Une recrue balinaise rejoint une agence de Canggu en 2026 et demande ce que le règlement 33/2025 du ministère du Commerce exige d'elle personnellement avant de traiter des transactions. Quelle est la bonne réponse ?

1. Rien de personnel : seule l'agence a besoin d'une licence
2. Un certificat de compétence, et elle doit travailler sous une entité de courtage agréée
3. L'adhésion à une chambre des notaires et un diplôme de droit
4. Une licence de guide touristique du gouvernement provincial de Bali

Selon le Permendag 33/2025, quelle fourchette de commission s'applique à une vente immobilière réalisée par un courtier en Indonésie ?

1. 1% à 2% du prix
2. Librement négociée, sans aucune fourchette
3. 5% à 8% du prix
4. 2% à 5% du prix

Chiffres d'exemple : votre agence vend une villa en pleine propriété à Sanur à un acheteur indonésien pour IDR 5,000,000,000 avec une commission de 3%. Selon le Permendag 33/2025, quel est le montant maximal que l'agence peut verser à l'agent certifié qui a traité la transaction (en IDR) ?

Un Australien sous Visa on Arrival filme une villa et la publie sur les réseaux sociaux pour trouver des acheteurs et des locataires. Qu'a fait l'immigration de Bali dans un cas similaire en 2024 ?

1. Un avertissement verbal, car les publications sur les réseaux sociaux ne sont pas du travail
2. Elle lui a imposé de passer à un permis de travail sous 30 jours
3. Elle l'a expulsé, considérant la promotion comme une activité commerciale qu'un VoA ne permet pas, avec une interdiction de retour
4. Elle a seulement mis à l'amende le propriétaire de la villa, car les étrangers ne sont jamais responsables

Quelle obligation de déclaration annuelle le Permendag 33/2025 impose-t-il à une société de courtage immobilier ?

1. Un rapport d'activité déposé via le système du ministère du Commerce avant le 30 avril
2. Un rapport trimestriel au gouverneur de Bali sur les clients étrangers
3. Un décompte mensuel des annonces envoyé à l'AREBI
4. Aucune déclaration une fois le NIB délivré

Un expatrié français à Bali veut rejoindre votre agence comme agent de terrain pour faire visiter des villas et négocier des offres. Que permettent les nouvelles règles du courtage selon l'AREBI Bali ?

1. Tout, à condition qu'il détienne un KITAS de n'importe quel type
2. Le courtage de terrain, à condition qu'un agent indonésien cosigne chaque transaction
3. Le courtage de terrain uniquement pour des acheteurs étrangers
4. Des fonctions de management comme le développement commercial, mais pas la prospection de clients, la négociation ni le traitement des transactions

Dans le système de licences fondé sur le risque (OSS), comment le courtage immobilier (KBLI 68200, immobilier à la commission ou sous contrat) est-il classé selon les nouvelles règles, et qu'en découle-t-il ?

1. Risque faible : un NIB suffit
2. Risque moyen-élevé : la société a besoin d'un certificat de conformité aux normes en plus de son NIB
3. Risque élevé : une licence ministérielle complète et un permis environnemental
4. Non classé : les courtiers exercent sans enregistrement

L'AREBI a annoncé un objectif national de certification lié à la fin de la période de sensibilisation au Permendag 33/2025. Lequel ?

1. 500 courtiers certifiés d'ici décembre 2025
2. Les 3,000 agents de Bali certifiés d'ici juin 2026
3. 5,000 courtiers certifiés d'ici octobre 2026
4. 10,000 courtiers certifiés d'ici 2030

Un investisseur étranger veut ouvrir une agence de courtage en PT PMA à Bali en 2026. Qu'a changé le règlement BKPM 5/2025 pour les nouvelles sociétés à capitaux étrangers ?

1. Le capital minimum libéré est passé de IDR 10 milliards à IDR 2.5 milliards, tandis que l'investissement prévu doit toujours dépasser IDR 10 milliards
2. Les PT PMA n'ont plus besoin d'aucun capital minimum
3. Le capital minimum libéré est passé à IDR 25 milliards
4. Les agences de courtage étrangères doivent désormais être détenues à 51% par des membres de l'AREBI

Un acheteur néerlandais titulaire d'un KITAS demande s'il peut acheter une villa à Uluwatu en Hak Milik (pleine propriété) à son nom. Que lui répondez-vous ?

1. Oui, s'il détient un KITAP plutôt qu'un KITAS
2. Oui, si le prix dépasse IDR 5 milliards
3. Oui, par une procuration notariée
4. Non : le Hak Milik est réservé aux Indonésiens ; il peut détenir une maison en Hak Pakai ou être propriétaire d'un appartement (HMSRS)

Quels prix minimums s'appliquent à Bali lorsqu'un étranger achète un logement selon le Kepmen ATR/BPN 1241/2022 ?

1. IDR 1 milliard pour une maison et IDR 500 millions pour un appartement
2. IDR 5 milliards pour une maison individuelle et IDR 2 milliards pour un appartement
3. IDR 10 milliards pour les deux
4. Il n'y a pas de prix minimum en dehors de Jakarta

Chiffres d'exemple : un membre de la diaspora indonésienne (titulaire d'un passeport étranger) veut une maison individuelle à Bali. Le décret permet aux acheteurs de la diaspora d'utiliser 75% du seuil normal de Bali de IDR 5 milliards. Quel est son prix minimum (en IDR) ?

Un couple étranger veut acheter deux parcelles contiguës à Tabanan, totalisant 3,500 m2, pour construire une maison familiale en Hak Pakai. Quelle limite s'applique ?

1. Aucune limite tant que chaque parcelle fait moins de 2,000 m2
2. Jusqu'à 5,000 m2 par personne
3. Une parcelle de 2,000 m2 au maximum par personne ou par famille, sauf dérogation accordée par le ministre
4. Jusqu'à 10,000 m2 si le terrain est hors d'une zone touristique

Un Hak Pakai est accordé sur un terrain de l'État à un propriétaire étranger. Quelle est la durée totale maximale s'il est accordé, prolongé puis renouvelé intégralement selon le PP 18/2021 ?

1. 80 ans : 30, plus une prolongation de 20 ans, plus un renouvellement de 30 ans
2. 25 ans sans prolongation
3. 99 ans en une seule fois
4. Illimitée, comme le Hak Milik

Un client signe un leasehold (Hak Sewa) de 25 ans sur une villa à Pererenan. Que possède-t-il réellement à la fin de l'opération ?

1. Le terrain, une fois le bail entièrement payé
2. Un certificat Hak Milik à son nom
3. Un Hak Pakai enregistré automatiquement au BPN
4. Un droit contractuel d'utiliser le bien pendant la durée du bail ; le terrain reste au propriétaire indonésien

Un vendeur propose que votre acheteur étranger mette le titre en pleine propriété au nom du cousin balinais du vendeur, avec un accord annexe et une procuration. Quel est le bon conseil en 2026 ?

1. C'est sûr si l'accord annexe est notarié
2. C'est sûr si le cousin signe aussi un contrat de prêt
3. Refuser : l'Indonésie ne reconnaît pas la propriété effective, l'accord annexe n'est pas opposable, et Bali a décidé d'interdire purement et simplement ces montages pinjam nama
4. C'est sûr pendant 30 ans, puis il faut le convertir

Lequel de ces acteurs figure parmi les déclarants auprès du PPATK (la cellule de renseignement financier indonésienne) selon le règlement gouvernemental 43/2015 ?

1. Uniquement les banques et les bureaux de change
2. Les sociétés immobilières et les agents immobiliers, aux côtés des notaires et des officiers fonciers PPAT
3. Uniquement le PPAT, jamais l'agent
4. Uniquement les promoteurs cotés en bourse

Un acheteur insiste pour payer une villa à Seminyak en plusieurs liasses d'espèces provenant de différentes personnes, refuse d'expliquer l'origine des fonds et vous demande de ne pas mettre le prix par écrit. Que devez-vous faire ?

1. Faire une déclaration de transaction suspecte au PPATK et éviter de dire au client que vous l'avez déclaré
2. Accepter les espèces mais demander au notaire d'enregistrer un prix plus bas
3. Prévenir le client que vous allez le déclarer, puis attendre sa réaction
4. L'ignorer : seule la banque a des obligations de déclaration

Qu'a ordonné le gouverneur Wayan Koster en juillet 2025 concernant les projets touristiques sur les terres productives de Bali ?

1. Une interdiction totale de toute construction sur l'île pendant cinq ans
2. Une réduction d'impôt pour les hôtels construits sur des rizières
3. Qu'à partir de 2025, aucun permis ne soit délivré pour des équipements touristiques sur des terres productives
4. Que seuls les investisseurs étrangers aient besoin de permis sur les terres agricoles

Fin 2026, un investisseur veut louer une rizière (sawah) à Tabanan et y construire six villas locatives. Après les inondations meurtrières de septembre 2025, quelle est la position provinciale que vous devez expliquer ?

1. Autorisé si les villas font moins de deux étages
2. Autorisé si le terrain est loué plutôt qu'acheté
3. Autorisé si l'investisseur paie des frais de conversion à la régence
4. Aucun nouveau permis pour un usage commercial des rizières ; la construction y est limitée à la propre maison du propriétaire foncier

Un acheteur prévoit de mettre sa villa de Canggu sur Airbnb et Booking.com. Qu'a exigé le ministère du Tourisme des hôtes à partir du 1er août 2026 ?

1. Rien de nouveau : les plateformes gèrent toutes les licences
2. Un NIB valide avec un code KBLI correspondant, faute de quoi l'annonce risque d'être retirée
3. Seulement un reçu de taxe touristique de l'aéroport
4. Seulement une lettre signée du chef du banjar

Chiffres d'exemple : un acheteur acquiert une maison en Hak Milik à Bali pour IDR 6,000,000,000. Supposons que la régence applique le taux de BPHTB de 5% avec un abattement (NPOPTKP) de IDR 80,000,000. Combien de BPHTB l'acheteur paie-t-il (en IDR) ?

Quel sous-marché de Bali a enregistré le taux d'occupation hôtelière le plus élevé en 2025, selon Horwath HTL ?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Un client veut une villa dans le secteur qui avait le prix moyen par nuit hôtelier le plus élevé de Bali en 2025. Quel secteur lui montrez-vous en premier ?

1. Jimbaran et Uluwatu
2. Kuta et Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

Quelle part environ de l'offre de résidences de marque de Bali se situe à Canggu et Berawa (Horwath HTL, 2026) ?

1. Environ 10%
2. Environ 25%
3. Environ 60%
4. Environ 40%

Quel sous-secteur d'Ubud est la ceinture de luxe le long des gorges de la rivière, où une villa de 3 chambres bien placée peut rapporter environ USD 400 à 700 par nuit ?

1. Tegallalang
2. Sayan (vallée de la rivière Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Chiffres d'exemple : une villa de 3 chambres à Penestanan, Ubud, est réservée 20 nuits en haute saison à USD 300 la nuit, dans la fourchette de USD 250 à 350 rapportée pour 2026. Quel est le revenu brut d'hébergement pour ces nuits (en USD) ?

Chiffres d'exemple : un investisseur loue 4 ares (400 m²) de terrain de premier choix à Pererenan à IDR 45 millions par are et par an pendant 25 ans. Quel est le coût total du bail (en IDR) ?

Parmi ces zones de la région de Canggu, laquelle a le terrain en leasehold le moins cher par are et par an selon Bali Villa Realty (septembre 2026) ?

1. Batu Bolong
2. Berawa (premier choix)
3. Seseh et Cemagi en bord de plage
4. Pererenan (premier choix)

D'après les données 2026 de Rumavi pour les villas de 4 chambres, quel micro-secteur de Canggu a le tarif par nuit le plus élevé ?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

À Seminyak, quel micro-secteur a la plus forte demande en location courte durée et le prix d'entrée le plus élevé (à partir d'environ USD 700,000) ?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

Quel secteur du Bukit a le terrain en leasehold le moins cher, à environ IDR 10 à 15 millions par are et par an (Bali Villa Realty, septembre 2026) ?

1. Les plages de premier choix de Bingin et Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa et l'intérieur du Bukit
3. Pecatu et Balangan
4. Le front de mer de la baie de Jimbaran

D'après les chiffres de NusaBali de mai 2026, de combien le prix médian d'une villa en pleine propriété dépasse-t-il celui d'une villa en leasehold à Ungasan (en USD) ?

Où sur l'île la prime de la pleine propriété sur le leasehold était-elle la plus élevée au T1 2026, à environ 82% ?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Chiffres d'exemple : une villa de 3 chambres à Pecatu a besoin de 50 camions d'eau par mois en haute saison à IDR 200,000 le chargement de 5,000 litres. Quel est le coût mensuel de l'eau (en IDR) ?

Quel est le prix minimum pour qu'un étranger achète une maison individuelle en Hak Pakai à Bali ?

1. IDR 2 milliards
2. IDR 3 milliards
3. IDR 1 milliard
4. IDR 5 milliards

Depuis 2026, OSS rejette les nouvelles immatriculations de PMA à Bali pour les activités à risque faible et moyen-faible. Quel KBLI immobilier la lettre du gouverneur citait-elle expressément ?

1. 68111 (immobilier détenu en propre ou loué)
2. 68200 (courtage immobilier à la commission)
3. 41011 (construction de bâtiments résidentiels)
4. 55110 (hôtels étoilés)

Le règlement régional 4/2026 de Bali fait de la conversion de rizières protégées en villas une infraction pénale. Quelles sont les deux régences principalement visées par les contrôles ?

1. Badung et Denpasar
2. Tabanan et Gianyar
3. Buleleng et Karangasem
4. Klungkung et Bangli

Une famille de quatre touristes étrangers arrive à Bali pour des vacances. Combien de taxe touristique paient-ils au total (en IDR) ?

Selon l'AREBI Bali (novembre 2025), que peut faire un ressortissant étranger dans une agence de courtage à Bali selon le Permendag 33/2025 ?

1. Exercer comme courtier de terrain s'il détient un KITAS
2. Négocier des transactions pour des clients de son pays d'origine
3. Occuper uniquement un poste de management, pas le courtage de terrain
4. Rien du tout, même en tant qu'investisseur

Chiffres d'exemple : une agence vend une villa en leasehold à Berawa pour USD 400,000 avec une commission de 5%, le haut de la fourchette du Permendag 33/2025 pour les ventes, et verse à son courtier la part maximale autorisée. Que reçoit le courtier (en USD) ?

Chiffres d'exemple : le propriétaire d'une villa à Kerobokan reçoit IDR 300 millions de loyer annuel d'un locataire longue durée. Quel impôt libératoire sur le revenu est dû (en IDR) ?

Un promoteur veut faire signer aux acheteurs un PPJB (promesse de vente conditionnelle) pour des villas individuelles dans un nouveau projet à Ubud. Selon le PP 14/2016 modifié par le PP 12/2021, quelles conditions doivent d'abord être réunies ?

1. Seulement un formulaire de réservation signé et un acompte
2. Un statut foncier clair, l'autorisation de construire (PBG), des infrastructures et réseaux disponibles, et au moins 20% de la construction achevée
3. Une garantie bancaire couvrant 100% du prix
4. L'accord de l'AREBI et du banjar

Devant qui l'acheteur et le promoteur doivent-ils signer un PPJB pour une maison selon la réglementation du logement ?

1. Seulement le chef du village
2. L'agent mandataire comme témoin
3. Personne : une confirmation WhatsApp suffit
4. Un notaire

Quelle est la différence de calendrier entre la commercialisation d'un projet d'appartements et celle d'un projet de maisons individuelles selon la réglementation du logement ?

1. Les appartements (rumah susun) peuvent être commercialisés avant le début de la construction, tandis que les maisons individuelles sont vendues par PPJB une fois au moins 20% construits
2. Les deux ne peuvent être commercialisés qu'après la délivrance du SLF
3. Les maisons individuelles peuvent être commercialisées avant l'acquisition du terrain ; les appartements non
4. Il n'y a ni différence ni condition

Chiffres d'exemple : un acheteur a signé un PPJB pour une villa au prix de IDR 3,000,000,000 et a payé IDR 900,000,000. Il annule par sa propre faute. Selon l'article 22L(4), le promoteur peut déduire 10% du prix. Combien doit être remboursé (en IDR) ?

Un acheteur a versé un acompte de IDR 250,000,000 sur une villa à IDR 3,000,000,000 dans le cadre d'un PPJB, puis se retire pour des raisons personnelles. Que permet la réglementation au promoteur ?

1. Tout rembourser, car l'annulation est toujours gratuite
2. Rembourser la moitié de l'acompte
3. Conserver la totalité du paiement, car il ne dépasse pas 10% du prix
4. Réclamer le prix total à l'acheteur

Le promoteur ne respecte pas la date de remise des clés et manque à ses obligations du PPJB, et l'acheteur annule. À quoi l'acheteur a-t-il droit selon la réglementation du logement ?

1. À rien, car les acheteurs off-plan supportent tous les risques
2. À 90% des paiements, le promoteur conservant 10%
3. Seulement à un avoir sur un futur projet
4. Au remboursement de tous les paiements reçus

La brochure d'un projet de villas à Pecatu promettait un beach club et un rendement fixe de 12%, mais aucun des deux ne figure dans le PPJB. L'acheteur s'estime trompé. Quelle loi lui donne une base pour agir, et quelle sanction peut s'appliquer ?

1. La loi sur la protection des consommateurs : la publicité trompeuse est illégale et peut entraîner jusqu'à 5 ans de prison ou une amende pouvant atteindre IDR 2 milliards
2. Aucune : seul le PPJB compte et les brochures n'ont aucune valeur juridique
3. La loi sur le tourisme, avec une amende maximale de IDR 10 millions
4. Seulement le code de déontologie de l'AREBI, sans sanction légale

Un promoteur présente un ancien IMB pour une parcelle à Jimbaran. Quel document a remplacé l'IMB comme autorisation de construire selon le PP 16/2021 ?

1. Le certificat SHM
2. Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), demandé via SIMBG
3. Le NIB délivré par OSS
4. Le PPJB

Une villa off-plan terminée est livrée, mais le promoteur n'a pas encore de SLF. Pourquoi est-ce important ?

1. Ça ne l'est pas : le SLF est facultatif pour les villas
2. Cela n'affecte que la déclaration fiscale du promoteur
3. Le SLF (certificat de conformité) confirme que le bâtiment est apte à l'usage et doit être obtenu avant toute utilisation ou occupation
4. Le SLF est le titre foncier, donc l'acheteur ne possède rien

À quelle fréquence le SLF doit-il être renouvelé pour un bâtiment qui n'est pas une maison d'habitation, comme un hôtel ?

1. Tous les 5 ans
2. Tous les 20 ans
3. Tous les ans
4. Jamais

Chiffres d'exemple : une villa off-plan de 2 chambres coûte IDR 6,800,000,000 et le promoteur prévoit IDR 485,000,000 de revenus locatifs annuels. Quel est le rendement brut (en %, deux décimales) ?

Chiffres d'exemple : même villa, prix de IDR 6,800,000,000 et revenus de IDR 485,000,000. Déduisez la gestion 20%, les commissions OTA 15%, les frais d'exploitation 15% et une réserve pour gros travaux de 5%, le tout sur les revenus. Quel est le rendement net (en %, deux décimales) ?

Un client demande ce que facture habituellement un gestionnaire de villa à Bali en service complet. Quelle fourchette est indiquée dans les analyses de marché 2026 ?

1. 1% à 3% des revenus
2. Un forfait de USD 100 par mois
3. 50% à 70% des revenus
4. Environ 15% à 30% des revenus, avant les commissions OTA

Un promoteur de Canggu annonce un « ROI brut de 11.5% » sur une villa à IDR 4.2 milliards. Quelle est la façon la plus exacte d'expliquer ce chiffre à un acheteur ?

1. C'est le revenu net garanti après impôt
2. Ce sont les revenus prévisionnels divisés par le coût d'achat, avant toute déduction d'exploitation, donc vous devez demander les hypothèses de taux d'occupation et de prix par nuit
3. C'est la hausse annuelle du prix de la villa
4. C'est le rendement déjà obtenu par les projets passés du promoteur

Les villas de marque et condotels de Bali sont depuis longtemps vendus avec un rendement garanti. Quelle faiblesse les études de JLL ont-elles relevée ?

1. Les garanties sont illégales et nulles
2. Les garanties durent toujours toute la durée du bail
3. Les garanties habituelles étaient courtes (environ 7% pendant trois ans), et certains projets plus fragiles n'ont pas pu dégager de rendements suffisants une fois la garantie terminée
4. Les garanties sont payées par le gouvernement de Bali

Chiffres d'exemple : un promoteur offre une garantie locative de 8% par an pendant 3 ans sur une villa au prix de IDR 4,000,000,000. Quel est le total garanti versé sur la période (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : un acheteur signe l'achat d'une villa off-plan en leasehold de 30 ans ; la durée du bail commence à la date de signature. La livraison était promise en 18 mois, mais la villa est livrée au bout de 36 mois. Combien d'années de bail restent-elles une fois qu'il peut l'utiliser ?

Un petit promoteur de Bali demande à votre acheteur de payer 70% d'avance sur le compte de sa société, sans séquestre. Quelle protection devriez-vous recommander ?

1. Des paiements par étapes, débloqués seulement après une vérification indépendante, avec un contrat détaillé et un auditeur de chantier indépendant
2. Payer d'avance mais demander une remise
3. Payer en espèces au chef de chantier pour accélérer les choses
4. Accepter, car la loi indonésienne garantit tous les acomptes off-plan

À quel stade de la construction d'une villa off-plan un entrepreneur est-il le plus susceptible d'abandonner le chantier, selon les opérateurs de Bali ?

1. Avant le défrichage du terrain
2. Le jour de la signature du PPJB
3. Après la délivrance du SLF
4. Vers la fin de la construction, quand la plus grande partie de l'argent a déjà été payée

Chiffres d'exemple : une villa nouvellement livrée se loue IDR 3,500,000 la nuit. La taxe régionale sur les services hôteliers (PBJT, qui couvre les villas) est de 10%. Combien de PBJT est dû par nuit (en IDR) ?

La brochure d'un promoteur affirme que les visiteurs chinois dominent désormais le tourisme à Bali. Selon les données BPS du premier semestre 2026, quel pays était en réalité la première source de visites étrangères à Bali ?

1. Chine
2. Australie
3. Inde
4. Royaume-Uni

Chiffres d'exemple basés sur les données BPS : Bali a reçu environ 3.2 millions de visites étrangères au S1 2026, dont 802,837 d'Australiens. Quelle part des visites venait d'Australie (en %, une décimale) ?

Un acheteur affirme que le tourisme à Bali progresse chaque année, donc que les revenus locatifs ne peuvent qu'augmenter. Que montrent les chiffres de 2026 ?

1. Les arrivées ont augmenté de plus de 10% en 2026, donc l'affirmation tient
2. Les arrivées ont doublé après l'instauration de la taxe touristique
3. Les arrivées étrangères étaient de 6.95 millions en 2025, mais les huit premiers mois de 2026 étaient environ 1.6% en dessous de l'année précédente
4. BPS a cessé de publier les données d'arrivées à Bali en 2026

Un collègue français veut cibler les acheteurs européens. Quel pays européen a envoyé le plus de visiteurs à Bali au S1 2026 ?

1. France
2. Allemagne
3. Russie
4. Royaume-Uni

Chiffres d'exemple basés sur les moyennes AirDNA pour Bali : une villa obtient un prix moyen par nuit de USD 130 avec un taux d'occupation de 57%. Quel revenu annuel brut cela implique-t-il (en USD) ?

Un promoteur promet 85% d'occupation toute l'année pour une nouvelle villa de deux chambres à Canggu. Quelle est la référence honnête à partager avec votre client ?

1. Les hôtels étoilés de Bali étaient en moyenne à environ 65% en juin 2026 (le plus haut de toutes les provinces) et AirDNA montre environ 57% pour les locations courte durée sur 12 mois, donc 85% toute l'année exige des preuves solides
2. 85% est la moyenne de Bali selon BPS
3. Le taux d'occupation ne compte pas pour les villas, seul le prix par nuit compte
4. Les locations courte durée battent toujours les hôtels de 20 points

Que se passe-t-il lorsqu'un leasehold de 25 ans sur une villa à Bali arrive à son terme sans prolongation convenue ?

1. Le locataire devient automatiquement propriétaire en pleine propriété
2. Le bail est converti en Hak Pakai
3. Le terrain et le bâtiment reviennent au propriétaire foncier, et la valeur restante du contrat tombe à zéro
4. L'État rachète la villa à la valeur du marché

Exemple simplifié : un client paie USD 300,000 pour une villa avec 25 ans de bail restants. Avec une approche linéaire (sans croissance du marché, la valeur baisse régulièrement avec le temps), combien vaut le bail après 10 ans (en USD) ?

Chiffres d'exemple : une villa en leasehold coûte USD 250,000 avec 20 ans restants et rapporte USD 22,000 nets par an. Si vous traitez le prix comme un coût réparti uniformément sur la durée du bail (USD 12,500 par an), quel est le vrai rendement annuel sur le prix d'achat (en %) ?

Chiffres d'exemple : une villa achetée USD 350,000 rapporte USD 45,000 de revenus locatifs bruts par an. La gestion, les frais de plateforme, le personnel, les charges, l'entretien et les taxes prennent 40% de ces revenus. Quel est le rendement net (en %, une décimale) ?

Un investisseur demande combien coûte le golden visa indonésien via des placements passifs (obligations d'État, actions cotées ou fonds communs de placement) sans créer de société. Quelle est la bonne réponse ?

1. USD 100,000 pour 10 ans
2. USD 350,000 pour un permis de 5 ans ou USD 700,000 pour un permis de 10 ans
3. Toute villa en leasehold au-dessus de USD 500,000
4. Rp 2 milliards sur un compte d'épargne pendant 10 ans

Un couple de retraités australiens se renseigne sur le visa résidence secondaire. Quelle est l'exigence financière principale ?

1. Posséder n'importe quelle villa à Bali
2. USD 60,000 de revenus étrangers par an
3. USD 1 million en actions indonésiennes
4. Des fonds d'au moins Rp 2 milliards (environ USD 130,000) dans une banque indonésienne, pour un séjour de 5 ou 10 ans

Un nomade numérique titulaire d'un KITAS E33G de travailleur à distance veut acheter une villa et percevoir lui-même les revenus locatifs. Que devez-vous lui dire ?

1. L'E33G ne couvre que les revenus de source étrangère, donc les revenus locatifs d'une villa à Bali nécessitent une structure adaptée (exploitant agréé ou société) et un conseil fiscal
2. L'E33G lui permet d'exercer n'importe quelle activité en Indonésie
3. Il peut la louer à son nom personnel sur Airbnb
4. Les revenus locatifs sont exonérés d'impôt pour les titulaires d'un KITAS

Les données de l'immigration montrent 1,274 golden visas délivrés entre juillet 2024 et mai 2026, pour environ USD 2.9 milliards. Quelle est la bonne conclusion pour un agent qui vend des villas à Bali ?

1. La plupart des permis sont allés à des Australiens achetant des villas
2. Le dispositif a échoué et a été fermé
3. Près de 98% des fonds venaient d'investisseurs institutionnels, les Américains, les Chinois et les Taïwanais étant les principales nationalités, donc les acheteurs individuels de golden visa sont une petite niche
4. Chaque titulaire devait acheter un bien à Bali

Un vendeur à Buleleng affirme que son terrain va doubler de valeur parce que « l'aéroport du nord de Bali ouvre bientôt ». Quelle est la situation en octobre 2026 ?

1. Il a ouvert en 2025
2. Le site de Kubutambahan, à Buleleng, figure dans le plan national de développement 2025 à 2029 et le président a soutenu son accélération en juillet 2026, mais il reste au stade de projet sans date de construction
3. Le projet a été annulé par le ministère des Transports
4. Il est en construction avec une ouverture prévue en 2027

Quel signal de 2026 indique le plus clairement un risque de suroffre de villas à Bali ?

1. Les hôtels de Bali ont atteint 100% d'occupation
2. La taxe touristique a été supprimée
3. Les arrivées ont augmenté de 15% en 2026
4. Les annonces de villas d'une plateforme de location sont passées d'environ 2,400 en juin à plus de 3,300 en octobre 2026, et les nouvelles annonces demandaient environ 5% de moins que fin 2025, tandis qu'AirDNA recense plus de 48,000 annonces de courte durée actives

Un client veut construire une villa locative sur une rizière productive à Tabanan. Quel risque réglementaire signalez-vous en premier ?

1. Aucun, les rizières sont l'option légale la moins chère
2. En septembre 2025, le gouverneur Koster a demandé aux régents et aux maires de cesser de délivrer de nouveaux permis d'hôtels et de villas sur les terres agricoles productives, donc le projet risque de ne jamais obtenir de licence
3. Seule la couleur du toit est réglementée
4. Les terres agricoles peuvent être reclassées automatiquement au bout de 5 ans

Selon les données d'annonces de Bali Villa Hub publiées en octobre 2026, quel secteur avait le loyer médian demandé le plus élevé pour une villa de deux chambres en location au mois ?

1. Pererenan, à environ USD 2,414 par mois
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Chiffres d'exemple : une villa de deux chambres à Pererenan se loue avec un contrat annuel à USD 2,414 par mois. Le leasehold coûte USD 280,000. Quel est le rendement locatif brut (en %, une décimale) ?

Une famille de Jakarta veut une villa à Bali. Bank Indonesia a maintenu le BI Rate à 5.75% en juillet 2026 après 100 points de base de hausses cette année-là, avec une roupie proche de 17,900 pour un USD. Que devez-vous garder à l'esprit ?

1. Les acheteurs indonésiens ne peuvent pas acheter à Bali
2. Les taux ont été ramenés à zéro, donc les prêts immobiliers sont gratuits
3. En tant que citoyens indonésiens, ils peuvent détenir la pleine propriété en Hak Milik, mais des taux plus élevés rendent le crédit immobilier plus cher, donc vérifiez tôt leur plan de financement
4. Ils doivent passer par une PT PMA

Chiffres d'exemple : un acheteur indonésien acquiert une villa en pleine propriété pour IDR 5,000,000,000. Le BPHTB est de 5% de la valeur d'acquisition moins le NPOPTKP ; supposez le NPOPTKP minimum national de IDR 80,000,000 pour une première acquisition. Combien de BPHTB est dû (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : le même acheteur acquiert plus tard un second bien dans la même régence pour IDR 3,000,000,000. Le NPOPTKP ne peut pas être réutilisé pour une seconde acquisition. Combien de BPHTB est dû (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : un vendeur cède une villa en pleine propriété pour IDR 6,200,000,000. L'impôt libératoire sur le revenu pour les cessions de terrains et de bâtiments est de 2.5% de la valeur brute. Combien le vendeur doit-il payer (en IDR) ?

Lors d'une vente en pleine propriété entre deux Indonésiens à Bali, qui paie légalement quelle taxe de mutation ?

1. L'acheteur paie les deux
2. Le vendeur paie l'impôt libératoire de 2.5% et l'acheteur paie le BPHTB de 5%
3. Le notaire paie les deux sur ses honoraires
4. Les deux taxes sont partagées à 50/50 par la loi

Chiffres d'exemple : un promoteur livre une maison individuelle neuve en décembre 2026 pour IDR 4,500,000,000 (hors TVA). La TVA est effectivement de 11% (12% sur une base de 11/12 du prix). Selon le PMK 90/2025, l'État prend en charge 100% de la TVA sur les premiers IDR 2 milliards pour les logements d'un prix allant jusqu'à IDR 5 milliards. Combien de TVA l'acheteur paie-t-il encore (en IDR) ?

Une villa neuve est affichée à IDR 5,600,000,000 avec une livraison en novembre 2026. L'incitation TVA 2026 (PPN DTP) s'applique-t-elle ?

1. Oui, sur les premiers IDR 2 milliards
2. Oui, sur le prix total
3. Non, car le prix dépasse le plafond de IDR 5 milliards, donc la TVA complète s'applique
4. Seulement si l'acheteur est étranger

Chiffres d'exemple : un propriétaire foncier indonésien résident fiscal loue un terrain à un acheteur étranger pour 25 ans pour un total de IDR 2,000,000,000. L'impôt libératoire sur la location de terrains et de bâtiments est de 10% du montant brut. Combien d'impôt est dû (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : un propriétaire indonésien résident loue une villa avec un contrat annuel pour USD 24,000. Convertissez à IDR 17,900 pour un USD, puis appliquez l'impôt libératoire de 10% sur les revenus locatifs. Combien d'impôt est dû (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : un étranger non résident vend les années restantes de sa villa en leasehold pour USD 200,000. Les cessions de bail sont imposées comme des revenus locatifs : 10% pour les résidents fiscaux, 20% pour les non-résidents (réductible par une convention fiscale). Avant tout allègement conventionnel, combien d'impôt est dû (en USD) ?

Chiffres d'exemple : un notaire PPAT facture 0.75% sur une transaction de IDR 3,580,000,000 (le maximum légal est de 1%). Quels sont les honoraires (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : des clients réservent une villa agréée pour 5 nuits à IDR 3,000,000 la nuit. La taxe hôtelière régionale (PBJT sur l'hébergement, anciennement PHR ou PB1) est de 10%. Combien de taxe est collectée (en IDR) ?

Un propriétaire pense qu'Airbnb gère toutes les taxes de sa villa à Bali. Quelle est la bonne position ?

1. Airbnb collecte et paie toutes les taxes indonésiennes
2. Les locations courte durée sont exonérées d'impôt à Bali
3. Seuls les voyageurs paient une taxe, à l'aéroport
4. Airbnb ne collecte pas toujours la taxe hôtelière de 10% en Indonésie, donc l'exploitant doit s'enregistrer pour un NPWPD, la déclarer et la payer chaque mois

Chiffres d'exemple : une villa se vend IDR 7,160,000,000 avec une commission d'agence de 5%. Quel est le montant de la commission (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : une villa en leasehold se vend USD 400,000. La commission de 5% est partagée à 50/50 entre l'agence mandataire et l'agence qui a apporté l'acheteur. Combien chaque agence reçoit-elle (en USD) ?

Dans une vente de villa classique à Bali, qui paie la commission de 5% de l'agent ?

1. En général le vendeur ; tout honoraire d'agent côté acheteur est distinct et doit être convenu par écrit
2. Toujours l'acheteur
3. Le propriétaire foncier du leasehold
4. Le notaire, sur les taxes de mutation

Taux d'exemple : IDR 17,900 pour un USD (la roupie s'échangeait près de IDR 17,901 le 6 octobre 2026). Un client prévoit un budget de USD 250,000. Combien cela fait-il en IDR ?

Taux d'exemple : IDR 17,900 pour un USD. Une villa est affichée à IDR 3,222,000,000. Quel est le prix en USD ?

Chiffres d'exemple : un Américain achète une villa pour IDR 4,475,000,000 quand le taux est de IDR 17,900 pour un USD. Des années plus tard, il la revend au même prix en IDR, mais la roupie s'est renforcée à IDR 16,500 pour un USD. Quel est son gain de change (en USD, arrondi) ?

Chiffres d'exemple : une villa en leasehold coûte USD 300,000 pour un bail de 30 ans. Quel est le coût par année de bail (en USD) ?

Chiffres d'exemple : un acheteur loue 4 ares de terrain (1 are = 100 m2) à IDR 6,000,000 par are et par an pendant 25 ans, payés d'avance. Quel est le prix total du bail (en IDR) ?

Chiffres d'exemple : une villa achetée USD 320,000 rapporte USD 48,000 bruts par an. La gestion prend 20% du brut, les frais de plateforme 15% du brut, et l'entretien et les charges USD 6,000. Quel est le rendement net (en %, une décimale) ?

En reprenant l'exemple précédent (prix USD 320,000, revenu net USD 25,200 par an), quel est le délai de récupération simple, et avec quoi devez-vous le comparer ?

1. Environ 7.9 ans, sans comparaison
2. Environ 12.7 ans, à comparer avec la durée restante du bail (sur un bail de 25 ans, il ne reste qu'environ 12 ans de bénéfice après la récupération)
3. Environ 25 ans, la durée du bail
4. Environ 3.8 ans, car les revenus locatifs doublent avec le temps

Un acheteur australien demande : « Puis-je simplement acheter la villa en pleine propriété à mon nom ? » Quelle est la réponse honnête ?

1. Oui, tout étranger peut détenir un Hak Milik
2. Non. La pleine propriété en Hak Milik est réservée aux citoyens indonésiens. Ses options sont un leasehold (Hak Sewa), un Hak Pakai sur une maison respectant le prix minimum, ou une société (PT PMA) détenant un titre HGB
3. Oui, s'il se marie avec n'importe qui
4. Seulement s'il paie un double BPHTB

Un retraité allemand veut une maison individuelle à Bali en Hak Pakai (droit d'usage). Quel prix minimum s'applique aux étrangers pour une maison individuelle à Bali selon le Kepmen ATR/BPN 1241/2022 ?

1. IDR 1 milliard
2. IDR 2 milliards
3. IDR 10 milliards
4. IDR 5 milliards

Combien de temps un Hak Pakai sur une maison d'habitation peut-il durer pour un propriétaire étranger, prolongations comprises ?

1. Jusqu'à 80 ans au total (30 + 20 + 30)
2. 10 ans, non renouvelable
3. Pour toujours, comme la pleine propriété
4. 25 ans, comme un bail classique

Un couple néerlandais veut une PT PMA pour « posséder » une villa de vacances qu'il louera quelques semaines par an. Que leur dites-vous honnêtement ?

1. Une PT PMA est une coquille bon marché que n'importe qui peut ouvrir en ligne
2. Une PT PMA est une vraie société d'exploitation à capitaux étrangers, avec d'importantes exigences de capital, des licences correspondant à son code KBLI (55193 pour les villas commerciales), des déclarations fiscales et des rapports ; en 2026, les autorités de Bali ont exigé des preuves de capital et lutté contre les bureaux virtuels, donc elle convient rarement à une résidence de vacances occasionnelle
3. Une PT PMA leur permet de détenir un Hak Milik
4. Elle n'a besoin d'aucun enregistrement fiscal indonésien

Un client russe dit que son chauffeur balinais va mettre le terrain à son propre nom « pour lui », avec un accord annexe privé. Quel est votre conseil ?

1. C'est une pratique courante et parfaitement sûre
2. C'est acceptable si l'accord est en anglais
3. Refuser de l'organiser : les montages avec prête-nom n'offrent à l'étranger aucune protection juridique, et Bali a décidé de les sanctionner, donc il risque de perdre le terrain et d'engager sa responsabilité
4. C'est légal si le chauffeur est un parent

Quelle est la première vérification de documents avant tout acompte sur une villa ou un terrain à Bali ?

1. Vérifier le certificat foncier au bureau local du BPN : nom du titulaire, type de titre, superficie, et toute hypothèque, saisie ou litige
2. Demander au vendeur une belle photo du certificat
3. Consulter les avis Google du promoteur
4. Confirmer que la villa apparaît sur Airbnb

Une parcelle à Canggu semble parfaite, mais le client prévoit de la location courte durée. Quelle vérification de zonage compte le plus ?

1. La couleur des maisons voisines
2. Faire une vérification de zonage (KKPR) : les zones touristiques permettent des licences de location complètes, les zones résidentielles sont restreintes, et les zones agricoles vertes sont bloquées pour la location
3. Le zonage ne compte que pour les hôtels de plus de 100 chambres
4. Le zonage peut être modifié par le vendeur

Une villa ancienne à vendre ne dispose que d'un permis de construire IMB de 2015. Que dites-vous à l'acheteur qui veut la louer ?

1. L'IMB suffit pour toujours
2. Les villas n'ont pas besoin de permis
3. Seules les villas neuves ont besoin de permis
4. L'IMB doit être converti en PBG avec un SLF (certificat de conformité) avant de pouvoir obtenir ou renouveler une licence de location, donc intégrez le coût et le délai dans l'offre

Une parcelle bon marché près d'Uluwatu n'est accessible que par un sentier traversant le terrain d'un voisin. Quel est le bon conseil ?

1. Acheter maintenant, le voisin acceptera sûrement plus tard
2. L'accès n'a pas d'importance pour la valeur d'une villa
3. Faire de l'accès routier légal une condition : obtenir un droit de passage enregistré ou acheter la bande d'accès, car une parcelle enclavée peut être impossible à construire, à faire agréer ou à revendre
4. Utiliser plutôt une hélisurface

Le terrain proposé est un terrain familial balinais hérité par quatre frères et sœurs, mais seul l'aîné négocie. Que devez-vous exiger ?

1. Rien, c'est l'aîné qui décide
2. La preuve que chaque titulaire enregistré ou héritier consent et signe devant le notaire (ainsi que les conjoints si nécessaire), sinon la transaction pourra être contestée plus tard
3. Juste un oui verbal des parents
4. Un acompte plus élevé en compensation

Un investisseur du Moyen-Orient veut qu'un achat de villa lui donne le golden visa indonésien. Quelle est la bonne réponse ?

1. Toute villa au-dessus de USD 300,000 est éligible
2. Les titulaires d'un golden visa peuvent détenir un Hak Milik
3. Une villa sur un terrain loué n'est pas directement éligible ; les voies individuelles sont principalement USD 350,000 (5 ans) ou USD 700,000 (10 ans) en obligations, actions ou fonds, donc orientez-le vers un spécialiste de l'immigration
4. Le golden visa est réservé aux Indonésiens

Un acheteur français lit qu'un bail comporte « une option de prolongation ». Quelle clause le protège le mieux ?

1. Une prolongation à prix fixe ou indexé sur l'inflation inscrite dans le bail, plus une clause de cession lui permettant de transférer le bail
2. Une prolongation « à un prix à convenir avec le propriétaire foncier »
3. Une promesse verbale du fils du propriétaire foncier
4. Aucune clause, car les prolongations sont automatiques

Une acheteuse de Jakarta demande en quoi son achat diffère de celui d'un étranger. Que lui expliquez-vous ?

1. Elle doit passer par un leasehold comme les étrangers
2. En tant que citoyenne indonésienne, elle peut détenir la pleine propriété en Hak Milik, paie un BPHTB de 5% après le NPOPTKP local sur une première acquisition, et le vendeur paie l'impôt libératoire de 2.5%
3. Elle ne paie aucune taxe
4. Elle a besoin d'une PT PMA

Vous organisez un voyage de visites pour un client britannique. Que doit-il savoir sur la taxe touristique de Bali ?

1. Elle est payée par jour de séjour
2. Elle est de IDR 1.5 million
3. Elle est facultative pour les acheteurs immobiliers
4. Elle est de IDR 150,000 par visiteur étranger et par visite, payée sur le portail officiel LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) ou à l'aéroport, les titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP en étant exemptés

Un acheteur à Melbourne veut acheter sans se déplacer. Quelle est la façon la plus sûre de gérer un achat à distance ?

1. Envoyer le prix total sur le compte personnel du vendeur pour le réserver
2. Payer uniquement via la procédure du notaire, après vérification du titre, du zonage et des permis, et signer via une procuration correctement préparée ou en personne lors d'une visite ultérieure, avec un avocat indépendant qui vérifie tout
3. Laisser l'agent tout signer sans mandat écrit
4. Payer en espèces par l'intermédiaire d'un ami

Un promoteur off-plan propose un « ROI garanti de 15% » et demande un acompte sur un compte personnel avant de montrer le certificat foncier. Comment réagissez-vous ?

1. Payer vite pour obtenir le prix de lancement
2. Demander seulement une remise
3. Le traiter comme un signal d'alerte : refuser tout paiement avant une vérification du certificat au BPN, du zonage et des permis, et comparer la promesse aux vraies références (environ 57% d'occupation moyenne sur AirDNA)
4. Les rendements garantis sont protégés par la loi à Bali

Les services d'immigration ont expulsé 342 étrangers à Bali entre janvier et juin 2026. Quelles étaient les infractions les plus courantes ?

1. Les excès de vitesse
2. L'achat de villas en leasehold
3. Le paiement tardif de la taxe touristique
4. L'utilisation abusive des titres de séjour et les dépassements de durée de séjour

Après la vente, votre client demande s'il peut louer la villa à son nom sur les plateformes de réservation. Quelle est la bonne réponse en 2026 ?

1. Oui, tout particulier peut mettre une villa en ligne
2. La location courte durée est une activité commerciale, donc elle doit passer par une entité enregistrée (sa PT PMA ou une société de gestion agréée agissant comme exploitant), et les annonces sans licence risquent d'être retirées
3. Oui, s'il paie la taxe touristique
4. Seuls les Russes sont concernés par des restrictions

Que doit contenir un bon contrat de gestion de villa pour un propriétaire à l'étranger ?

1. Seulement le planning de ménage
2. Une promesse de 90% d'occupation
3. Des honoraires clairs (la gestion prend généralement un pourcentage des revenus bruts), des relevés mensuels, la responsabilité des licences, de la taxe hôtelière de 10% et de l'impôt de 10% sur les revenus locatifs le cas échéant, des budgets d'entretien et une clause de sortie
4. Rien, une poignée de main est normale à Bali

Un client compare deux villas en leasehold au même prix : l'une avec 28 ans restants, l'autre avec 13 ans. Comment expliquez-vous honnêtement la différence ?

1. Elles ont la même valeur car le prix est le même
2. La valeur d'un leasehold suit une courbe en S : elle baisse lentement au début puis plus vite après environ la 15e année, donc le bail de 13 ans devrait se négocier avec une vraie décote (souvent 20% à 30%) sauf s'il a une prolongation verrouillée
3. Le bail le plus court est meilleur car il est plus récent
4. Les années restantes ne comptent que pour la pleine propriété