Ein Immobiliengeschäft in Marokko von Anfang bis Ende

An einem marokkanischen Geschäft sind mehr Personen beteiligt, als viele Neueinsteiger erwarten: Sie, der Notar oder die Adouls, das Finanzamt, das Grundbuchamt, die Bank und bei Neubauten der Bauträger. Wenn Sie die Reihenfolge der Schritte kennen, können Sie den Kunden ruhig führen und Probleme früh erkennen.

Wer was tut

• Sie, der Makler. Den Käufer oder die Immobilie finden, Auftrag und Besichtigungsscheine unterschreiben lassen, verhandeln, Unterlagen sammeln und alle im Zeitplan halten.
• Der Notar oder zwei Adouls. Seit dem 16. Juli 2026 (Gesetz 41.25) dürfen nur sie die Kaufurkunde, das Verkaufsversprechen und den Off-Plan-Vorvertrag aufsetzen.
• Das Finanzamt (DGI). Erhebt die Registrierungsabgabe beim Käufer und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn (TPI) beim Verkäufer.
• Das Grundbuchamt (conservation foncière, Teil der ANCFCC). Trägt den Verkauf im Grundbuchtitel ein. Das Eigentum ist gesichert, sobald der Titel den Käufer ausweist.
• Die Bank. Gewährt dem Käufer Kredit und tauscht für Nichtansässige Fremdwährung mit Nachweis in Dirham.
• Der Bauträger, bei Off-Plan: verkauft die Einheit, stellt die Garantie und übergibt das Gebäude.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Angebot und Prüfungen. Einigen Sie sich auf den Preis. Verlangen Sie die Titelnummer und einen aktuellen Grundbuchauszug. Prüfen Sie die Identität des Verkäufers, Hypotheken und Belastungen. Ist die Immobilie eine Melkia (eine Adoul-Urkunde auf Grundlage von Zeugenaussagen), warnen Sie den Käufer: Es gibt kein zentrales Register, und die Eintragung eines Titels kann 12 bis 36 Monate dauern (Lesmre).
2. Verkaufsversprechen (Compromis). Vor dem Notar oder den Adouls unterzeichnet. Es legt Preis, Anzahlung, eine etwaige Finanzierungsbedingung und das Datum der endgültigen Urkunde fest.
3. Anzahlung. An den Notar gezahlt. An Notare gezahlte Gelder werden auf Treuhandkonten bei der CDG verwahrt, nicht auf dem Konto des Verkäufers.
4. Finanzierung. Der Käufer zahlt per Banküberweisung oder Scheck. Ein Nichtansässiger überweist Fremdwährung über eine marokkanische Bank und bewahrt den Nachweis auf, der es erlaubt, das Geld bei einem späteren Verkauf wieder auszuführen (Office des Changes).
5. Endgültige Urkunde. Vor dem Notar unterzeichnet. Unterschreibt jemand über einen Vertreter, muss die Vollmacht zuvor bei Gericht registriert worden sein.
6. Abgaben und Eintragung. Die Abgaben des Käufers werden bezahlt, und der Notar meldet den Verkauf bei der conservation foncière, die den Titel aktualisiert.
7. Steuer des Verkäufers. Der Verkäufer erklärt und zahlt die TPI innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf.

Ein Off-Plan-Verkauf (VEFA), Schritt für Schritt

Off-Plan-Verkäufe folgen dem Gesetz 44-00 in der Fassung des Gesetzes 107-12:

1. Reservierungsvertrag, erst wenn die Baugenehmigung vorliegt. Der Käufer zahlt 5% und kann innerhalb eines Monats zurücktreten.
2. Vorvertrag, zulässig sobald die Baugenehmigung erteilt ist (Art. 618-5). Seit Juli 2026 muss er eine öffentliche Urkunde eines Notars oder von Adouls sein. Der Käufer zahlt 5%. Der Bauträger muss für die Vorauszahlungen eine Bank- oder Versicherungsgarantie stellen.
3. Baubeginn: 10%.
4. Bauabschnitte (Rohbau, Ausbau, Bezugsgenehmigung): insgesamt 60%, aufgeteilt wie vereinbart.
5. Schlüssel und endgültige Urkunde: 20%, danach Eintragung beim Grundbuchamt.

Finances News berichtete 2023, dass viele Bauträger stattdessen über lockerere Reservierungen verkaufen. Gibt es keine Genehmigungsnummer, keine Garantie und keinen Notar, sagen Sie dem Käufer klar, auf welchen Schutz er verzichtet. Siehe So funktioniert Off-Plan (VEFA) in Marokko.

Gebühren und Steuern

Käufer:

• Registrierungsabgabe: 4% auf bebaute Immobilien (mindestens MAD 1,000), 5% auf unbebautes Land, 3% auf förderfähigen Sozialwohnungsbau.
• Grundbuchamt: 1.5% des Preises plus MAD 100 pro Titel, mindestens MAD 500 (Tarif der ANCFCC).
• Notar: üblicherweise etwa 1% plus Mehrwertsteuer. Verlangen Sie ein schriftliches Angebot.
• Bargeldzuschlag: seit 1. Juli 2026 zusätzlich 2% auf jeden nicht nachvollziehbaren Teil eines Preises über MAD 300,000.

Verkäufer:

• TPI: 20% des Nettogewinns, mindestens jedoch 3% des Verkaufspreises. Ein Hauptwohnsitz, der mindestens fünf Jahre bewohnt wurde, ist befreit, doch das Minimum von 3% gilt weiterhin für den Teil des Preises über MAD 4 Millionen.

Agenturgebühr: meist 2% bis 3%, oft 2.5%, gezahlt von dem, der dafür unterschrieben hat.

Rechenbeispiel in MAD

Beispielzahlen: Eine Wohnung mit Titel in Casablanca wird für MAD 2,000,000 verkauft. Der Verkäufer hat sie für MAD 1,500,000 gekauft, sie ist nicht sein Hauptwohnsitz, und der steuerpflichtige Nettogewinn nach abzugsfähigen Kosten beträgt MAD 400,000. Der Verkäufer hat einen Auftrag mit 2.5% unterschrieben.

Posten	Rechnung	MAD
Registrierungsabgabe (Käufer)	4% x 2,000,000	80,000
Grundbuchamt (Käufer)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notar (Käufer)	etwa 1% plus Mehrwertsteuer	etwa 22,000 bis 24,000
Bescheinigungen und Sonstiges (Käufer)	Pauschale	etwa 2,000
Gesamtkosten des Käufers zusätzlich zum Preis		etwa 134,000 bis 136,000
Agenturgebühr (Verkäufer)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (Verkäufer)	der höhere Betrag aus 20% x 400,000 = 80,000 und 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
Verkäufer behält	2,000,000 minus 50,000 minus 80,000	1,870,000

Die Kosten des Käufers betragen etwa 6.7% bis 6.8% des Preises, im Einklang mit der Schätzung von ReaConsult für 2026. Hat der Verkäufer eine Hypothek, wird auch sie aus den 1,870,000 zurückgezahlt.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Notar oder die Adouls setzen jede wichtige Urkunde auf. Sie bereiten die Akte vor und halten sie in Bewegung.
• Wiederverkauf: Prüfungen, Compromis, Anzahlung beim Notar, Zahlung über die Bank, endgültige Urkunde, Grundbuchamt.
• Off-Plan: zuerst die Genehmigung, dann 5, 5, 10, 60 und 20, mit Garantie.
• Käufer zahlen etwa 6.5% bis 7% zusätzlich zum Preis. Verkäufer zahlen die TPI innerhalb von 30 Tagen.

Üben Sie die Zahlen mit dem Training zu Geld in Marokko und dem Off-Plan-Training. Für ausländische Käufer lesen Sie Immobilienkauf in Marokko als Ausländer.