Connaître le marché de Bali : zones, acheteurs et prix

Bali est petite, mais ses marchés immobiliers sont très différents d’une zone à l’autre. Un acheteur qui veut une villa de surf à Bingin n’est pas celui qui veut une retraite de yoga à Penestanan. Cette leçon vous donne la carte en tête.

Qui vient à Bali

Bali a accueilli 6,95 millions d’arrivées internationales en 2025, en hausse d’environ 10 % (Horwath HTL). Au premier semestre 2026, les données du BPS plaçaient l’Australie loin devant avec environ 802 800 visites, suivie de la Chine (environ 285 000) et de l’Inde (environ 278 000). Le Royaume-Uni arrivait en tête de l’Europe avec environ 138 200, devant la Russie (environ 109 600) et la France (environ 105 500) (Databoks).

Les visiteurs ne sont pas tous des acheteurs, mais ils alimentent votre portefeuille de prospects. Beaucoup d’acheteurs sont d’abord venus en vacances, puis sont revenus pour des séjours plus longs. Les acheteurs indonésiens, souvent de Jakarta, forment l’autre grand groupe, et ils peuvent détenir un titre en pleine propriété. Bank Indonesia a maintenu son taux à 5,75 % en juillet 2026 après 100 points de base de hausses cette année-là (IDN Financials), si bien que beaucoup d’acheteurs locaux paient comptant ou doivent réduire leur budget.

Les quatre zones principales

Quartier	Ce que c’est	Prix indicatifs (2026)
Canggu, Berawa, Pererenan	Le pôle le plus animé des villas et des nomades numériques	Villas en bail environ USD 200,000 à 600,000 (Rumavi)
Seminyak, Petitenget, Kerobokan	Quartier balnéaire haut de gamme établi	Villas en bail d’environ USD 300,000 en retrait de la plage à USD 2 millions à Petitenget (Rumavi)
Ubud et Sayan	Culture, bien-être, longs séjours	Environ USD 100,000 pour les petites villas à USD 2 millions au bord de la rivière Ayung (Rumavi)
Uluwatu et le Bukit	Falaises, surf et luxe	Terrains en front de falaise de IDR 350 millions à plus de IDR 1 milliard par are (NusaBali)

Canggu est le principal marché des villas en bail vendues aux étrangers. Canggu et Berawa concentrent environ 40 % de l’offre de résidences de marque à Bali (Horwath HTL). Les meilleurs terrains en bail à Berawa, Batu Bolong et Pererenan coûtent environ IDR 40 à 50 millions par are et par an (Bali Villa Realty). Attention à la circulation, aux inondations et à la suroffre. Voir Canggu.

Seminyak a peu de terrains neufs, la plupart des ventes sont donc des reventes ou des réaménagements. Le quartier attire des vacanciers fidèles, plus âgés et plus aisés. Petitenget a la plus forte demande à la nuitée. Voir Seminyak.

Ubud convient aux voyageurs bien-être, aux retraités et aux travailleurs à distance qui restent plusieurs semaines. Une villa de 3 chambres à Sayan peut rapporter environ USD 400 à 700 par nuit (Rumavi). La contrainte est le zonage : beaucoup de terrains sont en ceinture verte ou en rizières protégées. Voir Ubud.

Le Bukit est la zone de luxe qui progresse le plus vite. Jimbaran et Uluwatu ont eu le prix moyen journalier hôtelier le plus élevé de Bali en 2025, environ IDR 4,8 millions, et Nusa Dua le meilleur taux d’occupation, 79,2 % (Horwath HTL). L’approvisionnement en eau et les routes d’accès sont les risques concrets. Voir Uluwatu et le Bukit.

Ce que les étrangers peuvent acheter

Les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété (Hak Milik). Ils utilisent :

• Le bail (Hak Sewa) : la voie la plus courante, généralement de 25 à 30 ans avec une prolongation.
• Le Hak Pakai (droit d’usage) sur une maison ou un appartement, avec des prix minimums à Bali de IDR 5 milliards pour une maison avec terrain et IDR 2 milliards pour un appartement (Hukumonline, Kepmen ATR/BPN 1241/2022).
• Une PT PMA détenant un HGB, pour une véritable activité commerciale.

La leçon 6 montre comment chaque transaction fonctionne sur le papier.

Sur plan, revente et location

Sur plan. La plupart des villas sur plan sont des baux vendus par de petits promoteurs, souvent en périphérie de Canggu, à Ungasan et autour d’Ubud. Les villas de 2 chambres sur plan à l’intérieur des terres sur le Bukit démarrent autour de USD 179,000 (Rumavi). Les risques sont la qualité de construction, les retards, le zonage et la durée du bail qui court pendant les travaux.

Revente. Plus forte à Seminyak et au centre de Canggu. Les acheteurs en revente peuvent voir la villa, ses permis et son véritable historique de réservations, ce qui facilite votre travail si les papiers sont en ordre.

Location. C’est là que les rêves des acheteurs rencontrent les données. En juin 2026, les hôtels classés de Bali affichaient un taux d’occupation de 64,87 %, le meilleur des provinces indonésiennes (Bisnis.com), et la moyenne sur 12 mois d’AirDNA pour les annonces à Bali est d’environ 57 %, avec 48 162 annonces actives. En location au mois, le loyer médian demandé sur l’île pour une villa de deux chambres était d’environ USD 2,044, Pererenan étant la plus chère avec environ USD 2,414 (The Jakarta Post, contenu sponsorisé utilisant des données de Bali Villa Hub).

Ainsi, quand un promoteur promet 85 % d’occupation toute l’année, vous avez les chiffres pour répondre calmement.

Ce qui change

• Terres agricoles et zonage. Emerhub a indiqué en mars 2026 que le règlement régional 4/2026 de Bali fait de la conversion des rizières protégées une infraction pénale, avec des contrôles concentrés sur Tabanan et Gianyar. Les parcelles en zone verte sont un signal d’alerte.
• Uniquement des locations sous licence. Les villas sans licence sont retirées des plateformes de réservation (leçon 4).
• Arrivées stables, offre plus abondante. Les acheteurs paient désormais pour l’emplacement, le design et des licences en règle, pas seulement pour « une villa à Bali ».

Découvrez chaque zone sur la page Bali et entraînez-vous avec les exercices zones de Bali et investissement. Les prix indiqués ici proviennent de données d’annonces et de rapports de marché, pas d’un indice officiel : vérifiez les derniers chiffres avant de les citer.