Une vente à Bali du début à la fin

Une vente à Bali comporte plus d’éléments que dans la plupart des marchés : le type de droit foncier, le zonage, les permis de construire et deux types d’officiers, le notaire et le PPAT. Cette leçon passe en revue trois transactions et se termine par un exemple chiffré en roupies.

Qui fait quoi

• Le courtier (indonésien, certifié, travaillant pour une P4) : prend le mandat, commercialise, qualifie, négocie et fait avancer le dossier.
• L’avocat indépendant de l’acheteur : vérifications préalables et relecture du contrat. Global Investments estime ce coût entre IDR 20 millions et 60 millions.
• Le notaire : rédige et authentifie les contrats tels qu’un PPJB (compromis de vente) et les actes de bail.
• Le PPAT (officier chargé des actes fonciers) : vérifie le certificat et signe l’AJB (Akta Jual Beli, l’acte de vente). Les transferts de droits fonciers ne peuvent être enregistrés qu’avec un acte du PPAT (Hukumonline).
• Le BPN (l’agence foncière nationale) : tient le registre foncier et délivre le certificat mis à jour.
• Les services fiscaux : l’impôt libératoire sur le revenu du vendeur va à l’administration fiscale nationale, et le BPHTB de l’acheteur va à la régence.
• Le promoteur (sur plan uniquement) : construit, obtient les permis et livre.

Transaction 1 : une revente entre Indonésiens, ou une vente en Hak Pakai à un étranger

1. Mandat de vente signé avec le propriétaire, précisant les honoraires et la date de paiement.
2. Offre et conditions convenues par écrit : prix, acompte, calendrier, ce qui reste dans la villa.
3. Vérification du certificat (cek sertifikat). Le PPAT vérifie le certificat auprès du BPN : propriétaire enregistré, charges et litiges. Une photocopie ne prouve rien.
4. Zonage et permis. Vérifiez la zone sur le plan d’aménagement, l’autorisation de construire PBG (qui a remplacé l’ancien IMB) et le certificat de conformité SLF. Bali Exception décrit les zones vertes comme des terres agricoles où la construction est fortement limitée.
5. Tous les propriétaires signent. Les terres familiales ont souvent plusieurs héritiers. Chacun doit donner son accord.
6. PPJB, si nécessaire. Lorsque le paiement est échelonné ou qu’un document manque encore, les parties signent un PPJB devant notaire. Il ne transfère pas la propriété à lui seul (Hukumonline).
7. Taxes payées. Le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 % du prix brut (Direction générale des impôts). L’acheteur paie le BPHTB jusqu’à 5 % de la valeur au-delà d’un seuil d’exonération d’au moins IDR 80 millions (Hukumonline). Les deux sont payés avant l’AJB.
8. AJB signé devant le PPAT, et le solde est payé.
9. Enregistrement. Le PPAT transmet l’acte au BPN, qui inscrit le nouveau propriétaire.

Pour un acheteur étranger en Hak Pakai, les étapes sont les mêmes, mais le prix doit respecter le minimum de Bali (IDR 5 milliards pour une maison) et une maison en Hak Milik est convertie en Hak Pakai lorsqu’un étranger l’achète (Hukumonline, PP 18/2021).

Transaction 2 : une villa en bail

La plupart des acheteurs étrangers prennent un bail. Emerhub (juin 2026) explique :

1. Convenez de la durée, généralement 25 à 30 ans, et de la clause de prolongation, avec le prix ou la formule fixés dès maintenant.
2. Effectuez les mêmes vérifications de certificat, de zonage et de permis.
3. Signez le bail par acte notarié avec le propriétaire en Hak Milik.
4. Le bailleur paie un impôt libératoire sur le revenu de 10 % du loyer brut. Demandez au notaire si le BPHTB s’applique et sur quelle base, car Global Investments note que les baux peuvent être évalués différemment.

Lorsqu’un preneur revend ensuite les années restantes, Rumavi explique que la cession est imposée comme un revenu locatif : 10 % pour les résidents fiscaux et 20 % pour les non-résidents sauf réduction prévue par une convention, sur le prix brut.

Transaction 3 : sur plan

Pour les maisons vendues par un promoteur selon le PP 12/2021, un PPJB ne peut être signé devant notaire qu’une fois cinq conditions remplies : statut foncier certain, objet de la vente clairement défini, PBG, infrastructures et au moins 20 % de la construction réalisée (Hukumonline). Si le promoteur est en faute et que l’acheteur annule, le promoteur doit rembourser l’intégralité des paiements. Si l’acheteur se retire, le promoteur peut conserver jusqu’à 10 % du prix (Hukumonline).

Les villas en bail sur plan échappent souvent à ces règles, avec un bail foncier plus un contrat de construction. Liez chaque paiement à une étape vérifiée et gardez une somme significative pour la livraison avec le SLF.

TVA. Les constructions neuves d’un promoteur assujetti à la TVA supportent une TVA effective de 11 % (12 % sur les produits de luxe) selon le PMK 131/2024. Le PMK 90/2025 prévoit que l’État prend en charge la TVA sur les premiers IDR 2 milliards d’un logement prêt à habiter d’un prix allant jusqu’à IDR 5 milliards, livré en 2026 (Katadata). Demandez au conseiller fiscal du promoteur si un acheteur étranger y a droit.

Exemple chiffré : une villa en pleine propriété à IDR 5 milliards vendue à un acheteur de Jakarta

Élément	Qui paie	Montant
Prix	Acheteur	IDR 5,000,000,000
BPHTB : (5,000,000,000 moins 80,000,000) x 5 %	Acheteur	IDR 246,000,000
Impôt libératoire du vendeur : 2,5 %	Vendeur	IDR 125,000,000
Commission de l’agence : 5 %	Vendeur	IDR 250,000,000
TVA sur la commission : 11 %	Vendeur	IDR 27,500,000
Notaire et PPAT à 0,75 % (Global Investments : jusqu’à 1 %)	Généralement partagés	IDR 37,500,000

L’acheteur a besoin d’environ IDR 5,246 milliards plus les frais juridiques et une part des frais de notaire. Le vendeur reçoit environ IDR 4,5975 milliards avant sa part des frais de notaire. Le seuil du BPHTB varie selon la régence, le notaire confirme donc le chiffre exact.

Pour l’aspect financier complet, lisez La commission d’agent à Bali et Le sur plan à Bali. Les règles fiscales changent, vérifiez donc la source officielle avant d’agir.