Une transaction de A à Z en France

Une vente en France passe entre plusieurs mains : vous, le vendeur, l'acheteur, généralement une banque, et le notaire, l'officier public qui rédige l'acte définitif et perçoit les taxes. Votre valeur, c'est de connaître l'ordre des étapes, de tenir tout le monde dans les délais et de veiller à ce que personne ne soit surpris par les coûts. Cette leçon suit une vente dans l'ancien, puis dans le neuf, et fait les calculs en euros.

Qui fait quoi

• Vous, le négociateur ou l'agent commercial : sous le mandat du titulaire de la carte, le marketing, les visites, les offres, le dossier pour le notaire, la coordination.
• Le titulaire de la carte : signe le mandat, émet la facture d'honoraires et, s'il dispose d'une garantie, peut détenir des fonds.
• Le notaire : vérifie le titre de propriété et le dossier, rédige ou reçoit le compromis si on le lui demande, signe l'acte authentique et reverse les taxes à l'État.
• La banque ou le courtier : accorde le prêt.

Une revente, étape par étape

1. Mandat. Signé et inscrit au registre des mandats, avec les honoraires TTC et la partie qui paie (leçon 4).
2. Visites et offre. L'acheteur fait une offre écrite. Vérifiez que le prix et la base des honoraires sont clairs.
3. Diagnostics et documents. Le vendeur fournit les diagnostics techniques, dont le DPE, et, pour un appartement, les documents de la copropriété.
4. Compromis ou promesse de vente. L'avant-contrat fixe le prix, les conditions, la date de l'acte et l'éventuel dépôt de garantie. Il peut être signé sous seing privé, à l'agence ou devant un notaire.
5. Le délai de rétractation de 10 jours. Voir ci-dessous.
6. Accord de prêt. La banque accorde le prêt avant l'acte.
7. Acte authentique. Signé devant le notaire, qui reçoit les fonds et paie les droits de mutation. L'acheteur devient propriétaire.
8. Vos honoraires. Facturés uniquement si la vente a réellement lieu. Une clause qui prévoit des honoraires sans vente est illicite (DGCCRF).

Le délai de rétractation de 10 jours

Il protège l'acheteur, et vous devez le connaître par cœur. Selon Notaires de France :

• Il s'applique à un acheteur non professionnel d'un bien à usage d'habitation, selon l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
• Il dure 10 jours calendaires.
• Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis signé, ou le lendemain de la signature si le compromis a été signé devant notaire.
• L'acheteur se rétracte par lettre recommandée, sans donner de motif et sans pénalité.
• Tout dépôt de garantie est remboursé sous 21 jours.

Un compromis signé n'est donc pas une affaire conclue pendant dix jours. Ne dites pas au vendeur « c'est vendu » avant la fin du délai.

Les droits de mutation en 2026

Les acheteurs parlent de frais de notaire, mais l'essentiel du montant correspond aux droits de mutation (DMTO) versés à l'État et au département. La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever leur part de 4.50% à 5.00% entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. MesFraisNotaire, vérifié par rapport au tableau de la DGFiP du 1er juin 2026, indique :

Situation	DMTO total dans l'ancien
89 départements ayant relevé le taux, dont Paris (75), le Rhône (69) et la Gironde (33)	6.31% (souvent arrondi à 6.32%)
11 départements sans hausse, dont les Alpes-Maritimes (06)	5.81%
Primo-accédants éligibles dans un département ayant relevé le taux	5.81%

La FAQ du même site est contradictoire sur les Alpes-Maritimes : vérifiez le tableau de la DGFiP avant de citer un chiffre.

L'ensemble des frais d'acquisition dans l'ancien, taxes plus émoluments et débours du notaire, atteignait environ 7.2% à 7.8% du prix dans les exemples de MesFraisNotaire.

Exemple chiffré 1 : un appartement ancien à Paris

Un acheteur paie €250,000 pour un appartement ancien à Paris. Estimation du coût total pour l'acheteur selon MesFraisNotaire : 7.81%, soit environ €19,525. Les honoraires d'agence s'ajoutent ou sont inclus dans le prix, selon le mandat.

Si le mandat met des honoraires de 5% TTC à la charge du vendeur, l'agence facture €12,500 TTC au vendeur, et les frais de l'acheteur sont calculés sur €250,000.

Exemple chiffré 2 : la partie qui paie change les taxes

Un vendeur lyonnais veut €400,000 net. Les honoraires sont de €20,000 TTC.

Option	Prix dans l'acte	DMTO à 6.31%
Le vendeur paie les honoraires	€420,000	€26,502
L'acquéreur paie les honoraires	€400,000 (plus €20,000 d'honoraires)	€25,240

Lorsque l'acquéreur paie, les droits de mutation sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui fait économiser ici environ €1,262. Agence Immobilière France relève cet effet et estime qu'environ 70% des mandats mettent encore les honoraires à la charge du vendeur.

Exemple chiffré 3 : une vente dans l'ancien sur la Côte d'Azur

Un acheteur paie €340,000 pour un appartement dans les Alpes-Maritimes, où les DMTO sont restés à 5.81%. Estimation du coût total pour l'acheteur selon MesFraisNotaire : 7.19%, soit environ €24,446.

Dans le neuf : la VEFA

Pour un achat sur plan, les étapes changent :

1. Contrat de réservation. L'acheteur réserve le lot et peut verser un dépôt de garantie, plafonné par la loi : 5% si la vente doit être signée dans l'année, 2% dans les deux ans, rien au-delà (Le Mag Juridique ; la plupart des textes placent ces règles aux articles R.261-28 à R.261-31 du Code, vérifiez donc le numéro).
2. Acte de vente en VEFA devant le notaire.
3. Appels de fonds, plafonnés par l'article R.261-14 : au maximum 35% aux fondations, 70% à la mise hors d'eau de l'immeuble (hors d'eau), 95% à l'achèvement, et les derniers 5% à la livraison, qui peuvent être consignés en cas de réserves. Les pénalités de retard sont plafonnées à 1% par mois.
4. Livraison et liste des réserves.

Exemple : un appartement neuf de €400,000 à Bordeaux, vente signée dans l'année.

Étape	Maximum payé au total	Dont à ce stade
Dépôt de réservation (5%)	€20,000	€20,000
Fondations (35%)	€140,000	€120,000
Hors d'eau (70%)	€280,000	€140,000
Achèvement (95%)	€380,000	€100,000
Livraison (100%)	€400,000	€20,000

Le dépôt de garantie s'impute sur le prix. Toute VEFA de logement exige aussi une garantie financière d'achèvement (GFA) d'une banque, d'un assureur ou d'une société de caution, qui garantit l'achèvement de l'immeuble si le promoteur fait défaut (Homunity). Les frais d'acquisition lors d'une première vente d'un logement neuf sont généralement présentés comme bien inférieurs à ceux de l'ancien, mais nous n'avons pas vérifié le taux pour ce cours : demandez une estimation au notaire plutôt que de citer les chiffres de l'ancien.

Côté vendeur : la plus-value

Les vendeurs non résidents demandent souvent ce qu'ils devront payer. David Notaires donne les règles :

• 19% d'impôt sur le revenu sur la plus-value, plus 17.2% de prélèvements sociaux, ou seulement 7.5% pour les vendeurs affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou suisse.
• Une surtaxe de 2% à 6% sur les plus-values supérieures à €50,000.
• Des abattements pour durée de détention à partir de la sixième année : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Un représentant fiscal est nécessaire si le vendeur réside hors de l'EEE, que le prix dépasse €150,000 et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.

Location meublée. Pour les ventes à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (NBE Avocats). Les investisseurs qui louent en meublé doivent consulter leur expert-comptable avant de vendre.

Prêts immobiliers

En octobre 2026, les moyennes des courtiers étaient de 3.50% sur 15 ans, 3.66% sur 20 ans et 3.75% sur 25 ans (PAP.fr). Présentez tôt vos acheteurs à un courtier, avant qu'ils fassent une offre.

Les taxes, les honoraires et les taux changent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation vente.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.