Argent et évolution de carrière à Bali

Vous connaissez maintenant les règles, le marché et la transaction. Cette dernière leçon porte sur votre propre argent : ce que rapporte une vente, l’impôt prélevé, comment choisir la bonne agence et comment progresser ensuite.

Le calcul de la commission

Les règles (Bisnis.com, Permendag 33/2025) :

• Ventes : 2 % à 5 % du prix. Locations : 5 % à 8 % du loyer.
• Une agence peut reverser à ses courtiers jusqu'à 70% de la commission.
• Les agences en règle ajoutent la TVA sur leur facture, à un taux effectif de 11 % pour les services hors luxe (Direction générale des impôts, PMK 131/2024).
• À Bali, le vendeur paie généralement environ 5 % (Global Investments).

Les partages ci-dessous sont des exemples, pas des moyennes du marché. Votre propre partage est celui que prévoit votre contrat écrit, dans la limite du plafond de 70 %.

Exemple 1 : une villa en bail à IDR 5 milliards, une seule agence

1. Honoraires de l’agence à 5 % : 5,000,000,000 x 5 % = IDR 250,000,000
2. TVA à 11 % : IDR 27,500,000, le vendeur paie donc IDR 277,500,000
3. Votre part avec un partage à 50 % : IDR 125,000,000 avant impôt sur le revenu
4. Le maximum que l’agence peut vous verser, à 70 % : IDR 175,000,000

Exemple 2 : la même vente en co-courtage 50/50 avec une autre agence

1. Chaque agence : IDR 125,000,000 plus TVA
2. Votre part à 50 % : IDR 62,500,000

Exemple 3 : une location de villa d’un an à IDR 600 millions

1. À 5 % : IDR 30,000,000. À 8 % : IDR 48,000,000
2. Votre part à 50 % des honoraires de 5 % : IDR 15,000,000

Testez vos propres chiffres avec le calculateur de commission.

L’impôt sur vos revenus

La plupart des courtiers de terrain perçoivent leur commission en tant que non-salariés. Selon le PMK 168/2023, l’impôt sur le revenu (PPh 21) des non-salariés correspond au barème de l’article 17 appliqué à 50 % du paiement brut (DDTCNews). Le barème de l’article 17 pour les particuliers commence à 5 % jusqu’à IDR 60 millions de revenu imposable, puis 15 % jusqu’à IDR 250 millions, 25 % jusqu’à IDR 500 millions, 30 % jusqu’à IDR 5 milliards et 35 % au-delà (Direction générale des impôts).

Exemple chiffré, avec la part de IDR 125,000,000 de l’exemple 1 :

1. Base imposable : 125,000,000 x 50 % = IDR 62,500,000
2. Premiers IDR 60,000,000 à 5 % : IDR 3,000,000
3. IDR 2,500,000 restants à 15 % : IDR 375,000
4. Retenu par l’agence : environ IDR 3,375,000

C’est le montant retenu au moment du paiement. Votre impôt définitif pour l’année est réglé dans votre déclaration annuelle et peut différer, surtout si vous percevez aussi un salaire. Un taux plus élevé s’applique si vous n’avez pas de numéro fiscal (NPWP) (Pajak.com), alors inscrivez-vous. Si vous êtes payé en tant que salarié, le calcul est différent : demandez au service financier de votre agence un détail écrit.

Payer correctement ses impôts fait partie du métier de vrai courtier. AREBI Bali oppose les agences locales, qui déclarent leurs membres et retiennent l’impôt, aux courtiers étrangers sans licence payés à l’étranger (Tirto).

Comment choisir une agence

Posez ces questions à chaque agence avant de signer :

• Licence : NIB sous le code KBLI 68200 (ou 68210), certificat de conformité pour risque moyen-élevé, licence affichée sur son site web.
• Certificats : ses courtiers et son dirigeant sont-ils certifiés ? Vous accompagnera-t-elle pour votre évaluation et votre renouvellement LSP BPI ?
• Rémunération : salaire fixe ou uniquement commission, votre partage, quand vous êtes payé, et ce qu’il advient des ventes conclues après votre départ.
• Leads et mandats : combien de mandats détient-elle dans votre zone, et qui paie le marketing ?
• Argent : tous les paiements sont-ils effectués sur un compte de société indonésien ?
• Réputation : adhésion à l’AREBI, vrai bureau, historique irréprochable.

Lisez Salaire ou commission et Partages de commission pour en savoir plus, et parcourez les agences.

Faire évoluer votre carrière

• Gardez votre certificat à jour. Il est valable 3 ans, renouvelez-le donc à temps.
• Montez en grade. Le LSP BPI certifie aussi un programme niveau VII direction (Bisnis.com, mai 2026). Les dirigeants encadrent des équipes et peuvent diriger une P4.
• Spécialisez-vous. Les reventes de baux, les maisons de luxe en Hak Pakai, les lancements sur plan ou les locations longue durée exigent chacun des connaissances approfondies.
• Construisez un réseau de co-courtage avec des agences agréées à Canggu, Seminyak, Ubud et sur le Bukit.
• Pour les étrangers : le parcours professionnel passe par la direction, le développement commercial ou l’investissement via une PT PMA, avec un KITAS de travail, jamais par le courtage de terrain (leçon 2).

Avant de commencer : liste de contrôle finale

• Je suis citoyen indonésien titulaire d’un certificat de compétence LSP BPI, ou je suis étranger dans un poste de direction autorisé avec un RPTKA et un KITAS de travail.
• Mon agence détient un NIB sous le code KBLI 68200 et affiche sa licence dans son marketing.
• Je connais les sanctions prévues pour les courtiers non certifiés après octobre 2026 (AFU).
• Je signe un contrat écrit avant de commercialiser un bien.
• Je sais expliquer le bail, le Hak Pakai, la PT PMA et pourquoi les montages avec prête-nom sont nuls.
• Je vérifie le titre au BPN, le zonage, le PBG et le SLF avant d’annoncer un prix ou des revenus locatifs.
• Je sais qui paie le BPHTB, l’impôt vendeur de 2,5 % et la commission.
• Je respecte mes obligations anti-blanchiment et je ne reçois de l’argent que sur des comptes de société.
• J’ai un numéro fiscal et une épargne pour un démarrage lent.

Bravo, vous avez terminé le cours. Testez-vous maintenant avec le quiz final, et continuez à vous entraîner avec les exercices sur l’argent à Bali. Les règles changent souvent en Indonésie, vérifiez donc la source officielle avant d’agir.