Сделка от начала до конца в Португалии

Продажа в Португалии проходит через несколько рук: вас, часто юриста или солиситора, банк, налоговую, нотариуса или стойку Casa Pronta и земельный реестр. Ваша ценность в том, чтобы знать порядок, следить за сроками у всех и не допустить, чтобы налоговый счёт стал для кого-то сюрпризом. Этот урок разбирает перепродажу, а затем считает одну сделку в евро.

Кто за что отвечает

• Вы, консультант: договор посредничества, маркетинг, показы, предложение, идентификация клиентов, координация.
• Юрист или солиситор покупателя: проверяет документы, составляет или проверяет CPCV, назначает купчую.
• Банк: оценивает жильё и одобряет ипотеку.
• Налоговая (Finanças): выдаёт платёжные квитанции по IMT и гербовому сбору, которые покупатель оплачивает до купчей.
• Нотариус или Casa Pronta: публичный акт продажи. Casa Pronta это единое окно земельного реестра.
• Земельный реестр (conservatória do registo predial): регистрирует нового собственника и ипотеку, если она есть.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Договор посредничества. Подписанный и письменный, с вознаграждением и ставкой НДС (урок 4).
2. Предложение и бронь. Многие агентства берут бронь, чтобы остановить показы. Мы не нашли особого правового правила для неё, поэтому зафиксируйте сумму, срок подписания CPCV и возвращается ли она.
3. Идентификация. По правилам IMPIC идентифицируйте обе стороны и бенефициарного владельца до CPCV (урок 4).
4. Проверки. Юрист запрашивает certidão permanente (собственник, ипотеки, аресты), caderneta predial (налоговые данные), энергетический сертификат и историю лицензий в муниципалитете. С 2024 года licença de utilização больше не нужна при купчей (Montepio), но её отсутствие всё ещё может помешать ипотеке.
5. CPCV и sinal. См. ниже.
6. Одобрение ипотеки. Банк одобряет кредит до назначения купчей.
7. IMT и гербовый сбор. Покупатель подаёт форму IMT (Modelo 1) и платит не позднее следующего рабочего дня после выдачи квитанции, всегда до купчей (Portal das Finanças).
8. Купчая и регистрация. У нотариуса или в Casa Pronta, где продажа и регистрация проходят за одну встречу.
9. Ваше вознаграждение. Выплачивается при заключении сделки или при CPCV, если так сказано в вашем договоре посредничества (Закон 15/2013, статья 19).

CPCV и sinal

Contrato-promessa de compra e venda (CPCV, предварительный договор купли-продажи) это обещание купить и продать. Гайд Montepio за сентябрь 2026 года поясняет:

• Он составляется письменно и подписывается обеими сторонами. Закон предусматривает очное заверение подписей, от которого стороны могут отказаться в договоре.
• В нём должны быть указаны стороны, объект и его реестровые и налоговые реквизиты, цена и условия оплаты, sinal, срок купчей, то, что жильё продаётся без обременений, его градостроительная лицензия и энергетический сертификат.
• Sinal (задаток) согласуется свободно, обычно от 10% до 20% цены, и засчитывается при купчей.
• Правило двойного возврата. По статье 442 Гражданского кодекса покупатель, который отказывается от сделки, теряет sinal. Продавец, который отказывается, должен вернуть его в двойном размере. Также можно обратиться в суд, чтобы принудительно завершить продажу (execução específica).

Убедитесь, что sinal оплачен банковским переводом и указан в CPCV.

Ипотека

Banco de Portugal ужесточил рекомендации с 1 августа 2026 года (Dinheiro Vivo):

• Отношение кредита к стоимости: до 90% для постоянного жилья, 80% для прочих целей.
• Долговая нагрузка: платежи до 45% дохода заёмщика, раньше было 50%.
• Срок: до 40 лет, если старшему заёмщику 35 лет или меньше, иначе 35 лет.

Поэтому даже резиденту обычно нужно иметь наличными не меньше 10% цены, плюс налоги и сборы.

IMT и гербовый сбор в 2026 году

Покупатель платит IMT (налог на передачу) и гербовый сбор (imposto do selo) 0.8%, оба от налогооблагаемой стоимости IMT (Portal das Finanças). Налоговый гайд PwC за 2026 год приводит шкалу IMT для континентальной Португалии:

Налогооблагаемая стоимость	Постоянное жильё (HPP)	Второе жильё или аренда
До €106,346	0%	1%
От €106,346 до €145,470	2%	2%
От €145,470 до €198,347	5%	5%
От €198,347 до €330,539	7%	7%
От €330,539 до €660,982	8%	8%
От €660,982 до €1,150,853	6% единая ставка	6% единая ставка
Свыше €1,150,853	7.5% единая ставка	7.5% единая ставка

Ставки до €660,982 прогрессивные: каждая часть цены облагается по своей ставке. Выше этой суммы одна ставка применяется ко всей цене. Покупатели в возрасте 35 лет и младше, приобретающие первое постоянное жильё, могут получить освобождение до €330,539 (PwC). На Мадейре и Азорских островах действует другая шкала, здесь мы её не рассматриваем.

Нерезиденты. С конца мая 2026 года по Декрету-закону 97/2026 покупатель, который не является налоговым резидентом, платит единую ставку 7.5% на жильё без шкалы (Financial Options). Согласно разъяснению налоговой за сентябрь 2026 года, о котором сообщил idealista, покупатель, который был резидентом ранее, платит обычные ставки, а покупатель, который станет резидентом в течение двух лет, может вернуть разницу в течение шести месяцев. Возврат также возможен, если жильё сдаётся по умеренной ставке (до €2,300 в месяц) в течение шести месяцев и на 36 месяцев в первые пять лет.

Пример расчёта: квартира в Лиссабоне

Пара покупает квартиру в Лиссабоне за €400,000 с ипотекой как постоянное жильё. В договоре посредничества указано 5% плюс НДС, платит продавец. Sinal и выбор Casa Pronta приведены как пример.

Позиция	Расчёт	Сумма
Sinal 10% (пример)	400,000 x 10%	€40,000
Минимум собственных средств при LTV 90% (sinal засчитывается)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, постоянное жильё	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Гербовый сбор с покупки	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta с ипотекой	Фиксированный сбор (Kinvest)	€700
Вознаграждение агентства, платит продавец	400,000 x 5%	€20,000
НДС на гонорар	20,000 x 23%	€4,600

Как складывается IMT: ноль с первых €106,346, затем 2% со следующих €39,124, 5% с €52,877, 7% с €132,192 и 8% с последних €69,461.

Та же квартира, покупатель-нерезидент. 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT, примерно на €11,763 больше. Покажите это иностранным клиентам до того, как они сделают предложение. Сюрпризы при купчей не нравятся никому.

Банк добавляет свои комиссии и налоги на кредит. Попросите у него письменный расчёт расходов.

Купчая: нотариус или Casa Pronta

Casa Pronta проводит продажу и регистрацию в земельном реестре за одну встречу у стойки реестра. Гайд Kinvest за октябрь 2026 года приводит фиксированные сборы €375 за один регистрационный акт (покупка без кредита) и €700 за несколько (покупка плюс ипотека), плюс €50 за каждый дополнительный объект. IMT и гербовый сбор оплачиваются отдельно. Если все документы готовы, запись часто можно получить примерно за пять рабочих дней.

У нотариуса сборы зависят от акта. Затем нотариус или юрист подаёт документы на регистрацию. В любом случае покупатель защищён только после того, как покупка зарегистрирована.

Офф-план и новостройки

При покупке на этапе строительства (офф-план) CPCV является основным документом. Montepio советует приложить спецификацию здания и любые условия, связанные с работами. В 2026 году следите за двумя моментами:

• НДС 6%. Декрет-закон 97/2026 позволяет строить часть нового жилья с НДС 6% вместо 23% для постоянного жилья ценой до €660,982. Покупателю, который не въедет в течение шести месяцев, грозит надбавка к IMT 10% (ECO).
• Поэтапные платежи. Мы не смогли подтвердить общую законную обязанность девелоперов гарантировать поэтапные платежи покупателей, как в Испании. Спросите девелопера, какую гарантию он даёт, и попросите юриста покупателя её проверить.

Налоговые ставки меняются в зависимости от даты и резидентства, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь на обучении по продажам.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.