Connaître le marché chypriote : quatre villes, acheteurs et règles de résidence

Chypre est une petite île aux quatre marchés très différents. Un appartement vue mer à Limassol, la villa d'un retraité près de Paphos, un appartement neuf à Larnaca et une maison familiale en banlieue de Nicosie attirent des acheteurs différents, à des prix différents, pour des raisons différentes. Connaître ces différences, c'est ce qui donne confiance aux clients. Pour rappel, ce cours ne couvre que les zones sous le contrôle de la République.

Vue d’ensemble

Le Council, citant les données du Department of Lands and Surveys (DLS), a compté 18,114 contrats de vente en 2025, en hausse d'environ 15%, pour une valeur de transfert supérieure à €4.7 milliards (Cyprus Mail, janvier 2026). Le rythme s'est maintenu en 2026 : 14,969 contrats de janvier à septembre, en hausse de 14% (données DLS analysées par BuySell, octobre 2026).

Les prix ont augmenté plus vite que dans la plupart des pays d'Europe. L'indice des prix de l'immobilier résidentiel de la Central Bank of Cyprus a progressé de 8.5% sur un an au T2 2026, et de 2.4% sur le trimestre, avec des appartements en hausse de 8.9% et des maisons de 5.8%.

District	Contrats de vente 2025	Janv. à sept. 2026	Indice des prix, T2 2026 sur un an
Limassol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Larnaca	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Nicosie	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Paphos	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagouste (zone libre)	891	656 (+5%)	+10.0%

Niveaux de prix. Il n'existe pas de prix officiel au mètre carré par district. Deux sources privées donnent une idée. Une étude BuySell et AXIA portant sur 121,434 annonces, publiée en juillet 2025, situait le prix demandé médian des appartements de deux chambres à environ €4,497 le m² à Limassol, €3,878 à Paphos et €2,379 à Nicosie. Les données participatives de Numbeo publiées en janvier 2026 situaient les prix en centre-ville à environ €4,536 à Limassol, €3,742 à Paphos, €3,403 à Larnaca et €2,714 à Nicosie. Précisez toujours le type de chiffre que vous citez : un indice, un prix demandé ou une estimation participative.

Rendements. L'indice RICS et KPMG du T1 2026 donnait des rendements bruts moyens d'environ 5.4% pour les appartements et 3% pour les maisons.

Qui achète

Les étrangers ont signé 41.9% des contrats de vente sur les neuf premiers mois de 2026 : 4,173 par des citoyens hors UE et 2,094 par des citoyens de l'UE.

La réponse du ministre de l'Intérieur au Parlement, rapportée par le Cyprus Mail en octobre 2025, montre comment les acheteurs se répartissent par district :

District	Principaux acheteurs étrangers
Limassol	Russes, Israéliens, Grecs
Paphos	Britanniques, Israéliens, Russes
Larnaca	Israéliens, Libanais, Britanniques
Nicosie	Grecs, Roumains, Russes, Libanais
Famagouste	Britannique

Les chiffres de cette réponse ne correspondent pas à son propre total : utilisez-les comme un classement, pas comme des chiffres exacts.

Les quatre villes

Limassol est le district le plus cher et celui qui compte le plus de contrats de vente. Les acheteurs russes et israéliens dominent parmi les étrangers. C'est aussi lui qui a attiré le plus de vues sur Bazaraki, le principal portail, en avril 2026 (leçon 7). Attendez-vous à la plus forte concurrence entre agents et promoteurs.

Paphos a connu la plus forte croissance des contrats en 2026 (+18%) et c'est le district des acheteurs britanniques, suivis des Israéliens et des Russes.

Larnaca est moins chère que Limassol et Paphos selon les prix demandés ci-dessus, avec une forte demande des acheteurs israéliens et libanais et l'une des plus fortes hausses de prix en 2026.

Nicosie est la capitale et le marché le plus local, avec les acheteurs grecs en tête parmi les étrangers. Elle a les prix demandés les plus bas des quatre et la hausse de prix la plus lente en 2026.

Les règles que tout agent doit connaître

Les acheteurs hors UE ont besoin d'un permis. Le DLS exige un permis au titre du Cap. 109 lorsque l'acheteur est une personne étrangère. En 2026, le Parlement a débattu de quatre projets de loi visant à limiter les achats des ressortissants de pays tiers, par exemple à un seul logement, et à interdire les terres agricoles et les zones sensibles. Ils ont été reportés en avril 2026 et étaient de retour en commission en septembre 2026 (Cyprus Property News). Vérifiez où en sont ces textes avant de conseiller un acheteur hors UE.

Résidence permanente par investissement. Selon la Regulation 6(2) des Aliens and Immigration Regulations, un investisseur hors UE peut obtenir un permis de résidence permanente en procédure accélérée. Michael Kyprianou & Co résument les règles en vigueur depuis le 2 mai 2023 :

• Au moins €300,000, hors TVA, versés au promoteur pour un bien résidentiel neuf, depuis le compte personnel du demandeur. Les autres options incluent l'immobilier non résidentiel, des parts de société ou des fonds agréés.
• Un revenu assuré d'au moins €50,000 par an provenant de l'étranger, plus €15,000 pour un conjoint et €10,000 par enfant mineur.
• Des casiers judiciaires vierges et une assurance santé pour la famille. Les parents ne peuvent plus être inclus.
• Des contrôles réguliers pour vérifier que l'investissement et les revenus sont toujours en place.

En septembre 2026, le vice-ministre de la Migration a déclaré que le dispositif serait durci avant l'entrée de Chypre dans l'espace Schengen, qu'environ 1,500 permis avaient été délivrés en deux ans et qu'environ 12,000 permis accordés depuis 2013 étaient en cours de vérification (Cyprus Mail). Aucun nouveau texte n'avait été publié lors de notre vérification. Ne promettez jamais un permis : orientez les investisseurs vers un avocat en droit de l'immigration.

La citoyenneté par investissement, c'est fini. Chypre a supprimé son dispositif de « passeport doré » le 1er novembre 2020, après une enquête d'Al Jazeera (Transparency International). En décembre 2025, le Parlement a aussi retiré au gouvernement le pouvoir d'accorder la citoyenneté dans ce cadre. Le Cyprus Mail a rapporté que 7,329 personnes avaient reçu un passeport grâce à ce dispositif. Ne dites jamais à un client qu'acheter un logement mène à un passeport.

Vente sur plan et constructions neuves

Les logements neufs sont vendus avec TVA. Le taux normal est de 19%. Un taux de 5% s'applique à la résidence principale et permanente de l'acheteur selon les règles publiées en juin 2023 (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm) :

• 5% sur les premiers 130 m², si la valeur de ces 130 m² ne dépasse pas €350,000.
• Le logement ne doit pas dépasser 190 m² et la transaction €475,000. Au-delà de l'une de ces limites, la totalité du prix est soumise à 19%.
• L'acheteur, quelle que soit sa nationalité, doit y vivre pendant 10 ans, sinon il rembourse la différence.

Un ancien régime (5% sur les premiers 200 m²) subsiste pour certains projets dont la demande de permis a été déposée avant le 31 octobre 2023, mais seulement jusqu'au 31 décembre 2026 au plus tard. À partir du 1er janvier 2027, seules les règles de 2023 s'appliquent.

L'autre risque de l'off-plan, c'est le titre de propriété. L'acheteur d'un appartement neuf attend souvent le certificate of approval de l'immeuble et les titres séparés. En attendant, sa protection est le contrat de vente déposé au DLS (leçon 6).

Comment connaître votre secteur

1. Choisissez un district et apprenez ses rues, ses écoles, ses transports et ses nouveaux projets.
2. Suivez les données de la Central Bank, du DLS et de la RICS, et citez toujours votre source.
3. Apprenez les principales nationalités d'acheteurs dans votre district et leurs langues.
4. Demandez à chaque promoteur quel taux de TVA s'applique, si les titres existent et si le terrain est hypothéqué.

Les prix et les règles évoluent vite : vérifiez la source officielle avant d'agir. Consultez la page Chypre et les marchés pour voir ce que couvre CloserPass.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil en investissement.