Сделка с недвижимостью в Дубае от начала до конца

Сделка в Дубае идёт по понятному пути. Когда вы знаете каждый шаг, вы можете сказать клиенту, что будет дальше, и именно это вызывает доверие.

Кто за что отвечает

• Вы, брокер: находите и квалифицируете стороны, оформляете формы RERA, координируете шаги.
• Trustee office: регистрационный офис, который представляет Dubai Land Department (DLD) и оформляет продажу по электронным договорам. В обычной перепродаже в Дубае нотариуса нет.
• Девелопер: выдаёт справку об отсутствии возражений (NOC) при перепродаже и продаёт напрямую при off-plan.
• Банк: оценивает объект и платит продавцу при переоформлении, если у покупателя ипотека.
• DLD: регистрирует продажу и выдаёт акт о праве собственности (title deed).
• Специалист по оформлению (необязательно): многие покупатели привлекают его, чтобы вести документы и хранить чек с депозитом.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Форма A. Продавец подписывает маркетинговый договор с вашей брокерской компанией. Вы получаете разрешение Trakheesi и размещаете рекламу.
2. Форма B. Покупатель подписывает договор со своим брокером (иногда это то же агентство).
3. Показы и предложение. Согласуйте цену и условия. Если участвуют два агентства, сначала подпишите форму I.
4. Форма F (MOU). Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Покупатель обычно передаёт чек на гарантийный депозит 10% на имя продавца, который хранится до переоформления.
5. Ипотека, если есть. Банк оценивает объект и выдаёт окончательное предложение.
6. NOC девелопера. DLD указывает e-NOC от девелопера среди обязательных документов. Он подтверждает отсутствие задолженности по плате за обслуживание. Обычно его запрашивает и оплачивает продавец.
7. Переоформление в trustee office. Подписывают обе стороны или их представители. Сборы оплачиваются, продавец получает цену.
8. Акт о праве собственности. DLD выдаёт электронный title deed на имя покупателя.

Продажа off-plan шаг за шагом

1. Проверьте проект. В приложении Dubai REST можно увидеть статус проекта и его эскроу-счёт. По Закону № 8 от 2007 года девелоперу нужны одобрение DLD и эскроу-счёт проекта, прежде чем продавать off-plan.
2. Форма бронирования. Она закрепляет объект и фиксирует цену и ключевые условия. Покупатель вносит сумму бронирования.
3. SPA. Договор купли-продажи с девелопером, включая план рассрочки.
4. Регистрация в Oqood. Девелопер регистрирует продажу в Oqood, промежуточном реестре DLD. Сбор составляет 4% от цены и обычно оплачивается при бронировании через девелопера (Bayut).
5. Платежи по рассрочке. Платежи поступают на эскроу-счёт конкретного проекта.
6. Передача объекта. По завершении запись в Oqood заменяется на title deed DLD.

Три момента, которые нужно объяснить покупателям:

• Комиссию по off-plan платит девелопер, часто от 2% до 8% (Bayut).
• Перепродажа до завершения строительства требует NOC девелопера, и девелоперы обычно требуют, чтобы была оплачена минимальная доля, часто 30–40%, как указано в SPA (Binghatti).
• Ипотека на off-plan ограничена Центральным банком уровнем 50% от стоимости.

Сборы при перепродаже

• Сбор DLD за переоформление: 4% от цены. Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 года гласит, что он делится поровну, если не договорились иначе, но на практике его обычно полностью платит покупатель. Запишите распределение в форме F.
• Trustee office: AED 4,000 плюс НДС при цене от AED 500,000, AED 2,000 плюс НДС при меньшей цене (haus & haus).
• Комиссия агентства: около 2% плюс НДС 5%, согласуется в форме A или B.
• Регистрация ипотеки: 0.25% от суммы кредита, а не от цены.

Пример расчёта: квартира за AED 2,000,000, покупатель платит наличными

Позиция	Расчёт	Сумма (AED )
Сбор DLD за переоформление	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + НДС 5%	4,200
Комиссия агентства	2% x 2,000,000 = 40,000, + НДС 5%	42,000
Title deed и административные сборы	Как в примере Property Finder	580
Итого расходы на покупку		126,780

Это около 6.3% сверх цены. Если покупатель берёт ипотеку на 80% (максимум для первого жилья экспата стоимостью до AED 5 млн), добавьте 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 за регистрацию ипотеки плюс небольшие сборы.

Покажите клиенту эту таблицу на первой встрече. Покупатели не любят сюрпризов в trustee office.

Тренируйтесь в упражнениях off-plan и деньги и расчёты.

Сборы и процедуры меняются. Сверяйтесь с официальным источником (страницы сборов DLD и ваш trustee office), прежде чем действовать. Этот урок не является юридической или финансовой консультацией.