Les règles à suivre au quotidien à Bali

Obtenir sa certification n’est qu’un début. Conserver votre licence, votre réputation et protéger l’argent de vos clients dépend d’habitudes répétées chaque jour. Cette leçon couvre quatre grands domaines : les contrats, la publicité, l’argent et ce qui met fin aux carrières à Bali.

1. Mettez chaque mandat par écrit

Selon le Permendag 33/2025, une agence de courtage doit avoir des contrats écrits avec ses clients et avec ses partenaires de co-courtage (Bisnis.com, SIP Law Firm). Sans contrat signé, aucun droit clair à des honoraires.

Un bon mandat de vente ou de recherche précise :

• Le bien, le prix et le type de droit : pleine propriété Hak Milik, bail, Hak Pakai ou HGB.
• Le taux de commission, dans la fourchette légale de 2 % à 5 % pour les ventes et de 5 % à 8 % pour les locations, et si la TVA s’ajoute.
• Qui paie et quand : généralement le vendeur, à la signature de l’acte ou du bail.
• Si le mandat est exclusif, et pour combien de temps.
• Ce qui se passe si le client traite directement avec un acheteur que vous avez présenté.
• Les références de licence de l’agence.

Pour le co-courtage, signez un contrat distinct avec l’autre agence, avec le partage écrit noir sur blanc. La loi ne fixe pas le partage entre agences.

2. Faites une publicité honnête

Les règles sont courtes, et elles comptent :

• Affichez la licence. Une P4 doit afficher les références de sa licence sur son site web et dans ses publications (Bisnis.com).
• Aucune fausse information ni promesse incertaine. Le Permendag 33/2025 les interdit dans le marketing du courtage. La loi sur la protection des consommateurs, la loi 8/1999, interdit aussi de promouvoir des biens ou services avec des promesses incertaines (article 9), et l’article 62 prévoit des peines allant jusqu’à 5 ans ou IDR 2 milliards (Hukumonline).
• Soyez prudent avec les rendements. Une brochure qui promet un « rendement garanti de 12 % » absent du contrat est exactement le genre de promesse qui crée des ennuis aux acheteurs, aux promoteurs et aux agents. Citez plutôt de vrais biens comparables.
• Ne commercialisez pas de locations illégales. Le ministère du Tourisme a fixé des échéances pour que les hébergements détiennent une licence OSS et a annoncé le retrait des hébergements sans licence des plateformes de réservation à partir du 1er août 2026 (Freaking Nomads). Si vous vendez une villa « avec revenus locatifs », vérifiez d’abord la licence.
• Les étrangers et les réseaux sociaux. Publier des villas à vendre est une activité commerciale. Un Australien titulaire d’un visa à l’arrivée a été expulsé en 2024 pour avoir fait la promotion d’une villa en ligne (INP Polri). Si vous êtes étranger, ce sont les courtiers indonésiens de votre agence qui gèrent le marketing auprès des clients.

3. Respectez les règles sur l’argent

Système de paiement national. Les courtiers doivent utiliser le système de paiement national pour les transactions (Bisnis.com). La commission est facturée par l’agence et versée sur un compte indonésien au nom de la société, jamais sur votre compte personnel ni à l’étranger.

Pas de financement participatif, pas de blanchiment. Le Permendag 33/2025 interdit aux courtiers de faciliter le financement immobilier participatif, le blanchiment d’argent ou le financement du terrorisme (Bisnis.com).

Vous êtes une entité déclarante. Le règlement gouvernemental n° 43 de 2015 a ajouté les sociétés immobilières et les agents immobiliers aux entités tenues de faire des déclarations au PPATK, la cellule de renseignement financier indonésienne (Setkab). En pratique :

1. Connaissez votre client. Recueillez une pièce d’identité et comprenez qui est le véritable acheteur.
2. Demandez d’où vient l’argent, surtout pour les paiements en espèces et par des tiers.
3. Signalez les transactions suspectes au PPATK par l’intermédiaire de votre agence.
4. Déclarez les grosses transactions en espèces. Les fournisseurs de biens et de services doivent aussi déclarer les transactions en espèces de IDR 500 millions ou plus (Hukumonline).
5. N’alertez pas le client. Les entités déclarantes ne doivent pas informer le client qu’une déclaration est en cours (Setkab).

Un acheteur qui paie avec des liasses d’espèces venant de différentes personnes, refuse d’en expliquer l’origine et demande de ne pas inscrire le prix sur papier présente un signal d’alerte typique. Arrêtez-vous et parlez-en à votre responsable.

4. Ce qui vaut des sanctions aux agents ou annule les ventes

Pratique	Ce qui peut arriver
Travailler sans certificat de compétence après octobre 2026	Avertissements du Kemendag (AFU)
Une P4 qui enfreint les règles ou ne dépose pas son rapport annuel	Avertissement écrit, suspension, retrait de licence, amendes (SIP Law Firm)
Un étranger qui fait du courtage de terrain avec le mauvais visa	Expulsion et interdiction de retour (INP Polri)
Monter un montage avec prête-nom	Le contrat est nul et le prête-nom est considéré comme le propriétaire (Hukumonline)
Promettre des rendements absents du contrat	Réclamations de consommateurs et sanctions pénales selon la loi 8/1999
Accepter des espèces sans vérification	Manquement aux obligations anti-blanchiment

Les prête-noms méritent une mention particulière. Un montage avec prête-nom place un terrain Hak Milik au nom d’un Indonésien tandis que des documents annexes donnent le contrôle à l’étranger. Hukumonline rapporte que la Cour suprême considère ces montages comme nuls et reconnaît le prête-nom comme propriétaire légal. Si un client ou un vendeur en propose un, refusez et proposez une voie légale : bail, Hak Pakai ou structure de société appropriée.

Liste d’habitudes quotidiennes

• Contrat signé avant de commercialiser un bien.
• Références de licence sur chaque publication et brochure.
• Vérification du titre, du zonage et des permis avant d’annoncer des revenus locatifs.
• Pièce d’identité et origine des fonds avant tout acompte.
• Tout l’argent passe par des comptes de société indonésiens.

Lisez Avant de signer et Acheter un bien à Bali en tant qu’étranger. Les règles sur les locations et les sociétés étrangères ont changé plusieurs fois en 2026, vérifiez donc la source officielle avant d’agir.