Лицензия AMI: требования, сборы и обязанности

В одном Португалия проще многих стран: здесь одна национальная лицензия, которую выдаёт один орган, без экзамена. В другом она строже: лицензия предполагает страховку, ежегодное подтверждение и реальные штрафы. Этот урок проведёт вас через всё это.

Кому нужна лицензия

Закон 15/2013 требует для посредничества с недвижимостью в Португалии лицензию IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). Закон называет владельца лицензии empresa de mediação imobiliária. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Если вы присоединяетесь к агентству как консультант, лицензия у агентства, и вы работаете по ней (урок 2). Собственная лицензия нужна, только если вы открываете свой бизнес. Ekonomista отмечает, что обязательного курса для открытия агентства нет.

Два требования

Статья 5 закона устанавливает всего два условия:

1. Деловая добросовестность (idoneidade comercial) компании и её законных представителей. Статья 6 исключает, например, компании-банкроты и людей с определёнными вступившими в силу приговорами за последние пять лет. Doutor Finanças называет среди них приговоры к лишению свободы за мошенничество, коррупцию или отмывание денег. Добросовестность подтверждается заявлением под присягой и справкой об отсутствии судимости.
2. Страхование гражданской ответственности не менее €150,000 или финансовая гарантия либо равноценный инструмент (статья 7). gov.pt подтверждает тот же минимум. Принимается полис из другой страны Европейской экономической зоны.

Как подать заявку

Doutor Finanças описывает шаги в своём гайде 2025 года. Подать заявку можно онлайн, в окне IMPIC или через Balcão do Empreendedor (портал услуг для бизнеса). Подавайте заявку до начала работы, а не после.

Вам понадобятся:

• Форма заявки и заявление о добросовестности.
• Список помещений, открытых для клиентов.
• Страховой полис и подтверждение оплаты.
• Для индивидуального предпринимателя: удостоверение личности, декларация о начале деятельности и справка об отсутствии судимости, выданная для цели «Mediação Imobiliária».
• Для компании: список законных представителей, их удостоверения и справки о несудимости, налоговый номер компании и код доступа к выписке из коммерческого реестра.

Заявители из других стран Европейской экономической зоны могут подавать документы на португальском или английском (FAQ IMPIC).

Срок решения. Статья 8 даёт IMPIC 20 дней на решение после получения пакета документов. Если ответа нет в срок, заявка считается одобренной по умолчанию. Одобрение вступает в силу только после оплаты сбора и подтверждения страховки.

Сколько это стоит

Согласно FAQ IMPIC, на основании Постановления 199/2013:

Позиция	Сумма
Заявка на лицензию	€100
Новая заявка после неоплаченного сбора	€150
Ежегодный регуляторный сбор	€265, в первый год пропорционально
Дубликат удостоверения представителя или справка	€25 за каждый

Добавьте страховую премию, которая зависит от страховщика. Doutor Finanças подтвердил суммы €100 и €265 в ноябре 2025 года.

Как сохранить лицензию

У лицензии нет срока действия (статья 4). Она может прекратиться, быть приостановлена или аннулирована, если вы перестанете соответствовать требованиям. Ваши ежегодные и текущие обязанности:

• Каждый январь оплачивайте ежегодный сбор и подтверждайте, что по-прежнему соответствуете требованиям, включая действующую страховку. Doutor Finanças называет это ежегодным продлением.
• Сообщайте IMPIC в течение 30 дней об открытии, переезде или закрытии помещений, открытых для публики (статья 14).
• Сообщайте об изменениях данных компании и требований, ведите актуальный реестр договоров посредничества и предоставляйте IMPIC любую запрошенную информацию (статья 20, в изложении gov.pt).
• Предоставляйте книгу жалоб (livro de reclamações).
• Используйте утверждённый договор. С Декрета-закона 102/2017 типовые договоры посредничества проверяет IMPIC. Если вы используете официальный образец из Постановления 228/2018, достаточно сдать его на хранение в IMPIC как минимум за 5 рабочих дней до первого использования. Собственный образец сначала должен одобрить IMPIC. Пропуск этого шага может стоить от €500 до €2,500 (Imojuris).
• Выполняйте обязанности по противодействию отмыванию денег как обязанное лицо, включая назначение ответственного за комплаенс и ежеквартальную отчётность о сделках (урок 4, FAQ IMPIC).

Ваш номер везде

Статья 13 гласит, что название компании и её номер лицензии должны быть указаны в каждом офисе, открытом для публики, а также в договорах, переписке, публикациях и всей рекламе. Только лицензированные компании могут использовать в названии слова mediação imobiliária.

Как консультант проверьте, что номер AMI вашего агентства есть на визитках, в публикациях и в каждом объявлении.

Штрафы

Исходный текст 2013 года устанавливает такие диапазоны (статья 32). С тех пор в закон вносились изменения, поэтому прежде чем опираться на точную цифру, сверьтесь с консолидированной версией.

Нарушение	Диапазон штрафа
Посредничество без лицензии, среди прочего	От €5,000 до €30,000
Нарушение обязанностей перед клиентами (статья 17) или правил об авансах (статья 19)	От €2,500 до €25,000
Несообщение об офисах или обслуживание клиентов на дому	От €1,000 до €10,000
Отсутствие номера лицензии или названия в документах и рекламе, среди прочего	От €750 до €5,000
Прочие обязанности, например некоторые правила отчётности	От €500 до €2,500

За две самые серьёзные группы нарушений IMPIC может дополнительно закрыть помещения или запретить деятельность на срок до двух лет. Покушение и неосторожность тоже наказуемы, с уменьшенными вдвое лимитами.

Шаг за шагом

1. Выберите модель: консультант в агентстве, индивидуальный предприниматель или компания.
2. Получите NIF, NISS и регистрацию деятельности (урок 2).
3. Получите справку о несудимости и подпишите заявление о добросовестности.
4. Оформите страховку: не менее €150,000.
5. Подайте заявку в IMPIC и оплатите сбор €100, затем ежегодный сбор.
6. Сдайте образец договора в IMPIC.
7. Настройте AML: ответственный за комплаенс, анкеты клиентов, квартальные отчёты.
8. Указывайте номер AMI в каждом объявлении, на визитке и в договоре.
9. Отметьте в календаре каждый январь для оплаты сбора и подтверждения требований.

Правила и сборы меняются, поэтому перед действиями уточняйте в IMPIC. Тренируйтесь в тренажёре продажи.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация.