Ваши первые 90 дней в роли агента в Португалии

Первые три месяца решают, останетесь ли вы в этой профессии. Новичкам редко не хватает таланта. Чаще они ждут лидов, пропускают распорядок или теряют вознаграждение из-за ошибки в документах. Вот простой план.

Дни 1–30: подготовка и изучение

1. Сначала документы. NIF, NISS, регистрация начала деятельности в Finanças и, если вы не из ЕС, подходящая виза (урок 2).
2. Изучите процессы агентства. Его шаблон договора посредничества, форму идентификации, кто ответственный за комплаенс и когда сдаются квартальные отчёты в IMPIC (уроки 3 и 4).
3. Изучите один район. Обойдите его пешком. Посмотрите каждый объект вашего агентства там. Запишите школы, транспорт, пляжи и новые проекты.
4. Выучите цифры. IMT для резидентов и нерезидентов, гербовый сбор 0.8%, сборы Casa Pronta, 10% собственных средств, нужных покупателю при кредите на 90% стоимости. Клиенты проверяют вас прежде всего на этом.
5. Настройте инструменты (см. ниже).

Дни 31–60: находите людей

Собственники и есть бизнес. Объект в работе приводит к вам покупателей. Тратьте на собственников не меньше половины времени на поиск клиентов.

• Порталы. Doutor Finanças называет основными порталами idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo и Mitula, а частные объявления размещаются на OLX, Custo Justo и Facebook Marketplace. Следите за новыми частными объявлениями в своём районе и звоните собственникам, которые продают сами.
• Ваша сеть контактов. Расскажите всем знакомым, чем вы занимаетесь. Поддерживайте связь с юристами, солиситорами, бухгалтерами, ипотечными брокерами, строителями и управляющими зданий: они первыми узнают о продажах.
• Соцсети. Короткие видео о вашем районе, обзоры рынка с указанием источников и несколько хорошо объяснённых объектов. Публикуйте на языках ваших покупателей, с номером AMI агентства.
• Дни открытых дверей. Используйте их, чтобы знакомиться с соседями, которые могут продать следующими.
• Девелоперы. Узнайте, какие проекты продаёт ваше агентство, и посещайте каждый запуск.
• Сообщества иностранных покупателей. Данные INE, опубликованные ECO, показывают, что в 2025 году по иностранным покупкам лидировали покупатели из Бразилии, Анголы и Франции, а самые высокие средние цены платили покупатели из Великобритании и США. Клубы, школы и группы экспатов хорошие места, чтобы вас узнали.

Дни 61–90: конвертируйте

• Квалифицируйте каждого покупателя. Бюджет, наличные или ипотека, сроки, налоговый резидент или нет. С августа 2026 года Banco de Portugal ограничивает кредиты 90% стоимости для постоянного жилья и 80% для прочих целей, поэтому проверяйте собственные средства заранее.
• Спрашивайте о налоговом резидентстве в первый же день. С мая 2026 года нерезидент платит единую ставку IMT 7.5% на жильё.
• Связывайтесь в течение 24 часов после каждого показа.
• Идентифицируйте клиентов до CPCV. Это правило IMPIC, а поздние проверки затягивают сделки.
• Стремитесь к первому подписанному CPCV, а не только к показам.

Знайте темп

По данным ECO за март 2026 года, у пяти крупнейших сетей в 2025 году в среднем было 5.2 сделки на консультанта. В это среднее входят опытные консультанты. Поставьте себе цель на первый год ниже этого среднего, планируйте сбережения с её учётом и считайте свою активность, а не только сделки.

Распорядок дня

Время	Задача
с 9:30 до 11:30	Поиск: звонки владельцам, проверка порталов, сообщения контактам
с 11:30 до 13:00	Показы и оценки
с 14:30 до 15:30	Повторные контакты и обновление CRM
с 15:30 до 18:30	Показы, контент, изучение рынка
Конец дня	Спланировать завтра, записать три успеха и один урок

Подстройте часы под своё агентство, но блок поиска держите неизменным. Он первым исчезает в загруженный день, и из-за этого через месяц ваша воронка пересыхает.

Ваши инструменты

• CRM с каждым контактом, показом и датой следующего контакта.
• Аккаунты на порталах, которыми пользуется агентство.
• Телефон с WhatsApp и хорошим качеством фото и видео.
• Шаблоны: договор посредничества агентства, форма идентификации клиента, анкета квалификации покупателя и смета расходов с IMT, гербовым сбором и Casa Pronta.
• Список источников: INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças и отчёты порталов для ваших обзоров рынка.

Пять ошибок, которых стоит избегать

1. Показ жилья без подписанного договора посредничества. Закон 15/2013 требует письменного договора, а без него ваше вознаграждение под угрозой.
2. Реклама без номера AMI или энергетического класса.
3. Приём наличных или пропуск идентификации до CPCV.
4. Обещание визы. Закон 56/2023 закрыл золотые визы за недвижимость для новых заявителей.
5. Устаревший IMT. Ставка для нерезидентов изменилась в 2026 году, а границы шкалы обновляются каждый год.

Сохраняйте энергию

Ekonomista напоминает новым консультантам, что recibos verdes (работа по квитанциям самозанятого) означают отсутствие фиксированного графика, оплачиваемого отпуска и дохода без сделок. Отказы бывают каждый день. Пересматривайте свои цифры каждую пятницу и продолжайте учиться.

Ищите вакансии в разделе вакансии CloserPass и сравнивайте работодателей в разделе агентства. Тренируйтесь на обучении по мышлению, продажам и работе с клиентами.

Правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Этот урок это общая информация.