Qui peut travailler ici : le courtier doit être indonésien

C’est la leçon la plus importante du cours, nous serons donc directs. À Bali, le courtier immobilier doit être citoyen indonésien. Les étrangers peuvent tout de même construire une carrière dans l’immobilier ici, mais dans d’autres rôles, avec le bon permis, et jamais en tant que personne qui trouve les clients et négocie les ventes.

La règle en un paragraphe

Le règlement du ministre du Commerce n° 33 de 2025 (Permendag 33/2025) est en vigueur depuis le 5 octobre 2025 et remplace l’ancienne règle sur les courtiers, le Permendag 51/2017 (base juridique BPK). Il prévoit qu’une société de courtage agréée (une P4) doit employer des courtiers immobiliers certifiés comme personnel expert, et que ces courtiers doivent être citoyens indonésiens (WNI) (Bisnis.com, novembre 2025). Les dirigeants d’une P4 doivent détenir un certificat de compétence délivré par le système national de certification et peuvent être étrangers, mais chaque dirigeant ne peut être enregistré que dans une seule P4.

Qui peut être courtier

Person	Peut être courtier de terrain ?	Ce qu’il peut faire
Citoyen indonésien titulaire d’un certificat de compétence, travaillant pour une P4 agréée	Oui	Trouver des clients, prendre des mandats, faire visiter, négocier, conclure
Citoyen indonésien sans certificat	Plus après la période de tolérance	Se former et se faire certifier (leçon 3)
Étranger avec un KITAS de travail dans un poste de direction et un certificat de compétence	Non	Diriger une P4, développement commercial, stratégie
Étranger avec un visa touristique, de visite, de résidence secondaire ou de travailleur à distance	Non	Aucun travail rémunéré pour une entreprise indonésienne

Ce qu’un étranger peut et ne peut pas faire

En novembre 2025, AREBI Bali a expliqué la règle clairement : les étrangers peuvent occuper des fonctions de direction, comme le développement commercial ou le marketing stratégique, mais pas exercer le cœur du métier de courtier (NusaBali). Cela signifie qu’un étranger ne doit pas :

• Trouver des clients et les signer en tant que leur agent.
• Faire visiter des villas aux acheteurs et négocier les offres.
• Gérer la transaction ou l’argent.
• Signer des mandats de vente ou de recherche.

AREBI Bali a insisté sur ce point car des étrangers agissaient encore comme agents actifs dans les zones touristiques.

Visas : ce qui ne fonctionne pas

• Visa à l’arrivée ou visa de visite : tourisme uniquement. En septembre 2024, les services d’immigration de Bali ont expulsé un Australien titulaire d’un visa à l’arrivée pour avoir fait la promotion d’une villa sur les réseaux sociaux, avec une interdiction de retour d’au moins six mois (INP Polri).
• Visa de résidence secondaire : un long séjour, pas un permis de travail.
• Visa de travailleur à distance (E33G) : Emerhub explique qu’il exige des revenus étrangers et exclut les revenus de source indonésienne. Vendre des villas à Bali pour une agence balinaise est un travail en Indonésie.

Les contrôles sont réels. Les services d’immigration de Bali ont expulsé 342 étrangers de janvier à juin 2026, principalement pour usage abusif de permis et dépassement de séjour (RRI). Si quelqu’un vous propose un poste d’« agent freelance » avec un visa touristique, c’est vous qui prenez le risque.

Option 1 : un permis de travail parrainé dans un poste de direction

Un étranger qui veut travailler dans une agence de courtage à Bali a besoin d’un employeur qui le parraine. Hukumonline explique qu’un permis de séjour pour travail (ITAS, la carte s’appelle KITAS) nécessite une garantie de la société employeuse. Les étapes habituelles (Expat.com, avril 2026) :

1. La société obtient du ministère de la Main-d’œuvre l’autorisation d’embaucher un étranger, le RPTKA (plan d’emploi de travailleurs étrangers).
2. La société paie à l’avance la taxe sur le permis de travail, environ USD 100 par mois.
3. Vous recevez un visa de séjour limité (la voie de travail E23) et entrez en Indonésie.
4. Le visa est converti en KITAS, généralement valable 6 mois, 1 an ou 2 ans, et renouvelable.

L’intitulé du poste compte. Certains postes sont fermés aux étrangers par le décret du ministre de la Main-d’œuvre n° 349 de 2019, et le métier de courtier lui-même est réservé aux citoyens. Un poste de direction dans une P4 exige aussi un certificat de compétence (leçon 3). Les frais et les étapes changent souvent, vérifiez donc la source officielle avant d’agir.

Option 2 : investir via une PT PMA

Un étranger peut détenir une agence de courtage par le biais d’une société à capitaux étrangers, une PT PMA. Le courtage immobilier ne figure pas sur la liste des activités fermées à l’investissement étranger. Selon le règlement BKPM 5/2025, le plan d’investissement doit toujours dépasser IDR 10 milliards, mais le capital libéré exigé pour les nouvelles sociétés est passé à IDR 2,5 milliards (Infiniti).

Détenir la société ne fait pas de vous un courtier. La PT PMA doit toujours embaucher des courtiers indonésiens certifiés, et vous ne pouvez qu’en assurer la direction. Bali surveille aussi de près les sociétés étrangères : depuis 2026, le système OSS refuse les nouvelles immatriculations de PMA à Bali pour les activités à risque faible et moyen-faible (Emerhub, mai 2026). Le courtage agréé est une activité à risque moyen-élevé, il reste donc ouvert, mais attendez-vous à des contrôles du capital, des bureaux et des codes d’activité.

Option 3 : travailler depuis l’étranger

Certains étrangers orientent des acheteurs de leur pays d’origine vers une P4 agréée à Bali, ou travaillent dans le bureau de vente d’un promoteur à l’étranger, selon les règles de leur propre pays. La légalité dépend de votre lieu de résidence et de votre mode de rémunération. Consultez un avocat indonésien avant de percevoir des honoraires, et ne le faites jamais depuis Bali avec un visa de visite.

Si vous êtes indonésien

La loi est construite autour de vous. Votre parcours : une P4 agréée, un certificat de compétence et une formation régulière. L’anglais, plus le russe ou le français, vous aidera à servir les acheteurs étrangers. La leçon 3 vous donne les étapes.

Pour aller plus loin, lisez Comment devenir agent immobilier à Bali et entraînez-vous avec les exercices sur les règles à Bali.

Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou en immigration. Les règles indonésiennes changent rapidement : vérifiez la source officielle avant d’agir.