Деньги и развитие карьеры в Португалии

Вы изучили правила, рынок и сделку. Последний урок о ваших собственных деньгах: сколько на самом деле вы получаете с продажи, сколько должны налогов, как выбрать подходящее агентство и как расти дальше.

Расчёт комиссии

В Португалии ни один закон не устанавливает размер вознаграждения. Ekonomista в сентябре 2026 года сообщил, что агентства берут от 2% до 6%, чаще всего в крупных сетях называют 5%, а консультанты обычно получают от 40% до 50% вознаграждения агентства. Сверху добавляется НДС 23%, и НДС никогда не входит в ваш сплит: он принадлежит государству, как выразился консультант в материале Postal.

Распределение комиссии ниже приведено для примера. Всё решает ваш договор.

Пример 1: квартира на вторичном рынке в Порту, €300,000, вознаграждение 5% плюс НДС, ваша доля 45%.

1. Вознаграждение агентства: 300,000 x 5% = €15,000
2. НДС, выставленный продавцу: 15,000 x 23% = €3,450
3. Ваша доля: 15,000 x 45% = €6,750, до ваших собственных налогов

Пример 2: вилла в Алгарве, €900,000, вознаграждение 5%, делится 50/50 с агентством покупателя, ваша доля 40%.

1. Общее вознаграждение: 900,000 x 5% = €45,000
2. Половина вашего агентства: €22,500
3. Ваша доля: 22,500 x 40% = €9,000

Пример 3: долгосрочная аренда, €1,500 в месяц, вознаграждение в размере полуторамесячной арендной платы.

ECO в 2020 году сообщал, что сети берут от полутора до двух месячных арендных плат. Вознаграждение: €2,250 плюс €517.50 НДС. При доле 45% вы получаете €1,012.50. Аренда приносит меньше, но приводит арендодателей, которые позже могут продать объект.

Посчитайте свои цифры в калькуляторе комиссии.

Налоги и Social Security при работе по recibos verdes

Как самозанятый консультант вы отвечаете за четыре вещи:

• НДС. CGD поясняет, что вы можете оставаться освобождённым по статье 53 Кодекса НДС, пока ваш оборот за предыдущий год не превышает €15,000. При обороте от €15,000 до €18,750 вы переходите на обычный НДС с 1 января следующего года. Свыше €18,750 переход происходит сразу, начиная со счёта, на котором порог был превышен. В обычном режиме вы добавляете 23% к своим счетам и платите их государству за вычетом НДС по вашим расходам.
• Удержание IRS. Обычно агентство удерживает IRS (подоходный налог) с каждой выплаты. CGD сообщает, что с января 2025 года ставка для профессиональных видов деятельности из статьи 151 Кодекса IRS снизилась с 25% до 23%, с возможностью оставить 25%. Освобождение для небольших доходов не распространяется на посреднические комиссии, что подтвердила профессиональная палата бухгалтеров OCC для консультантов по недвижимости.
• Годовая декларация IRS. Ваш доход относится к категории B. Doutor Finanças поясняет, что при упрощённом режиме облагается 75% дохода от видов деятельности из таблицы статьи 151, а 15% валового дохода должны быть подтверждены расходами. Спросите бухгалтера, какой код деятельности подходит вашей работе, потому что от него зависит коэффициент. Удержания засчитываются как авансовые платежи.
• Social Security. 21.4% с 70% выставленных счетов, декларируется ежеквартально, после полного освобождения в первые 12 месяцев (Ekonomista, 2026).

Пример за третий год (самозанятый, обычный НДС)	Сумма
Комиссии, выставленные агентству	€40,000
Добавленный НДС (23%)	€9,200, платится государству за вычетом НДС по расходам
IRS, удержанный агентством (23%)	€9,200, аванс в счёт годового налога
База Social Security (70%)	€28,000
Social Security (21.4%)	около €5,992 за год, примерно €499 в месяц
Доход, облагаемый в упрощённом режиме (75%, если ваш код подходит)	€30,000

Наймите contabilista certificado (сертифицированного бухгалтера) с первого месяца. Пропущенная декларация обойдётся дороже его услуг.

Как выбрать агентство

На странице Indeed (314 указанных зарплат, обновлено в октябре 2026) средний доход консультантов составляет около €2,890 в месяц, у большинства от €1,079 до €7,739. Ekonomista подчёркивает, что такие оценки доходов не подтверждены публичной статистикой. Используйте их как отправную точку, а затем спросите:

1. Какая у меня доля по моим собственным объектам, по лидам агентства и по совместным сделкам?
2. Когда мне платят? При купчей, при CPCV или когда платят агентству?
3. Что будет с моими сделками, если я уйду до их закрытия?
4. Какой у вас номер AMI и какой шаблон договора вы используете?
5. Кто у вас ответственный за комплаенс и как вы проводите проверки идентификации?
6. Какие лиды, порталы, обучение и офис вы предоставляете и за что плачу я?
7. Кто удерживает мой IRS и по какой ставке?
8. Если я не из ЕС: поможет ли договор с моим заявлением на визу?

Зафиксируйте ответы в договоре о сотрудничестве. Сравнивайте работодателей в разделе агентства CloserPass.

Карьерный рост

• Специализируйтесь. Премиальное жильё, новостройки, одна национальность или язык, либо аренда для арендодателей.
• Получайте квалификацию. Ekonomista отмечает, что ассоциация APEMIP проводит добровольную сертификацию с публичным каталогом сертифицированных консультантов.
• Руководите командой. Если позже вы будете нанимать младших консультантов, согласовывайте каждый сплит письменно.
• Создавайте свой бренд с обзорами рынка со ссылками на источники и отзывами довольных клиентов.

Открытие собственного агентства с AMI

Когда будете готовы, вот чек-лист (уроки 3 и 4):

1. Выберите форму: индивидуальный предприниматель или компания.
2. Страховка не менее €150,000 и чистая репутация без судимостей (Doutor Finanças).
3. Лицензия IMPIC: €100 за подачу заявки, €265 в год, с подтверждением требований каждый январь.
4. Шаблон договора: подайте официальный шаблон по Постановлению 228/2018 в IMPIC не менее чем за 5 рабочих дней до начала использования (Imojuris).
5. Противодействие отмыванию денег: назначьте ответственного за комплаенс, уведомите IMPIC в течение 60 рабочих дней, обучите сотрудников, храните записи 7 лет и отчитывайтесь о сделках каждый квартал (IMPIC).
6. Номер AMI на двери, в каждом договоре и в каждом объявлении.

Перед стартом: итоговый чек-лист

• Я знаю свой путь к законной работе: регистрация в ЕС или подходящая виза до приезда.
• У меня есть или я подал заявление на NIF и NISS.
• Я знаю номер AMI и шаблон договора своего агентства.
• Деятельность открыта, и я разобрался с НДС, IRS и Social Security в своей ситуации.
• Я могу перечислить, что должен содержать договор посредничества по закону.
• Я умею проводить проверку проверки идентификации до CPCV и никогда не беру наличными €3,000 или больше.
• Я могу объяснить sinal и правило двойного возврата.
• Я могу рассчитать IMT и гербовый сбор для резидента и нерезидента.
• У меня есть план на 90 дней и ежедневный блок поиска.
• Моя доля и даты выплат зафиксированы письменно.

Ставки и правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.

Пройти итоговый тест

Вы готовы. Проверьте себя в итоговом тесте по Португалии: вопросы по всем темам, у каждого разбор с источником. Затем посмотрите открытые вакансии.

Этот урок это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.