Les règles à appliquer au quotidien à Chypre

Les règles applicables aux agents à Chypre tiennent dans quelques lois, pour la plupart courtes. La plupart des problèmes viennent d'une commission que personne n'a mise par écrit, d'une annonce sans les coordonnées du propriétaire ou sans votre numéro de licence, d'un acheteur que personne n'a vérifié, d'espèces, ou d'un titre de propriété que personne n'a recherché. Cette leçon transforme les règles en habitudes quotidiennes.

1. Fixez la commission, par écrit

La Real Estate Agents Law ne fournit pas de contrat type. Voici ce qu'elle dit, à l'article 20 :

• Recourir à un agent n'est jamais obligatoire pour une transaction.
• Un agent agréé peut réclamer la commission convenue. Sauf accord contraire, la commission est de 3% de la valeur de la transaction, due à la conclusion du contrat de vente ou de location.
• Si la transaction ne se fait pas et que ce n'est pas de votre faute, vous pouvez réclamer une rémunération raisonnable pour votre temps et vos frais.
• Si vous, un proche parent ou votre société avez un intérêt dans le bien, vous devez en informer l'acheteur par écrit avant d'intervenir.
• Tout accord, écrit ou oral, qui confie une mission d'agent à une personne non inscrite ou non agréée est nul (article 27).

La loi n'impose pas que l'accord de commission soit écrit. Écrivez-le quand même. Votre mandat avec le propriétaire doit préciser le bien, la transaction, votre commission en pourcentage ou en montant, si la TVA s'ajoute, qui paie, quand elle est due, une éventuelle exclusivité et la durée du mandat. Sans cela, il ne vous reste qu'à débattre des 3% par défaut.

TVA. Leptos Estates rappelle que la TVA s'ajoute à la commission. Le taux normal est de 19% (PwC, août 2026). Une commission de 3% sur une vente à €300,000 représente €9,000, plus €1,710 de TVA.

La déclaration de transfert. Lorsqu'une vente réalisée par un intermédiaire est transférée au Department of Lands and Surveys (DLS), les parties doivent indiquer dans la déclaration le nom, l'adresse et la commission de l'agent. L'agent doit ensuite verser au Council 2/10,000 du montant déclaré dans les 30 jours suivant son paiement (article 20(5) et (6)). Sur une vente à €300,000, cela fait €60.

2. Gardez des annonces irréprochables

• Vos numéros. « Agent immobilier agréé », votre numéro d'inscription et votre numéro de licence annuelle sur chaque annonce, publication et document (article 23).
• Le propriétaire. L'article 33 fait une infraction de publier sciemment des annonces qui n'indiquent pas clairement le nom et les coordonnées du propriétaire, sauf si vous agissez en tant qu'agent agréé. Demandez à votre employeur comment il applique cette règle en pratique.
• Pas de faux titres. Se présenter comme agent, conseiller ou agence sans licence est une infraction (articles 26 et 33).
• Les avis de valeur sont autorisés. L'article 22 vous permet de donner un avis sur la valeur lorsque le vendeur ou l'acheteur le demande.
• Pas de promesse de visa. La résidence par investissement obéit à des règles strictes, et la citoyenneté par investissement a pris fin en 2020 (leçon 5).

3. Dites tout à l'acheteur

L'article 21 est au cœur du métier. Que vous agissiez pour le vendeur ou pour l'acheteur, vous devez communiquer à l'acheteur potentiel tout ce que vous savez de l'état physique du bien, des charges qui le grèvent et des éventuelles restrictions imposées par la loi, un tribunal ou l'État. Si vous n'avez pas pu obtenir l'information pour des raisons indépendantes de votre volonté, dites-le avant la signature. Votre assurance de €200,000 existe pour ce devoir (leçon 3).

4. Connaissez votre client (Law 188(I)/2007)

La Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 classe les agents immobiliers parmi les entités assujetties (section 2A). Cela inclut les locations dont le loyer atteint €10,000 par mois ou plus. Michael Kyprianou & Co (mars 2025) ajoutent que les promoteurs qui vendent directement aux acheteurs sont probablement concernés aussi. Vos obligations :

1. Identifier chaque client et le bénéficiaire effectif de toute société, avec une pièce d'identité valide.
2. Comprendre la transaction et évaluer l'origine des fonds, plus en profondeur lorsque le risque est élevé.
3. Vérifier les personnes politiquement exposées et les sanctions.
4. Signaler les soupçons à MOKAS, la cellule de renseignement financier, sans prévenir le client.
5. Conserver les dossiers pendant au moins cinq ans (section 68, telle que résumée par Michael Kyprianou & Co).

Les signaux d'alerte incluent les espèces inexpliquées, les reventes rapides et les sociétés offshore aux propriétaires flous.

Espèces. Le même cabinet indique que les paiements en espèces dans les transactions immobilières sont plafonnés à €10,000, paiements liés compris, avec des amendes pouvant atteindre 10% des espèces reçues et jusqu'à cinq ans de prison. Encaissez votre commission par virement bancaire, contre facture, à chaque fois.

Qui vous contrôle. Aujourd'hui, c'est le Council qui supervise les agents en matière d'anti-blanchiment. Un projet de loi de 2026 confierait cette mission au Tax Department, et le règlement européen 2024/1624 étend les règles à tous les professionnels de l'immobilier à partir de juillet 2027 (Cyprus Property News). Demandez à votre agence sa procédure écrite.

5. Protégez les données personnelles

Vous recueillez des passeports, des numéros fiscaux, des relevés bancaires et des justificatifs de revenus. Le RGPD européen s'applique, et la Law 125(I)/2018, en vigueur depuis le 31 juillet 2018, le transpose en droit chypriote, avec le Commissioner for Personal Data Protection comme autorité de contrôle (DLA Piper). En pratique :

• Ne collectez que ce dont la transaction a besoin, et expliquez pourquoi.
• N'envoyez jamais de copies de pièces d'identité dans des groupes de discussion ouverts.
• Supprimez ou archivez les dossiers à la fin de la durée de conservation, sans oublier les cinq ans pour les dossiers anti-blanchiment.

6. Vérifiez le titre au DLS

Un titre de propriété à Chypre peut porter une hypothèque, un memo (une charge au profit d'un créancier), une interdiction ou un contrat de vente déposé antérieur. Vous les trouvez grâce à un certificat de recherche.

Quoi	Détails
Formulaire	N.50, certificat de recherche pour un bien, avec ou sans charges et interdictions
Frais	€10 simple, €15 avec charges et interdictions
Comment	En ligne via e-Services avec CY Login, ou par e-mail au bureau foncier du district
Qui	Le propriétaire, ou une personne intéressée au sens de l'article 51A du Cap. 224, ou le titulaire d'une procuration certifiée

La liste de contrôle du DLS pour les acheteurs ajoute : vérifier que le vendeur est bien le propriétaire inscrit et que la surface correspond, contrôler l'accès légal, les routes prévues et les expropriations, demander si la TVA s'applique et, pour les bâtiments, vérifier qu'un certificate of approval existe. Ne laissez jamais un client payer le prix total avant que le titre soit à son nom.

Pourquoi c'est important. En juillet 2024, le ministère de l'Intérieur a indiqué au Cyprus Mail que le DLS avait reçu 21,495 demandes d'« acheteurs piégés » au titre d'une loi de 2015, des personnes qui avaient payé leur logement sans pouvoir obtenir le titre à cause de l'hypothèque du promoteur ou d'infractions d'urbanisme. Les titres avaient été transférés dans 11,158 cas. Ne soyez pas l'agent qui a vendu le prochain.

Ce qui met les agents en difficulté

Pratique	Risque
Exercer sans licence ou en dehors des instructions de votre employeur	Jusqu'à 12 mois de prison et €3,500 selon la Law 71(I)/2010
Aucun accord de commission écrit	Les 3% par défaut et un litige sur qui paie
Annonce sans vos numéros, ou annonce privée sans les coordonnées du propriétaire	Infractions aux articles 23 et 33
Cacher un défaut ou une charge connus	Violation de l'article 21, réclamations sur votre assurance
Sauter les vérifications du client ou accepter des espèces	Amendes et peines de prison anti-blanchiment
Pas de recherche au DLS	Un acheteur piégé sans titre, et votre réputation perdue

Vos habitudes quotidiennes

• Aucun mandat sans accord de commission écrit, TVA comprise.
• Aucune annonce sans vos numéros, et seulement pour les propriétaires qui ont signé avec votre agence.
• Aucune réservation sans vérification de l'identité et du bénéficiaire effectif.
• Pas d'espèces.
• Un certificat de recherche du DLS dans chaque dossier.

Ces règles évoluent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation relation client.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique.