетях чаще всего называют ставку 5%. Сверху добавляется 23% НДС, как в примере Postal с продажей за €250,000 по ставке 5%: гонорар €12,500 плюс €2,875 НДС. При продаже обычно платит продавец.

Этот гонорар получает агентство. Вы получаете долю:

Модель	Как это работает	Главный риск
Самозанятый консультант (recibos verdes)	Вы выставляете агентству счёт за свою долю каждого гонорара	Нет дохода, пока сделка не закрыта
Сотрудник с зарплатой и комиссией	Трудовой договор, социальное страхование оплачивает работодатель	Меньшая доля со сделки, и встречается реже
Продажи у девелопера	Оклад или вознаграждение за каждый проданный объект	Зависит от одного проекта

По данным Ekonomista, обычная доля консультанта составляет от 40% до 50% гонорара агентства, в зависимости от модели. Доли ниже, когда гонорар делится с коллегой или другим агентством: в примере Postal консультант получил €3,125 из гонорара €12,500, около 25%.

Что касается аренды, ECO ещё в 2020 году сообщал, что Century 21 брала от полутора до двух месячных арендных плат, а ERA две месячные платы плюс НДС. Уточните текущие ставки в своём агентстве.

Страница Indeed для consultor imobiliário, составленная по 314 сообщённым зарплатам и обновлённая в октябре 2026 года, показывает в среднем около €2,890 в месяц, у большинства от €1,079 до €7,739. Это данные, которые сообщили сами пользователи, а не официальная статистика. Расчёты мы сделаем в уроке 8, а свои цифры можно проверить в калькуляторе комиссии.

Реалистичный первый год

Будьте честны с собой перед стартом:

• Сделки требуют времени. По цифрам ECO, у пяти крупных сетей в 2025 году в среднем было 5.2 сделки на консультанта. Это примерно одна сделка каждые десять недель, а у новичка будет ниже среднего.
• Нужны сбережения. Если вы работаете только за комиссию, рассчитывайте покрыть расходы на жизнь за несколько месяцев.
• Документы и есть работа. Лицензии, проверки по отмыванию денег, энергосертификаты и налоги. Агенты, которые в этом разбираются, завоёвывают доверие.
• Языки и знание местности важнее отточенной презентации.

Те, кто остаётся в профессии, выстраивают ежедневную рутину, продолжают изучать правила и видят в каждом клиенте будущую рекомендацию. Именно в этом вам поможет этот курс.

Что дальше

В уроке 2 мы разберём, кто и на каком основании может работать в Португалии. Чтобы посмотреть открытые вакансии уже сейчас, откройте вакансии и сравните работодателей в разделе агентства.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Правила и цифры меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.