Les règles à suivre au quotidien en Égypte

L’inscription n’est qu’un début. Ensuite, la loi vous demande de faire quelques choses sur chaque transaction. Aucune n’est difficile, mais les négliger coûte de l’argent. Cette leçon est votre règlement au quotidien.

1. Un contrat écrit, à chaque fois

L’article 12 bis de la loi 120 de 1982 exige un contrat de courtage écrit. Il doit notamment indiquer :

• la date et les parties ;
• les caractéristiques du bien ;
• votre commission, en montant ou en pourcentage ;
• le type, le mode, la date et le montant du paiement.

Travailler sans contrat écrit en bonne et due forme peut coûter une amende de EGP 10,000 à 50,000. Si vous agissez pour les deux parties, il vous faut le type de courtier double et un contrat double.

La loi vous demande aussi de vérifier les données du bien auprès des registres officiels et de garder confidentielles les informations des clients.

2. Pas de commission en espèces au-delà de EGP 10,000

L’article 12 bis B exige que la commission soit encaissée par des moyens autres que les espèces, comme le virement bancaire ou le chèque. Tout paiement en espèces supérieur à EGP 10,000 est interdit. L’amende est de 2 % à 10 % du montant en espèces, dans la limite de EGP 1,000,000.

Une habitude simple : demandez l’intégralité de la commission par virement bancaire, même quand le montant est faible.

3. Tenez votre registre et informez l’administration fiscale

L’article 11 bis vous oblige à tenir un registre de vos transactions, avec les prix et les commissions, à le remettre au ministère sur demande et à en donner copie aux parties. Le GOEIC propose un registre électronique sur son site. Vous devez aussi déclarer à l’administration fiscale les montants perçus dans un délai de 30 jours.

4. Publicité : uniquement ce qui peut légalement être vendu

Nous n’avons trouvé aucun système d’autorisation par annonce pour les courtiers en Égypte, mais deux règles comptent.

• La loi 181 de 2018 sur la protection des consommateurs (article 15) interdit de faire la publicité ou de conclure la vente d’un bien ou d’un terrain avant l’obtention du permis de construire prévu par la loi 119 de 2008 sur la construction. Les publicités trompeuses sont passibles d’une amende de EGP 50,000 à 1,000,000.
• Le décret du Premier ministre 2184 de 2022 interdit d’annoncer des ventes avant qu’une décision ministérielle n’approuve le plan général du projet, et permet aux autorités de suspendre les autorisations de vente des phases suivantes lorsqu’une phase antérieure prend du retard.

Avant de publier un lancement, demandez donc au promoteur l’approbation du plan et le permis. N’inventez jamais un prix, une date de livraison ou un « rendement garanti ».

5. Lutte contre le blanchiment

La loi 80 de 2002 sur la lutte contre le blanchiment couvre les courtiers immobiliers qui traitent des ventes et des achats. En pratique :

1. Connaissez votre client. Recueillez une pièce d’identité et comprenez qui paie réellement et d’où vient l’argent.
2. Vérifiez les noms sur les listes de la Cellule égyptienne de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme avant la transaction.
3. Signalez les transactions suspectes à la Cellule, quel que soit le montant.
4. N’alertez pas le client. Il est interdit d’informer le client d’une déclaration.
5. Conservez les documents pendant au moins cinq ans.

Parmi les signaux d’alerte : un acheteur qui veut payer en espèces par des tiers, qui change le nom de l’acheteur au dernier moment ou que le prix n’intéresse pas.

6. Acheteurs étrangers : vérifiez avant de prendre le mandat

Selon la loi 230 de 1996, un non-Égyptien ne peut pas revendre un bien dans les cinq ans suivant son achat sauf dérogation accordée, et une vente contraire à la loi est nulle et ne peut être enregistrée. Vérifiez la date d’achat avant de prendre un mandat d’un propriétaire étranger.

Ce qui vaut aux courtiers des amendes ou une interdiction

Manquement	Conséquence possible
Exercer sans inscription au GOEIC	Jusqu’à 2 ans de prison, amende de EGP 50,000 à 1,000,000, fermeture du bureau
Pas de contrat de courtage écrit	Amende de EGP 10,000 à 50,000
Commission en espèces au-delà de EGP 10,000	2 % à 10 % du montant en espèces, dans la limite de EGP 1,000,000
Publicité trompeuse	Amende de EGP 50,000 à 1,000,000

Une liste de contrôle quotidienne

• Contrat signé avant de commencer, avec ma commission inscrite.
• Pièce d’identité du client recueillie et vérifiée.
• Données du bien vérifiées par rapport aux titres de propriété.
• Annonces uniquement pour des projets autorisés et approuvés, avec des prix réels.
• Transaction inscrite dans mon registre ; paiement par banque.

Ces lois sont appliquées plus strictement depuis 2026. Vérifiez la source officielle avant d’agir.

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