Obtenir sa licence à Bali, étape par étape

L’Indonésie agrée deux choses : la société et la personne. La société est la P4 et détient une licence commerciale. La personne est le courtier et détient un certificat de compétence. Il vous faut les deux avant de prendre un client. Voici comment chacun fonctionne en octobre 2026.

Les deux niveaux

• La P4 (la société de courtage) : une entité juridique dotée d’un numéro d’identification d’entreprise (NIB) délivré par le système de licences OSS du gouvernement, sous le code d’activité de courtage KBLI 68200 (immobilier à la commission ou sous contrat). Le ministère du Commerce a indiqué en janvier 2026 que ce code passe au KBLI 68210, intermédiation immobilière, couvrant le courtage en ligne et hors ligne (Bisnis.com).
• Le courtier (vous) : un citoyen indonésien titulaire d’un certificat de compétence professionnelle, travaillant pour une seule P4 agréée.

Il n’existe pas de licence de courtier propre à Bali. Les règles sont nationales et fixées par le ministère du Commerce (Kemendag).

Partie A : votre certificat de compétence

Les certificats de compétence relèvent du système national géré par le BNSP, l’Agence nationale de certification professionnelle. Les examens sont réalisés par un organisme de certification accrédité (LSP) selon la norme nationale de compétence (SKKNI) (SIP Law Firm). Pour les courtiers, le principal organisme est le LSP BPI (Lembaga Sertifikasi Profesi Broker Properti Indonesia), qui gère la certification avec l’AREBI, l’association nationale des courtiers (Bisnis.com, mai 2026).

Le LSP BPI propose actuellement quatre programmes : courtier immobilier niveau VI, niveau VII direction, chargé de marketing et chargé d’analyse, et deux autres sont en préparation (Bisnis.com, mai 2026).

Les étapes

1. Rejoignez une P4 agréée, ou vérifiez que votre agence détient son NIB avec le code KBLI 68200 et son certificat de conformité basé sur les risques. Les courtiers doivent être rattachés à une entité agréée (NusaBali).
2. Préparez-vous. Nous n’avons trouvé aucune formation gouvernementale obligatoire unique. Les sections de l’AREBI et les agences organisent des formations et des sessions de certification groupées : demandez à votre agence ou à AREBI Bali quelles sessions sont prévues.
3. Déposez votre candidature auprès du LSP BPI et choisissez un centre d’examen de compétence (TUK). En mai 2026, il existait six TUK, et d’autres sont prévus dans les régions dotées d’une section AREBI (Bisnis.com).
4. Pré-évaluation et évaluation. Le LSP BPI désigne des évaluateurs, qui mènent une pré-évaluation puis l’évaluation réelle et rendent leur rapport (Pinhome).
5. Examen par le comité technique. Le comité du LSP BPI examine la recommandation des évaluateurs.
6. Délivrance du certificat aux candidats jugés compétents.
7. Maintenez-le en règle. Le certificat est valable 3 ans, avec un suivi du LSP BPI pendant cette période (Pinhome). Renouvelez-le avant son expiration : 957 personnes l’ont renouvelé lors de la seule session de mai 2026 (Bisnis.com).

Pour les courtiers en dehors de Java, le LSP BPI peut organiser une certification collective dans un lieu convenu pour un groupe d’agents (Pinhome).

Coût et durée

Nous n’avons pas trouvé de tarif publié pour l’évaluation du LSP BPI, et le directeur du LSP BPI a seulement indiqué que la certification « demande des efforts et de l’argent » (Bisnis.com, mai 2026). Demandez au LSP BPI ou à votre agence le tarif actuel, ce qu’il comprend et la date de la prochaine évaluation avant de prévoir votre budget.

Partie B : la licence de la société (P4)

Si vous comptez créer une agence de courtage, ou en vérifier une avant de la rejoindre, voici les exigences décrites pour le Permendag 33/2025 (Bisnis.com, novembre 2025 ; NusaBali) :

1. Choisir la forme juridique : PT, PT Perorangan à fondateur unique, coopérative ou entreprise publique.
2. S’enregistrer sur l’OSS pour obtenir un NIB sous le code KBLI 68200. Le courtage est désormais une activité à risque moyen-élevé, la société a donc aussi besoin d’un certificat de conformité pour risque moyen-élevé en plus du NIB.
3. Employer des courtiers indonésiens certifiés comme personnel expert.
4. Nommer un dirigeant certifié titulaire d’un certificat de compétence BNSP. Le dirigeant peut être étranger mais ne peut être enregistré que dans une seule P4.
5. Utiliser des contrats écrits avec chaque client et chaque partenaire de co-courtage.
6. Afficher la licence sur le site web et dans les publicités.
7. Déposer le rapport d’activité annuel auprès du Kemendag avant le 30 avril de chaque année (SIP Law Firm).

Un investisseur étranger passe par une PT PMA avec un plan d’investissement supérieur à IDR 10 milliards et au moins IDR 2,5 milliards de capital libéré (Infiniti). La leçon 2 explique pourquoi détenir une PT PMA ne permet toujours pas à un étranger d’exercer comme courtier.

L’échéance : octobre 2026

Le Permendag 33/2025 a débuté par une période de sensibilisation. En juillet 2026, un directeur du ministère du Commerce a indiqué que cette période se termine en octobre 2026, et que les courtiers non certifiés recevront alors des avertissements (AFU). Pour les manquements des sociétés, SIP Law Firm cite les avertissements écrits, la suspension, le retrait de licence et les amendes.

L’AREBI visait 5 000 courtiers certifiés au niveau national d’ici octobre 2026. En mai 2026, 3 735 personnes avaient été certifiées selon l’ancien programme et 205 selon le nouveau (Bisnis.com). Rien qu’à Bali, on compte plus de 3 000 agents, dont beaucoup ne sont toujours pas certifiés (NusaBali). Si vous n’êtes pas encore certifié, commencez maintenant. Si vous rejoignez une agence, demandez à voir ses certificats.

Votre liste de contrôle pour la licence

• NIB de l’agence avec le code KBLI 68200 (ou 68210), certificat de conformité, licence affichée sur son site web.
• Votre certificat LSP BPI, avec sa date d’expiration notée dans votre agenda.
• Votre numéro fiscal (NPWP), pour que la commission puisse être versée et imposée correctement (leçon 8).
• Pour les dirigeants étrangers : un certificat de dirigeant, un RPTKA et un KITAS (leçon 2).

Ces règles sont nouvelles et encore en cours d’application. Vérifiez la source officielle, le Kemendag et le LSP BPI, avant d’agir. Entraînez-vous avec les exercices sur les règles à Bali et lisez le guide de l’agent à Bali.