Carrières immobilières à Nicosie

Le marché à Nicosie

Nicosie a conclu plus de mutations que tout autre district sur les neuf premiers mois de 2026 (4,507), mais avec des acheteurs étrangers à seulement 16% environ des contrats, ses prix ont augmenté plus lentement, de 5.7% sur un an au T2 2026 (Banque centrale de Chypre).

Nicosie, la capitale, accueille le gouvernement, les tribunaux, les principales universités, les banques et les cabinets professionnels, et c'est un marché porté surtout par des propriétaires occupants et des locataires chypriotes plutôt que par des acheteurs étrangers. La ville est divisée par la Ligne verte, et cette fiche ne couvre que la partie sous contrôle gouvernemental. Le district de Nicosie a conclu le plus de mutations de tous les districts sur les neuf premiers mois de 2026, 4,507 pour EUR 811.85 millions, mais ses contrats de vente n'ont progressé que de 6% à 3,163 (données DLS, Cyprus Mail, octobre 2026), et l'indice de la Banque centrale indiquait une hausse des prix de 5.7% sur un an au T2 2026, la plus lente des cinq districts. Les prix demandés médians étaient d'environ EUR 2,407 par m² pour les appartements et EUR 2,000 pour les maisons en juillet et août 2026, avec des loyers demandés pour les appartements de EUR 10.40 par m² et par mois (AXIA Valuers) ; les reventes conclues affichaient des médianes de EUR 1,582 et EUR 1,443 par m² au premier semestre 2026 (Landbank Analytics). C'est aussi le premier marché du neuf en nombre, avec 1,063 ventes off-plan pour EUR 232.9 millions au premier semestre 2026, à des médianes de EUR 175,000 pour les appartements et EUR 285,000 pour les maisons, même si sa part des ventes off-plan est passée de 34.5% au T2 à 25% au T3 2026 (Landbank Analytics).

Acheteurs étrangers

Nicosie est le marché le moins international des quatre : les acheteurs venus de l'étranger n'ont signé qu'environ 16% de ses contrats de vente au T2 2026 (GK Law Firm, d'après les données de la Banque centrale). Les chiffres du DLS remis au Parlement en août 2025 recensaient 5,236 acheteurs étrangers contre 98,205 Chypriotes dans le district, les Grecs (1,626), les Britanniques (1,584) et les Australiens (545) formant les plus grands groupes, et seulement 2,554 mutations conclues et 899 en attente au profit d'étrangers. Les données du ministère de l'Intérieur publiées en octobre 2025 plaçaient les Grecs (403) devant les Roumains (112), les Russes (80) et les Libanais (79) parmi les achats récents. Les ventes aux acheteurs hors UE à Nicosie ont baissé en septembre 2026 alors qu'elles progressaient dans les districts côtiers (Cyprus Mail, octobre 2026).

Principaux quartiers

Ville fortifiée (vieille ville, au sud de la Ligne verte)Centre-ville (Makarios Avenue et alentours)StrovolosEngomiAglantzia (quartier de l'Université de Chypre)LakatamiaLatsiaGeriAgios DometiosDali et Idalion

Licence d'agent

Nul ne peut exercer comme agent immobilier, se présenter comme tel ou percevoir une rémunération pour une activité d'agence sans être inscrit au registre du Conseil et titulaire d'une licence annuelle valide (Law 71(I)/2010, article 33). La loi définit l'agent comme une personne qui, contre rémunération, sert d'intermédiaire dans une vente, un achat, un échange ou une location de plus d'un mois. Une personne physique doit être citoyenne de Chypre ou d'un autre État membre de l'UE (ou conjoint ou enfant d'un citoyen chypriote résidant habituellement à Chypre), ne pas être en faillite ni condamnée pour une infraction impliquant malhonnêteté ou turpitude morale (sauf réhabilitation), et être titulaire soit d'un diplôme reconnu d'au moins trois ans dans une matière pertinente avec 12 mois de pratique à Chypre comme assistant inscrit, soit d'un master pertinent d'au moins un an. Les candidats doivent aussi réussir l'examen écrit du Conseil sur le droit immobilier et le droit de l'urbanisme chypriotes ; les qualifications obtenues dans d'autres États de l'UE peuvent être reconnues via la carte professionnelle européenne. Une société peut être inscrite si elle est constituée à Chypre ou dans un autre État de l'UE, a son bureau à Chypre, n'est pas en liquidation, et si tous ses administrateurs et actionnaires sont eux-mêmes des agents inscrits et titulaires d'une licence. Les frais indiqués sur le portail gouvernemental Business in Cyprus (octobre 2026) sont de EUR 100 pour une demande individuelle (EUR 200 pour une société), EUR 350 pour le certificat d'inscription, EUR 250 pour chaque licence annuelle et EUR 20 pour la carte d'identité d'agent. L'inscription n'expire pas, mais la licence court jusqu'au 31 décembre de chaque année ; son renouvellement exige une assurance responsabilité civile professionnelle de EUR 200,000 pour l'année, la preuve que l'agent dispose des locaux du bureau, les relevés de Social Insurance de chaque salarié, et éventuellement une inspection sur place. Le Conseil statue dans un délai de trois mois. L'exercice sans licence est puni d'une peine pouvant aller jusqu'à 12 mois de prison, d'une amende pouvant atteindre EUR 3,500, ou des deux, et le Conseil peut aussi adresser un blâme, infliger une amende allant jusqu'à EUR 2,000, suspendre jusqu'à cinq ans ou radier. Les contrôles sont réels : le Conseil a recensé environ 400 affaires pénales engagées et 125 condamnations pour courtage illégal en 2024, et début mai 2025, 90 personnes et 35 sociétés supplémentaires avaient été condamnées (Cyprus Mail, mai 2025). Les promoteurs qui vendent ce qu'ils ont construit, les ventes ordonnées par un tribunal, les fiduciaires, liquidateurs et administrateurs judiciaires ne sont pas soumis à l'obligation de licence. Le guide complet